時評：購買北京經濟適用房就像搶白菜

　　關注住房社會保障

　　本報記者 師欣 實習生 范艷春 董書華

　　5000個房號12小時發完6月12日，北京市內一個經濟適用房社區———天通苑的第六期樓盤開始放號，一幕“壯烈”的搶購活劇隨之上演：為領取房號(只有拿到房號才有購房資

格)，男女老壯數千人前擠后擁，大排長龍；其中有人甚至為此兩宿未合眼。

　　開發商第二天凌晨放號時，幾易地點，弄得排隊者暈頭轉向，狼奔豕突。據當事人回憶，現場“猶如火山爆發”般失控，所幸未發生嚴重事故。

　　“買房子簡直就像搶購大白菜！”一位購房者事后感慨。

　　12小時之內，5000個房號發放一空，結局則是有人歡喜有人愁：聞訊趕到的后來者被擋在了門外；而排隊的人也不是個個如愿以償。據媒體報道，在發號現場，排在隊伍前面的，既有天通苑售樓處的工作人員，也有物業管理公司雇傭的民工。

　　天通苑已開發多年，為何今年會出現搶購狂潮？2001年就在此買了房的陳先生告訴記者，這是因為去年新房子蓋好后一直沒有開盤。他有位朋友，兩年前就在網上排號。當時放出的號有1萬多個，其友名列第8000多位。等了1年多還未見動靜，這位朋友終于熬不住了，只好買了天通苑前期的尾房——剩下的大戶型，160多平方米。

　　天通苑房價為每平方米2650元，而周圍一墻之隔的商品房則是四五千元。這樣的價差，實在太誘人。所以，出現瘋狂搶購的場面并不奇怪。

　　其實，北京市民對如此場面并不陌生。今年初，另一處經濟適用房項目———三環新城要放號的消息傳出后，因其位于三環邊，地段好，價格低，同樣引來市民大排長隊，有些人甚至干脆支起帳篷，在售樓處外安營扎寨，苦等開發商放號。

　　盡管北京懋源苑房地產開發有限公司(“三環新城”的開發商)副總經理李振坤認為排隊是“最公正的辦法”，但排隊市民在帳篷里一住就是5天5夜的情景，還是“嚇壞”了發展商。他們最終只好采取“第三方(公證部門)搖號”的形式。6月16日，三環新城第四期的500個房號被搖了出來。這種做法依然招來怨聲載道。因為一些本來排在隊伍前列的市民，并沒有被搖中。

　　有數據顯示，現北京經濟適用房的施工面積只占全市房地產施工總面積的10%；特別是2003年以來，經濟適用房基本沒有新增項目，多以老項目的后續建設為主。對于這種局面，《北京晚報》曾用這樣一副漫畫來形容：中高檔商品房是一株參天大樹，而經濟適用房則是花盆中的一棵小苗。盡管后者需求量龐大，但畢竟是“花盆小苗難遮涼”。

　　據了解，面對巨大的供需矛盾，北京市場上在售的經濟適用房，特別是位置較好的樓盤，通常都非常低調，排號也是悄然進行，多數是在網上登記排號，或通過電話排號，一般不采取在某一天集中放號的方式。

　　“經濟”了誰？

　　因為天通苑數千人排隊等號事件的曝光，多年來飽受爭議的經濟適用房再次成為社會關注的焦點。

　　1998年，在亞洲金融風暴導致經濟增長急劇失速的背景下，中央政府確定將房地產作為重啟經濟增長的一個重要手段。國務院同時出臺了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，并明確了建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系。

　　此后6年多來，作為首都的北京一直在發展經濟適用房中起著示范作用。迄今為止，該市共集中建設了52個經濟適用住房項目，累計開工1915萬平方米，竣工1488萬平方米。

　　北京發展經濟適用房經過了兩個階段：

　　從1998年10月到2001年5月是第一個階段，其間建設經濟適用房的主要目是促進住房制度改革，擴大內需，拉動經濟增長。所以當時對戶型標準、銷售對象都沒有作出限制。公眾多年來一直反應強烈的某些現象，如有人開著奔馳或奧迪來買經濟適用房，有人一家購買多套經濟適用房等，就主要集中在這個時期。

　　第二階段則是從2001年5月至今，其間市政府確定了“每年新開工300萬平方米，竣工200萬平方米”的建設目標，同時明確了經濟適用住房的保障性質，開始采取措施控制戶型、面積，并對購買家庭進行資格審核。

　　北京市將經濟適用房的銷售對象定為年收入0.5萬-6萬元的家庭，并確定經濟適用房的建設標準應控制在80-120平方米／套為宜，“今后，原則上以80平方米的中小戶型為主，單套總價款不超過32萬元”。

　　但這種定位仍被中國社科院財政與貿易經濟研究所的王誠慶視為“不明確”，會導致受益者范圍過寬。

　　近日，新浪網的地產頻道針對經濟適用房作了一項小型調查。對于其中“你認為經濟適用房經濟了誰？”的問題，絕大多數被調查者首選的答案是“有錢有門路的人”，其次則是“發展商”；而對于“你認為當前經濟適用房發展最大的問題”的回答，多數集中在“資格審查不嚴”。

　　到底誰在享用經濟適用房？記者日前隨機采訪了北京幾處經濟適用房的居住者。

　　新入住“朝陽新城”的一位女士表示，她是通過關系買到這里的房子的，自己其實并不符合購買經濟適用房的條件。

　　而一位在三環新城買了房的外企中層管理者則承認，他在城中心還擁有自己的住宅。

　　從事IT行業的林先生，3年前買了回龍觀的房子。他告訴記者，雖然購買經濟適用房要核定買家的收入狀況，但“收入可以隨便填，反正單位都給開證明”。

　　當然，如果所在單位不是如此“手松”，有人也有辦法越過這道坎。在某外企工作的江先生就告訴記者，他是通過同學的公司開出了收入證明的。

　　收入狀況審核不到位，固然容易給人鉆空子。但經濟適用房之所以“經濟”了不該“經濟”的人，更在于供求關系的嚴重失衡。

　　一方面，人們對經濟適用房的需求日益增加，而另一方面，經濟適用房的供應卻日漸減少，許多地方甚至已停建。《中國房地產發展報告》中的數據顯示：全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中所占的比重本來就不高，而2004年則繼續下降，為1998年來的最低，5年間共減少了6個多百分點。在這種情況下，炒房號、作偽證、托關系等現象便層出不窮。

　　在某國企工作的孔先生，2002年開始考慮買經濟適用房，但一想到排號至少要等1-2年，還不一定能排上，就轉向托熟人找關系。后來，他付給了某“內部人”1萬元，只為確認自己名列排號隊伍之中。而為了拿到房號或靠前的號碼，不少買房者更是鋌而走險，求助于炒賣房號的“黃牛”。

　　經濟適用房是否都賣給了真正有需要的人？北京最早一批經濟適用房項目之一的某銷售主管表示，以他多年的從業經驗來看，“肯定不是”。他告訴記者，經濟適用房的銷售模式和市場高需求，導致銷售人員或開發商不可避免要從中做手腳。另外，房子出售后隨時可以更換房主。因為購買者與開發商所簽的合同并不是馬上就拿到主管部門備案。改合同，改發票，對開發商來說很容易。“明眼人都知道，倒賣經濟適用房絕對能賺錢。”他說，“所以，應該嚴禁期房轉讓。”

　　對于經濟適用房存在的諸多問題，作為主管部門的北京市建設委員會作出了積極回應。該委副主任苗樂如日前表示，排隊放號不是最佳形式，他們正著手研究如何規范排隊等候、網上放號和手機放號等形式。

　　而對購買人資格的公示范圍也有望擴大。自去年1月實行經濟適用房購買資格公示制度以來，截至今年5月底，北京市建委共接到群眾舉報52例，其中有46戶家庭被取消了購買資格。

　　另外，為了加大對騙購經濟適用房行為的打擊力度，北京市建委擬將購買資格的公示范圍由網上和辦公現場擴大到購買人所在的街道和單位，以便監督與舉報。

　　“補磚頭”當與“補人頭”

　　并進主管部門對審核標準和銷售方式等加強規范，嚴格把關，固然有利于剔除不該被“經濟”的人，從而保障真正符合標準的人群的權益。但是，在多位業內人士及專家看來，要徹底改變當前的被動局面，治本之策在于讓經濟適用房“回歸”住房社會保障的角色和功能。

　　“目前來看，經濟適用房有些出力不討好。”全國工商聯住宅產業商會的聶梅生會長說，政府賠錢蓋房子，換來的卻是怨聲載道：買不到房的人自然會抱怨，買到房的也在抱怨，因為多數經濟適用房社區都存在交通難、入學難等問題；而商品房和經濟適用房兩邊的開發商也是滿腹牢騷。

　　“經濟適用房，真有點‘姥姥不疼，舅舅不愛’。”一位業內人士如此形容。他認為，矛盾在于，一方面，經濟適用房被視為一種社會福利，其運作背離了市場經濟的規律；另一方面，它又具有商品的逐利屬性，開發商多以超標建設和豪華開發來牟取更大的利潤，這又背離了其應有的社會保障性和政策性。

　　“經濟適用房本來應當是一種住房社會保障，可它從一開始就是被作為商品房來發展的。”聶梅生指出，“這樣的定位非常不合適，結果必然是非牛非馬。”

　　在她看來，北京經濟適用房的發展就是一筆“糊涂賬”，因為將購買對象的年收入定在0.5萬-6萬元，范圍太寬，這導致我們保障了“一個模糊的、難以界定的人群”。

　　華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司總經理李忠也指出，經濟適用房與商品房在地域、戶型、檔次及人群等方面多有重疊。

　　“為了更好地體現自身的保障性，經濟適用房當前應該惠及的是‘夾心層’，特別是夾心層的下段。”聶梅生認為，“因為他們既不屬于廉租房保障范疇，又無力購買商品房。”

　　北京市建委的程建華也曾在一篇文章中具體地談到，應當通過收入分配制度的改革，將公務員和事業單位的人員從經濟適用住房的供應對象調整為商品房購買者。

　　其實，隨著經濟適用房的發展，社會上產生了兩種“對立”的聲音：

　　一種主張取消經濟適用房，終結住房市場供給的雙軌制。其理由在于，許多國家都已將對中低收入家庭的住房補貼，由“補磚頭”改為了“補人頭”，也就是將在建設和銷售過程中實行的稅費減免、政策優惠這類間接補貼，改為給需要買房的居民直接補貼貨幣，且收入高的少補，收入低的多補，以體現公平。

　　另一種則主張經濟適用房不僅不能取消，還應擴大建設規模，以幫助中低收入家庭圓住房夢。

　　聶梅生就認為，完全取消經濟適用房是不可能的，而應將其從普通商品房中抽離出來，使之真正成為社會保障性的住宅。當前最現實的做法，應該是“補磚頭”和“補人頭”兩線并進：一方面，對經濟適用房的開發商繼續實行土地出讓金減免等政策；另一方面，對經濟適用房購買者實行按揭貸款貼息優惠。

　　名詞解釋

　　什么是經濟適用房？

　　經濟適用住房，是我國進行房改過程中由政府推出的新型房產種類，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。目前其基本類型主要包括平價房、安居房、解困房等。

　　經濟適用住房是政府扶持的具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟性是指住房價格相對市場價而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房的設計及建設標準上強調使用效果，而不是降低建筑標準。

　　對經濟適用房項目，政府免收土地出讓金，其他應征收的各項收費減免50%，并對成交價格、購買對象、面積和開發建設單位的利潤進行限制。

　　(據新華網)

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