經(jīng)濟(jì)適用房：供需失衡 病根在于先天不足(多圖)

　　新華網(wǎng)北京7月3日電 (了望周刊記者 唐敏)隨著北京搶購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房者“徹夜排隊(duì)”消息的刊出，各地有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的消息接二連三：“經(jīng)濟(jì)適用房建的像豪宅”、“合肥無(wú)經(jīng)濟(jì)適用房可購(gòu)”、“成都經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)、銷(xiāo)售不暢”等報(bào)道頻見(jiàn)報(bào)端，經(jīng)濟(jì)適用住房再度成為眾矢之的，曾經(jīng)的“補(bǔ)磚頭還是補(bǔ)人頭”之爭(zhēng)又一次被提出，其“帶有福利性質(zhì)的

　　政策不細(xì) 供需失衡

　　在房地產(chǎn)公司工作的劉先生早在1999年就成為北京市首批經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)者，沒(méi)有經(jīng)歷資格審核，也沒(méi)有嘗過(guò)徹夜排隊(duì)的艱苦滋味。因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的主要目的是促進(jìn)住房制度改革，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以對(duì)戶型標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售對(duì)象均未作出限制。

　　2002年劉先生又買(mǎi)了第二套經(jīng)濟(jì)適用房。盡管無(wú)論從收入還是已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的情況看，他都應(yīng)該通不過(guò)北京市從2001年5月開(kāi)始實(shí)施的對(duì)購(gòu)買(mǎi)家庭的資格審核。但每平米最高4500元的限價(jià)，相對(duì)于“高燒”難退的商品房?jī)r(jià)格而言，能搶購(gòu)到經(jīng)濟(jì)適用住房和搶到錢(qián)沒(méi)有區(qū)別，這也就難怪缺乏硬約束的資格審定被屢屢突破了。

　　一方面是大量不符合規(guī)定的“劉先生”在購(gòu)房，另一方面則是嚴(yán)重失衡的經(jīng)濟(jì)適用房供需比例。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華回憶，北京市將經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售對(duì)象定為年收入0.5萬(wàn)～6萬(wàn)元的家庭，政策推出后，當(dāng)時(shí)有一個(gè)不完全抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示北京年收入6萬(wàn)元的家庭占總數(shù)的6%左右，高收入的不到1%，意味著93%的家庭屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對(duì)象。

　　如此寬泛的銷(xiāo)售范圍，供給卻嚴(yán)重不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京在全國(guó)是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)最多的城市之一，但自2003年以來(lái)，新增項(xiàng)目很少，多以老項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)為主，2004年經(jīng)濟(jì)適用房的施工面積只占全市房地產(chǎn)施工總面積的10%；從全國(guó)來(lái)看，東部有些城市已停建了經(jīng)濟(jì)適用房。中西部有些城市盡管喊了多年，但仍是只聞其聲，不見(jiàn)其房，項(xiàng)目還停留在“規(guī)劃”圖紙上。一些地方在“經(jīng)營(yíng)城市”的利益驅(qū)動(dòng)下高價(jià)拍賣(mài)土地，人為縮減了經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。因?yàn)榘凑照�策，用于�?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地，政府將減免土地出讓金，并給予配套建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策。在房?jī)r(jià)上漲最瘋狂的2004年，全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資8837億元，比上一年增長(zhǎng)28.7%。其中的經(jīng)濟(jì)適用房投資606億元，比2003年減少2.5%，是2002年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。今年1～5月，經(jīng)濟(jì)適用房的投資更是同比下降了16.7%。

　　“補(bǔ)人頭”還是“補(bǔ)磚頭”

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是我國(guó)住房制度改革在經(jīng)歷了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，產(chǎn)生的一種房屋所有形式，是1998年住房制度改革確立的住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。這一從美國(guó)引進(jìn)的住房供應(yīng)制度，自舶來(lái)之日便爭(zhēng)議不斷。

　　回憶當(dāng)初剛推出經(jīng)濟(jì)適用房政策時(shí)的情形，包宗華告訴記者，我們的住房供應(yīng)模式主要學(xué)的是美國(guó)。美國(guó)是20%的高收入者自行購(gòu)買(mǎi)商品房， 62%的中等收入家庭的住房由政府供應(yīng)并實(shí)行優(yōu)惠政策，但對(duì)戶型和造價(jià)有較嚴(yán)格的控制，剩下18%的低收入家庭，采取廉租房政策，由于美國(guó)的空房率達(dá)到10%左右，主要采取政府補(bǔ)貼租金的做法，每個(gè)城市標(biāo)準(zhǔn)不一樣。當(dāng)時(shí)，大家都覺(jué)得美國(guó)的政策很合理，但從現(xiàn)在實(shí)行結(jié)果看，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的設(shè)定范圍過(guò)于寬泛，同時(shí)供給又嚴(yán)重不足，近幾年的供應(yīng)量只有約6%；同時(shí)對(duì)戶型、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象控制不嚴(yán)，這些“先天不足”導(dǎo)致了后天“經(jīng)濟(jì)了富人，窮人無(wú)力購(gòu)買(mǎi)”的局面。

　　對(duì)低收入家庭提供廉租房政策，包宗華認(rèn)為也執(zhí)行得很不到位，上海算是搞得最好的，但目前只有一萬(wàn)四千多套廉租房，僅占房屋總供應(yīng)量的1%，北京連1%都不到。

　　很多人至今仍對(duì)這一制度持保留態(tài)度。從世界各國(guó)的住房補(bǔ)貼來(lái)看，只有在住房極度短缺的情況下才實(shí)行“磚頭補(bǔ)貼”，即開(kāi)發(fā)商從政府得到價(jià)格優(yōu)惠的土地，再銷(xiāo)售給特定人群。目前流行的方式是“人頭補(bǔ)貼”，即由政府出面認(rèn)真核實(shí)統(tǒng)計(jì)，給真正的低收入者發(fā)放補(bǔ)貼，然后通過(guò)市場(chǎng)體系來(lái)解決住房問(wèn)題。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌介紹，歐美一些國(guó)家就是采取此種方式，規(guī)定普通住宅社區(qū)中有20%的房子賣(mài)給中低收入家庭，政府根據(jù)“人頭”來(lái)補(bǔ)貼。補(bǔ)人頭方式更具有針對(duì)性，因而也更有效率，也能避免政府直接參與經(jīng)濟(jì)適用住房的批建。

　　即使執(zhí)行目前的“補(bǔ)磚頭”做法，許多專家學(xué)者也提出應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行再認(rèn)識(shí)、再定位。到底經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)比例多大合適，以及相應(yīng)的購(gòu)房對(duì)象收入的限定等等，都應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況重新設(shè)計(jì)。國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的王小廣認(rèn)為，更重要的是經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該建在市中心區(qū)，例如三環(huán)以內(nèi)，樓層、密度可以很高，面積小，確保總價(jià)不高。在成都，正是由于定位不準(zhǔn)確，出現(xiàn)了本用于滿足中低收入市民住房需求的經(jīng)濟(jì)適用房卻落入了“買(mǎi)得起的沒(méi)資格、夠資格的買(mǎi)不起”的尷尬局面。

　　關(guān)鍵是采用何種模式

　　盡管先天不足，但王小廣還是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房的方向并沒(méi)有問(wèn)題，對(duì)今年“兩會(huì)”上一些代表、委員停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的建議并不認(rèn)同。他認(rèn)為，問(wèn)題的關(guān)鍵是非市場(chǎng)化因素促使房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)暴漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)虛高，政府期望推出經(jīng)濟(jì)適用住房平抑房?jī)r(jià)，只是由于資格審核不嚴(yán)格、也不完善，反而激化了矛盾。

　　王小廣認(rèn)為，政府對(duì)大多數(shù)老百姓的住房有一定的福利補(bǔ)貼是正常的也是應(yīng)該的，只是制度還要不斷細(xì)化。高收入人群通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，同時(shí)可以設(shè)定高的住房消費(fèi)稅，對(duì)最低收入群體，由政府提供廉租屋，這部分的比例約為15%左右，除去兩頭，中間的部分就可以采取政府補(bǔ)貼地價(jià)、利率優(yōu)惠、公積金貸款等多種優(yōu)惠形式。

　　包宗華也并不認(rèn)同因?yàn)檠矍暗拿�盾激化就否認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的做法。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該是讓大家都買(mǎi)得起的房，模式是關(guān)鍵。現(xiàn)在看來(lái)，美國(guó)模式并不適合中國(guó)國(guó)情。新加坡堅(jiān)持小戶型低房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)值得推廣，而且即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，2004年新加坡人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2.5萬(wàn)美元，仍然堅(jiān)持供應(yīng)較小的戶型，70%以上的住房低于100平方米。

　　這邊討論還在進(jìn)行，那邊來(lái)自北京市建委的消息“明年北京市經(jīng)濟(jì)適用住房可建設(shè)規(guī)模將不足100萬(wàn)平方米”傳來(lái)，意味著經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)量將更趨緊張，調(diào)節(jié)供應(yīng)、完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度的任務(wù)變得更加緊迫。(完)

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