房地產稅會加重居民負擔嗎(2)

　　有利于降低房價，使更多的人買得起房子

　　通過以上的租稅費改革，將使我國的房地產利益分配進一步走向規范，但同時也在一定程度上對房地產交易和保有產生相應的影響。一是由于對國有土地出讓金采用按年收取地 租、對房地產交易取消土地增值稅和進一步規范政府收費行為，將有利于降低房地產銷售價格，使更多的人買得起房子，對改善人們的居住環境和提高生活質素具有現實意義；二是新房地產稅由于采用按房地產的評估價值征稅，因此，同一房地產實際繳納的稅金，將隨著房地產價值的升降而變化。在房地產價值不斷升值的情況下，即使納稅人的收入狀況不變，其稅收負擔也將相應地加重；三是在實行房地產稅減免申報制的情況下，納稅人必須在法定期間內向稅務機關提供相關的資料，并經稅務機關同意才能享受減免稅，這也將在一定程度上增加納稅成本；四是在實行土地出讓年租制下，房地產業主每年將要向政府交納地租。這樣一來，雖然購房時房價相對下降，但每年的費用負擔卻在加重。

　　應對購買和占有房地產行為的經濟性進行重新評估

　　針對新房地產稅制可能引起的稅收效應，人們應對購買和占有房地產行為的可行性和經濟性進行重新評估。在購房時，應充分考慮在房產保有階段將要承擔的租稅負擔，以避免出現買得起房卻用不起房的情況；要及時處理閑置的房地產，以減輕房地產租稅負擔；另外，由于單位面積房地產稅的增減一般與其價值有關，因此若要減輕房地產稅負擔，可通過置換房產，相對降低房地產的價值來實現。

　　房地產稅改革是一項“系統工程”

　　劉以賓(作者系交通銀行武漢分行高級經濟師)

　　有作者在評論“房貸新政”時如是說：與去年出臺的種種調控房地產發展的手段不一樣，這一與2005年春天同步而來的房貸新政，在“降落”市場之前，沒有任何可預見的征兆，但它們在市場的遭遇卻是驚人地相似——銀行與投資人反應平淡，輿論卻烽煙四起。這兩年，諸多調控房地產發展的手段之所以收效甚微，繞不開“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的怪圈，很大程度上是因為單兵突進。筆者擔心：開征物業稅會不會又是一種“單兵突進”？

　　從眾說紛紜的觀點中，無意間發現一個說法：“開征物業稅是一項系統工程”。此說看似很不起眼，或因為它是人所共知的道理而顯得缺乏新穎性，但用在物業稅問題上真可謂一語中的、入木三分。“系統工程”是一門統籌全局、綜合協調地研究系統的科學技術，是系統開發、設計、實施和運用的工程技術。據說在系統工程中不僅要運用“運籌學”，還要運用“系統”自身的規律性學問。假如說這里指的主要是“自然科學”，那么，開征物業稅以及對整個房地產市場的綜合治理，則是一項異常復雜的“社會系統工程”

　　筆者以為，要把房地產稅改革作為一項“系統工程”來做，政府起碼要增強以下三個方面的能力：

　　一是統籌改革目標并納入“系統”的能力。一項改革，也許會有多種目的，但不應是有權參與決策的人各懷目的，而應是在“出于公心”、認真算計效率與公平的關系的基礎上進行統籌協調，并納入改革目標取向的“系統”之中。鑒于現行政府運作制度，要達到此境界相當困難。例如，“房貸新政”已經實施，但究竟讓誰受益卻一直在爭吵之中。房地產稅改革同樣也有一個“誰受益”的問題。有學者指出：物業稅尚未出臺，開發商已開始利用稅收改革利空消息大肆炒作，一些工薪階層人士由于不了解房地產稅的性質，也參與炒作，這是非常令人可怕的現象。開征房地產稅的主要目的是抑制房地產市場過熱，但如果開發商仍然能夠從房地產市場牟取暴利，那么就意味著承包商、消費者乃至政府的利益受到了損害。假如今后的事實果真如此，政府只能回頭反思自己的“系統”思考能力和統籌兼顧能力。

　　二是政府統籌協調部門價值取向和行為的能力。政出多門、互相掣肘、政策打架現象早已為整個社會所詬病，由此不僅導致政府效率低下、很多急迫的社會問題久拖不決，而且也給權力腐敗和商人投機增添了很多機會。比較典型的是藥價虛高、醫療腐敗，這一現象的癥結所在以及對大眾利益的嚴重損害幾乎人人心知肚明，但就是遲遲無法解決。究其原因，不僅與部門利益有關，與不同部門價值取向的嚴重偏差有關，也與政府缺乏對部門的統籌協調能力有關。這種現狀不改變，房地產稅的改革同樣有陷入尷尬和困境的危險。

　　三是處理好“雙軌”的能力。按說，一項制度框架從形成之日起便不再作根本的改變而僅僅進行適時調整完善，最易體現“系統”的原則。問題是，“雙軌”是重大改革過程中不可避免的現象和過程。房地產稅改革，即面臨著如何處理好“雙軌”、如何實踐“系統”原則的考驗。例如，房屋保有者和新購房者必將形成在繳稅方式、繳稅負擔上的“雙軌制”，如何體現公平，其中的操作難度、成本極大。既然住房已經成為一種商品，隨著人口流動加劇和城際開放度的加大，房地產市場必然成為全國范圍內無邊界的統一市場。從這個意義上說，下一步試點和非試點地區是否也會形成一種“雙軌制”并導致更嚴重的投機、炒作和不公平？這將真正考驗政府的智慧。

　　只要購房人預期地價、房價將會持續上漲，則物業稅所帶來的成本將會被房價上漲帶來的收益所抵消，尤其是對于那些快進快出的投機者來說，這筆成本幾乎不用考慮

　　不可高估遏制投機的作用

　　卓剛(作者系廣州大學建筑與城市規劃學院副教授)

　　前些年銀行的金融政策向個人房貸傾斜的時候，購房者的需求在金融杠桿的作用下被放大了；這些年外資大量涌入樓市，投機者更加不顧一切。有跡象表明，中國房地產市場中，購房的投機行為有明顯增長的趨勢。

　　外資投機性進入樓市是我國房地產投機行為的主流

　　2004年中國樓市達到近年來最虛假的繁榮，吸引了不少投機性的炒房者。一些公寓或商鋪換手率奇高，一年之內有的居然被轉讓了5次。據有關部門的統計顯示，在這些投機炒房者中，相當一部分人靠的是銀行貸款，采取一種以貸養貸的投資模式同時運作多處物業，風險系數極高，假如一個環節出現問題，就會引發很大的還貸風險。從炒房資金的性質來看，內資投機性購房所占的比例不高，令人擔心的是外資投機性進入房地產的現象。

　　近年來，在人民幣的升值期望、國內房地產市場相關政策進一步放開以及東南亞地區經濟復蘇緩慢等因素的刺激下，外資大量涌進上海等地的房地產市場。在長三角一些房價上漲較快的城市到處都可以看到外資的影子，且有逐漸從沿海蔓延到內地的趨勢。在一些沿海城市，海外個人購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質。有的外資從表面看是從事貿易活動或直接投資，但實際上是用來購買人民幣資產或者房地產，進行投機。正是由于這些投資投機于房地產而造成房屋閑置，房屋利用率降低，空置率大幅上升，樓價飛漲。

　　物業稅對以投機為目的進入我國樓市的外資少有約束力

　　人行上海分行根據數據模型分析，在上海市場，外匯資金的流入對房地產市場的綜合影響力在五年的時間里高速增長，在房地產市場，30%左右的境外資金份額影響力達到84%。外資在上海房地產的流動已經涉及了房地產消費環節、中介環節以及開發環節等。顯然，物業稅只能在一定范圍內遏制房地產投機行為，也就是說對投機性的內資有一定的約束力。在外資管理有較大漏洞和中外資銀行實行不同的管理標準的情況下，對以投機為目的進入我國樓市的外資則少有約束力。

　　理順中央與地方財稅關系有利于遏制房地產投機行為

　　有不少人認為，我國房地產交易和占有環節稅賦偏輕，刺激了房地產投機行為，因此認為，物業稅能降低投機行為，平抑價格。而我認為，采取征收物業稅的辦法后，物業稅收入主要用于為本地區提供公共服務，有利于形成“多征稅-多提供公共服務-財產增值-稅源增加”的良性循環機制，從而使一些地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式——現在確有個別地方政府操縱土地價格，為抬高土地價格推波助瀾。從表面上看，國家開征物業稅首要的政策動機是平抑房價，但我認為理順中央與地方的財稅關系才是開征物業稅的主要目的，是從根本上有效遏制房地產投機行為的關鍵。

　　有效遏制房地產投機行為必須有整套措施

　　近期政府政策的一個轉向就是從抑制房地產投資、供給，轉向抑制房地產需求。從理論上看稅收可以抑制需求，實際上，由于對普通消費者而言，房屋的需求彈性很低。物業稅開征后，如果沒有其他措施跟進，房價未必會隨之大幅下調。由于消費者以后每年支付的物業稅折現值的總和，與一次性付款的金額大致相等，因此物業稅的開征，并不意味著購房總成本的下降，而消費者由房產升值所帶來的收益則會因物業稅而大打折扣。對地產公司而言，房價也不會應聲而落，短期內還將獲得超額利潤。由于土地出讓金、土地轉讓稅以及房產稅將由購房者而非地產商承擔，地產商的現金流將大為提高，地產商的資本性投資減少。地產商不可能將房價一步降到位，還將通過加強房產的營銷，提升房產附加價值等方式維持房價，而減少的這部分成本既有可能體現在房價的下調，也有可能成為營銷費用甚至成為其更加超額的利潤。希望中央政府進一步出臺配套措施，加強對房地產市場的管理，打擊壟斷市場、哄抬價格和投機購房的現象。

　　筆者認為：如果在政策設計時疏于考慮政策的完整性，開征物業稅只能增加自住業主的居住成本，未必能收到遏制房地產投機的效果。以遏制房地產投機為名義的政策，到頭來有可能僅僅增加了政府的稅收。當然，增加財政收入也未嘗不可以成為開征物業稅的理由。

　　名詞解釋不動產稅：針對地面建筑物及附著物征收的稅收，與新房地產稅概念大致一致。不動產稅的稅種包括，針對房產的評估價值征收的房產稅和針對房產出租收入的稅收。它是物業稅和房地產稅的總和。

　　物業稅：不動產稅中的一種。是開發商建房時繳納的一部分稅，實行新的房地產稅后，改由購房者在購買房屋后按年繳。

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