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房地產(chǎn)：中性
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨向平緩
據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)-8月份的各項指數(shù)顯示，相比7月份而言，多數(shù)指數(shù)都有不同程度的下降。其中竣工面積指數(shù)(101.74)下降幅度最大，為0.43;商品房空置面積下降0.71
點；新開工面積下降0.30點。而上升幅度最大的是商品房銷售價格指數(shù)，8月份為103.38,比7月份上升0.36點，比去年同月上升5.65點。在1到8月，商品房平均銷售價格為每平方米2749元，同比提高13.5%。其中上海房價在8月份的表現(xiàn)的是平穩(wěn)緩漲，因此我們認為總體上房價在中短期將保持平穩(wěn)向上的態(tài)勢。
宏觀調(diào)控的影響在顯現(xiàn)
宏觀調(diào)控，央行政策對于房地產(chǎn)開發(fā)商的影響在逐步顯現(xiàn)。從目前的信息來看信貸緊縮對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響相當大，對其資金需求構(gòu)成壓力。目前雖然我們還沒有看到開發(fā)商因資金緊張而拋售樓盤的現(xiàn)象，但如按目前形勢發(fā)展下去，中、小開發(fā)商將有可能在明年上半年出現(xiàn)資金危機，到那時開發(fā)商所采取的行動也許只能是降價銷售。
房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資前景并不樂觀
我們認為目前房地產(chǎn)類上市公司投資機會不多。雖然市場在不斷消化房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策性風險，盡管關(guān)于央行加息和提高貸款利率等被認為是傳言，但這些因素是投資房地產(chǎn)上市公司所必須面對。另一方面，將有比較多的房地產(chǎn)公司在等待再融資和上市發(fā)行，在目前的環(huán)境下，無論是增發(fā)還是新股發(fā)行從估值方面將會更加合理，因此將會對現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司的估值水平造成一定壓力。(海富通基金管理公司供稿)
| 2004年10月房地產(chǎn)行業(yè)估值表 |
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03A |
04F |
05F |
凈利潤增長(%) |
16.6 |
36.1 |
40.5 |
每股收益(人民幣) |
0.26 |
0.33 |
0.46 |
每股收益增長(%) |
16 |
25 |
40 |
市盈率(X) |
24 |
21.7 |
19.5 |
市現(xiàn)率(X) |
-8 |
21 |
15 |
市凈率(X) |
2.3 |
2.5 |
2.8 |
EV/EBITDA(X) |
6.2 |
6.3 |
8.6 |
收息率(%) |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
凈資產(chǎn)收益率(%) |
9.4 |
11.6 |
14.4 |
凈負債率(%) |
22.9 |
17.4 |
16.2 |
數(shù)據(jù)來源：海富通基金管理公司 |
 
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