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尹伯成教授：中華外國經濟學說研究會副會長，復旦大學房地產研究中心主任。長期從事西方經濟學和經濟學說史的教學和研究，著有《西方經濟學簡明教程》，《現代西方經濟學習題指南》，《西方經濟學簡史》，《房地產投資學》，《中國社會保險制度改革》等十多部著作。
在今天，住房投資和住房消費都屬于人們的經濟決策，經濟決策必須作機會成本的考
慮，就是說必須考慮一筆資金怎樣利用才是最合理的。從這一角度看，房價、租金、利率必然會緊密聯系在一起。銀行貸款利率越低，商品房資金成本就越低，購房者(投資或消費)的購房成本也越低，就會大大提高房市的有效需求，一步步拉動商品房價格上升
最近，經常在報紙上看到關于房價和利率緊密相聯系的文章和報導。例如，今年10月12日《金融時報》上一篇題為全球房地產‘泡沫’面面觀的文章中說，近年，發達工業化國家的居民房地產價格快速上升，……主要源于21世紀初全球經濟衰退和利率同步下降至幾十年歷史最低點這樣一個結果。又如今年10月13日《國際金融報》上一篇題為全球房地產繁榮終結的文章中說：房地產在多大程度上是安全的?答案取決于利率的提高有多快以及提高到什么水平，因為從歷史上說，房地產價格往往隨著利率的上升而直線下降。
房價漲跌與利率變動
為什么房價與利率水平這樣直接掛鉤，房價漲跌與利率變動如此緊密相聯?道理可以從以下兩方面加以分析：
先從投資房產的機會成本看，假定一位投資者花100萬元人民幣買了一套住房出租，月租金5千元，年租金為6萬元。若不考慮稅金(實際上租賃收入要納稅)和其他費用，則該投資年收益率為6%。若這100萬元為投資者自有資金，則只要銀行存款利率或購買債券的利率低于6%，則此房產投資就是合算的，否則就不合算。若這100萬元為投資者從銀行或其他地方借來的資金，則只要融資成本即貸款利率低于6%，這一投資仍然是合算的，否則就不合算。馬克思說過，地價是地租的資本化，即地價等于地租與利率之商。
受此啟發，我們也可以認為，房價是房租的資本化，即房價等于房租與利率之商。顯然，利率一定時，房租越高，房價會越高；房租一定時，利率越高，房價會越低。即房價與房租金正比，與利率成反比。其實，以上道理，不僅適用于房產投資，也適用于住房消費。通常說來，在房價沒有大幅上漲時，如果房租甚高，而利率甚低，那么，租房就不如買房。反之，如果房價已相當高，房租并不高，利率也不低，買房就不如租房。
在今天，住房投資和住房消費都屬于人們的經濟決策，經濟決策必須作機會成本的考慮，就是說必須考慮一筆資金怎樣利用才是最合理的。從這一角度看，房價、租金、利率必然會緊密聯系在一起。
再從商品房的成本和需求看，目前我國房地產價格之所以能連續多年大幅上漲，全靠銀行低利率信貸的大量輸血。
眾所周知，這些年來，我國房地產業從開發商的土地儲備，開發貸款，建筑商的流動資金貸款到消費者信貸，無一例外來自銀行，這整個過程所需資金差不多占到全部房地產資金的80%左右。銀行貸款利率越低，商品房資金成本就越低，購房者(投資或消費)的購房成本也越低，就會大大提高房市的有效需求，一步步拉動商品房價格上升。
如果利率上升，就會從兩方面抑制房市需求：一方面，開發商資金成本上升，上升的成本必然轉移到房價中，促使房價上升，而房價越漲，就越是削弱購買人的實際購買力，從而抑制房產需求；另一方面，購買人按揭貸款利率的上升，更是直接抑制購房的需求。
低利率與房地產泡沫
可見，無論從房產的投資和消費的機會成本看，還是從房市有效需求看，不僅房價水平，而且房價的變動，都和利率息息相關。利率水平決定房價水平，利率變動決定房價走勢。近幾年來，我國城鎮尤其是一些大中城市的房價之所以節節攀升，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續八次降息，使名義利率達到了歷史上最低位。去年第四季度起，通貨膨脹抬頭，實際利率(名義利率扣除通脹率)成為越來越大的負數。拿一年期定期存款利率來說，扣除了利息稅，僅只有1.58%而通脹率達5%，就是說實際負利率有三個多百分點。拿貸款利率而言，消費者購房按揭貸款利率還低于通脹率，開發商貸款利率也很低，這表明實際資金成本為零。這種狀況對經濟的傷害性極大。
就拿房地產業說，過度的低利率助長了開發商盲目投資，因為投資成本低而房價不斷上升，使他們產生了房產投資不僅包賺不虧而且利潤極其豐厚的預期，房地產盲目大量投資又引發鋼鐵、水泥等行業盲目發展，使國民經濟越來越失調。同時，過度的低利率造成房價不斷上升，遠遠脫離廣大居民實際支付能力，使房地產泡沫日積月累。老實說，我國一些城市的房價泡沫早已驚人。就拿上海來說，目前全市商品住宅均價大約是7千元一平米，一套100平米住宅約70萬元，而上海市戶均年可支配收入接近6萬元。就是說，房價收入比達到了11∶1，遠遠高于發達國家通常為3-6倍的水平。就是說，一套100平米的房子價格大約應當是18-36萬元才是合理的，而現在要70萬元，可見，上海房價中泡沫已十分嚴重。
既然如此，為什么上海房價仍然漲聲不絕呢?顯然，決不是像開發商所喊因為成本在上升，而是因為需求強勁。一方面，境外和外地人不斷涌來上海購房(據統計，高檔商品房的購買中，60%來自外地和境外)，另一方面，也是持續的低利率在支撐這種強烈的需求。如果央行一旦提息，房市需求會立刻作出強烈反應，甚至造成房市大起大落，使銀行潛在的巨大風險變成現實的風險，正因為如此，9月上旬銀監會才會出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》。
不管各商業銀行肯不肯真正執行這一《指引》，銀行主管當局總是意識到了這種風險的存在。上海證券報 復旦大學房地產研究中心主任 尹伯成
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