通過房地產宏觀調控 對經濟走勢的影響較為有限

　　○ 魏剛

　　前一段，30歲的王偉很發愁，是否用攢了5年的25萬元來買房呢？上海的房價不斷創造歷史新高,王偉害怕自己成為最后接棒的冤大頭。但是，市場同樣流傳著各種各樣房價不會下跌的理由。除此之外，物業費越來越貴，加上每月的按揭，如果買一套100平米的房子，在軟件公司就業的王偉月收入8000多元，雖然足夠支付4000元的按揭和物業費，但是，在未來

20年還貸的艱辛日子里，他卻沒有多少剩余的錢去提高自己的生活質量了。

　　城市剛剛興起的中產階級幾乎都面臨著王偉這樣的困境，通常一天工作10小時左右的白領階層盡管收入較高，但是，房價的飛速增長令他們成為地產商和銀行的“苦力”。至于那些普通的老百姓，更是望房興嘆。然而，王偉不知道，他今天能夠拿到8000元的月薪也正得益于房地產的飛速發展。

　　房地產對經濟的拉力有多大？本輪的地產新政是否左右中國經濟的走勢呢？帶著疑問，記者走訪了相關專家，希望獲得一個理性的求解。

　　經濟增長的助推器

　　來自統計局的數據顯示，2004年中國房地產開發投資13158億元，約是固定資產投資的18.8%，投資比2003年增長28.1%。同年，中國城鎮居民人均可支配收入9422元，實際增長7.7%。而2004年全年商品住宅平均銷售價格增長15.2%，平均售價2758元/平方米，為1998年以來的最高增幅。北京2004年人均可支配收入為1.5萬元，而同期北京商品房平均售價超過每平方米5000元。這意味著，一套60平方米的房子，其價值相當于一個普通北京市民20年的全部可支配收入。

　　國家發改委投資所張漢亞告訴記者，北京2004年的房地產開發投資占社會投資的比重已由上年的55.3%，上升到56.9%，是北京投資最重要的支撐點。

　　房地產是絕對的支柱型產業，它不僅消化吸收了鋼材、水泥等大量上游原材料，而且帶動建材、化工、服務等下游行業，并解決了大量就業問題。

　　在經濟學家樊綱看來，在中國經濟總需求不足的情況下，房地產的需求和房地產的投資支撐了中國很大一塊增長，是今后幾十年的支柱產業。

　　他介紹，當今中國經濟結構調整、市場結構調整、人們支出結構調整的一個重要變化，就是住房投資的支出大大增加。截至去年底銀行個人住房貸款余額達1.6萬億元。另一方面，城市化已成為中國經濟的重要組成部分，在城市化及城市改建當中，大量資金涌進房地產業。

　　經濟學家茅于軾把房地產比做經濟的主要發動機，它運轉健康與否直接關系著經濟發展速度。房地產開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6～1.2個百分點，兩者相加共計1.9～2.5個百分點。

　　既然房地產是拉動中國經濟增長的主要因素之一，那么隨后開始的地產調控是否放緩了經濟發展的步伐呢？

　　地產調控無礙大局

　　為了抑制過高的房價，使房地產結構更加合理，中央出臺了一系列地產調控政策。然而，在投資慣性和市場需求的作用下，這次地產新政的效果并未完全顯現。很多已立項、已開工項目不可能停止，而居者有其屋仍是大多數老百姓的追求。

　　北京大軍經濟觀察研究中心主任仲大軍也認為：此次地產調控后，雖然1至5月中國房地產開發投資的增速較一季度回落了2.4個百分點，上海、杭州的房價下降了一點，但其他城市房價基本保持不動。調控更多的是對房地產結構的調整，因此對經濟放緩影響不大。

　　安邦咨詢公司分析師李長安博士的看法是：房地產投資在整個社會投資中所占的比例并不是很大，而且此次重點調控的只是一部分城市，所以不能認為是國民經濟放緩的主要原因。

　　他告訴記者：宏觀調控的目的并沒有完全達到。一方面，政策對一些城市的高檔住房、一般商品房的價格確實起到了抑制作用，房價有所回落，房地產投資也有所下降。但是，另一方面，由于此次房地產宏觀調控的主要目的在于房地產市場的結構調整，但很多地方政府在政策的執行過程中搞“一刀切”，禍及經濟適用房、廉租房的建設，中低收入者的住房問題沒有得到根本的改變。所以他認為對房地產宏觀調控的實際效果不能盲目樂觀。

　　對于與房地產密切相關的土地和貸款，國家信息中心首席經濟師梁優彩認為，由于收緊了土地審批，導致房地產供應減少。而盈利結構單一的銀行系統也會繼續放貸，何況房地產還被認為是優良貸款，所以房地產發展并不會減速。

　　經濟學家茅于軾還認為，按照國際慣例，一個城市投機房產的比例在8%～10%是比較合適的，但目前北京等城市房產投機比例已達到20%以上，對房價的攀高起到了推波助瀾的作用。

　　今年6月北京市突然暫停一項房地產政策，似乎更說明問題。6月1日北京市開始實施對個人購買住房不足2年轉手交易全額征收營業稅的規定。但是由稅務部門發布的信息顯示，6月1日后，北京市二手房交易量僅為此前的三成。當然政府并不想讓二手房交易就此消亡，幾天后，北京市暫停了該政策的實施。

　　從以上可以看出政府調控房價是左右為難的事情。一項統計顯示，去年上半年，在中國17萬億元貸款總量中，房地產相關貸款有2.5萬億元。如果過度打壓房地產價格，房地產行業就可能崩盤，引起金融風險，出現經濟危機。房地產投資也是拉動中國經濟增長的主要力量。如果這臺發動機熄火，會波及整個經濟的運行，導致更多的人失去工作，影響社會穩定。

　　但是，如果不抑制房價，則可能醞釀更大的金融風險，加速中國通貨膨脹，過高的房價也導致民怨四起。盡管政府在兩會后迅速對社會關注的過高房價做出反應，抑制房價，但是，個人住房貸款升息的實際作用并不大而僅是一種態度。房地產調控也不足以使經濟放慢腳步。

　　地產調控并非經濟放緩的源頭

　　一些人認為房地產是本輪經濟增長的源頭性因素，并由此形成了一批成長性很強的行業。但另一種觀點認為，我國的房地產業是伴隨市場經濟體制建立而逐步發展起來的，在國民經濟統計中的房地產開發投資是從上世紀80年代中后期開始的。直到今天，房地產業提供的產品還只占全社會每年新增房地產供給的一小部分。

　　國家發改委投資所汪文祥也持相同觀點，以占房地產產品60%以上的住宅為例，2003年房地產業提供的住宅竣工面積4.4億平方米，所占比重僅為32%，而同期全社會實際新增加住宅竣工面積為13億平方米。大部分新增住宅仍是由社會上各類業主自己建設，以傳統的自給自足方式生產的。

　　在國民經濟統計中的房地產開發活動遠遠小于事實上全社會房地產開發活動。大量房地產開發活動淹沒在各行業的基本建設投資、更新改造投資、城鎮集體投資以及城鄉個人投資統計中，被人忘記或忽略，從而影響著對房地產業發展的判斷。應該看到作為房地產供給一部分的房地產業投資，其增長速度并不等于全部房地產投資的增長速度。因此把經濟放緩的帳全算在房地產頭上，似乎有失公允。

　　國家發改委投資所羅松山也認為：隨著中國城鎮化進程的加快，城市基礎設施建設規模日益增大，自然帶來鋼材、水泥等原材料和煤電水運等能源的消耗，而這種消耗，大部分計入了房地產開發的帳下，導致房地產原材料和能源消耗虛高。除此之外，國際產業資本轉移，尤其是加工環節向中國轉移，造成原材料大量進口的事實，這種工業現代化進程中不能跨越的包袱，也更多地被房地產開發所承擔。因此認為地產調控導致經濟增速放緩過于簡單了。

　　長期以來，中國經濟列車在投資、外貿和消費三臺發動機的推動下前進。盡管中國經濟的發展模式更多的是投資主導型，房地產也是支柱性產業，但本輪房地產調控的制動力還不足以放緩經濟發展速度，而且調控的還只是地產結構部分，對經濟的影響更是有限。單一從房地產調控來判斷經濟走勢似乎過于勉強。

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