中國地產預感年關之苦 “ 國資”入市短線博利

　　“年利率18%左右，資金主要來自‘國’字頭企業，還有一些集合性‘政府資金’。”面對有關目前地產市場資金供應狀況的詢問，專門從事資金拆借的陳非�熁�名�牻o了記者一個出乎意料的答案。

　　盡管距離年底尚有時日，在調控風暴中苦撐的房地產企業已預感年關難過：資金鏈條本已虛弱不堪，任何一筆必須償還的債務都可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。但房地產企

業顯然并未“彈盡糧絕”，“國”字頭資金的悄然介入正在緩解其資金焦渴，而尚不明朗的調控前景也因此平添更多不明朗因素。

　　國資救急

　　“國企借錢給房地產企業，是企業間正常借貸，不是直接投資房地產，兩者要區分開來。”因為涉及敏感的政策導向問題，一位地產界人士首先向記者強調。

　　在上海房地產企業正在為資金短缺焦頭爛額之際，“國”字頭的資金正在成為借貸主力。

　　“沒有后續資金，今年年底就真成我們這些企業的‘年關’了。所以現在很多(地產)企業都在到處籌錢，國企資金迎合了這個市場需求。”該人士透露，根據他的經驗估計，這類資金目前至少占據了上海房地產行業融資的半壁江山。

　　記者輾轉找到一位專門從事資金拆借業務的投資公司陳姓老總。陳表示，國家出臺針對房地產市場的一系列調控措施以來，開發商的資金狀況逐步惡化。除了銀行貸款“斷炊”，早先曾活躍在

　　陳告訴記者，“國”字頭資金主要來自上海一些業績好的大中型國有企業，涉及電力、化工等很多行業。此外，這類資金中還有一部分屬于集合性“政府資金”。因為這類資金“入市”屬于明顯違規行為，陳未肯透露細節。

　　記者就這類“政府資金”涉足房地產市場問題向有關方面詢問，得到的答復是：“這也是保值增值的一部分。”

　　“合規”貸款

　　“現在幾乎所有房地產企業這類融資都走銀行委托貸款的路子。”某銀行支行行長對記者解釋，由于目前相關法規禁止企業間直接借貸，但企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的“委托貸款”是合法行為，所以，近來流入房地產企業的“國資”大都通過銀行辦理委托貸款。當然，委托貸款的另一個好處是，抵押擔保物的真實性和價值基本能得到保障，未來一旦發生風險，抵押物處置能得到法律保護。這對資金拆出方的風險控制顯然有利。而對銀行而言，委托貸款屬于低成本、低風險、高收益的中間業務，“銀行何樂而不為？”上述支行長說。

　　上述投資公司陳姓老總以自己剛剛完成的一個房地產融資項目向記者說明融資流程。一般是已經取得土地開發證、但后續資金無著落的開發商找到投資公司，公司即通過各種人脈關系聯系上海有資金實力的國企，然后撮合雙方談判借貸條件。在陳剛剛完成的案例中，借貸金額為1億元人民幣，年利率14%，借貸期為一年，抵押物為開發商經評估市值約2億元的待開發的土地。借貸籌碼談妥，投資公司就會安排雙方到一家銀行辦理委托貸款手續。

　　陳透露，在此融資過程中，通常相關銀行抽取交易額5‰的手續費，投資公司則獲得1%傭金。記者感嘆陳一單生意就賺100萬元，陳抱怨：“事情不是想象的那么簡單，各方面‘溝通’費用特別大。”

　　“國資”博短線？

　　在房地產調控形勢如此嚴峻的情況下，“國資”怎么還有膽量“入市”？

　　房地產業內人士告訴記者，盡管目前面臨“困境”，但各方面對上海房地產市場長期走勢仍然普遍看好。“對房地產開發商而言，只要能挺過目前的困難期就有希望。但前提是必須獲得持續的現金供給，維持項目運轉。”

　　盡管

　　而對“國資”而言，15%甚至更高的資金回報率當然是難以抵擋的誘惑。“現在大多數行業利潤率都在3%～5%，10%的利潤已經是鳳毛麟角了。為了防范風險，有些借貸條件中還包括預付利息，這等于投入就能即時獲利啊。”前述陳姓老總對記者分析。

　　當然，“國資”也不是完全不忌憚投資風險。陳告訴記者，盡管借貸雙方都存在巨大需求，但像他們這樣的投資公司要促成一單生意仍很不容易。除了利息偏高，主要還在于資金借出方對房地產市場走勢的顧慮。陳透露，目前的行情，一般抵押物(通常是土地)評估市值要達到拆借資金的一倍，交易成功的幾率才會較大。此外，“入市”資金還會嚴格控制借貸期限，一般最長是一年，“快進快出”，一旦市場出現大頹勢，也可以較快抽身。

　　“如果房地產市場真如人們預期的那樣能平穩度過調控期，自然資金拆借兩方各得其所；但一旦出現‘樓市嚴冬’，房地產企業的結局不必多言，借出資金的國企又將面臨怎樣的境況？看一下幾年前大量上市公司把資金交給證券公司‘委托

　　“撇開集合性‘政府資金’明顯的違規不談，即使國企通過委托貸款出借資金符合相關規則，但是在目前房地產調控政策面前，‘國’字頭資金介入會給調控造成怎樣的影響？”一位律師質疑。