房地產(chǎn)稅會加重居民負擔(dān)嗎

　　話題緣起日前財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。這表明在中國人民銀行頻頻使用信貸手段控制房價過快上漲、消除房地產(chǎn)市場泡沫和風(fēng)險之后，財政稅收調(diào)控手段即將出手，政府決心運用“組合拳”對房地產(chǎn)市場進行積極干預(yù)，解決目前我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題。那么，開征房地產(chǎn)稅到底對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生什么影響，能否遏制目前過高的房價和旺盛的房地產(chǎn)投機？是否會加重普通購房者的負擔(dān)？怎樣在打擊投 機者的同時保障普通購房者的利益？我們特約有關(guān)專家發(fā)表看法，供讀者參考。

　　開征房地產(chǎn)稅的利弊

　　方建國(作者系中山大學(xué)嶺南學(xué)院副教授)

　　黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中已明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。”3月20日財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。由此可以看出，我國將強化對房地產(chǎn)持有階段征稅，這是今后我國房地產(chǎn)稅制改革的方向。　

　　費大于稅限制了稅收對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)作用

　　我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費體系的主要特點，一是“稅費并立、費重稅輕、以費擠稅”，費大于稅限制了稅收對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)作用。二是重轉(zhuǎn)移輕保有。西方國家的房地產(chǎn)稅屬于地方稅體系，是地方財政收入的主要來源；我國房地產(chǎn)稅雖然也主要屬于地方稅體系，但并沒有構(gòu)成地方財政收入的主要來源。其原因并不復(fù)雜，一是目前房地產(chǎn)稅收體系的設(shè)置已經(jīng)落后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，許多可以征收的稅目還沒有開征(典型的就是房地產(chǎn)保有稅)；二是地方政府從土地出讓和房地產(chǎn)各種收費項目中獲得的財政收入遠遠大于從房地產(chǎn)稅收中所獲得的收入。因此，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅費改革的基本方向。

　　可以糾正地方政府片面追求經(jīng)濟增長率和形象工程的利益動機

　　現(xiàn)階段開征物業(yè)稅(對房地產(chǎn)的保有階段征稅)的有利方面是顯而易見的。首先，它可以糾正地方政府片面追求經(jīng)濟增長率和形象工程的利益動機。這幾年，全國1000多個城市均大力推出“城市經(jīng)營”，進行圈地運動。與“經(jīng)營城市”相對應(yīng)，逐漸發(fā)明了所謂“土地儲備”制度。據(jù)統(tǒng)計，通過土地轉(zhuǎn)讓，全國累計收取土地出讓金近5000億元。土地收益成了地方政府的聚寶盆。而“明租、正稅、清費”的稅費改革政策將一次收取的土地出讓金，改為年租形式或土地稅形式，可以規(guī)范政府行為，使政府真正貫徹“執(zhí)政為民”的執(zhí)政理念。其次，房地產(chǎn)稅開征后，目前開發(fā)商一次性繳納的土地出讓金將轉(zhuǎn)為繳納少量土地補償金。有的學(xué)者建議，可采取招標、拍賣、掛牌等方式選擇開發(fā)商。開發(fā)商拿到土地后，政府給予其三年開發(fā)周轉(zhuǎn)期，開發(fā)期限過后，售出的房地產(chǎn)部分由購房者逐年繳納房地產(chǎn)稅，未售出部分則應(yīng)由開發(fā)商繳納房地產(chǎn)稅(包含地租、地稅)。這樣，不但可以限制發(fā)展商囤積土地的行為，抑制投機、平抑房價，也有利于中低收入者解決住宅問題，并有利于合理利用有限的土地資源。另外，政府對中低收入者的自用房地產(chǎn)還可制定相應(yīng)的物業(yè)稅稅收減免政策，減輕中低收入者的居住成本，從而達到社會公平和效率兼顧。再次，可以將地方政府官員“向上”負責(zé)的激勵機制改變?yōu)椤跋蛳隆必撠?zé)的激勵機制。征收房地產(chǎn)稅應(yīng)與其他的地方政府財政收入制度改革同步進行，地方政府財政收入應(yīng)主要依靠地方稅收。這樣，地方政府官員就愿意聽取市民的意見，所推行的政策也會照顧大多數(shù)市民的利益。

　　短期內(nèi)可能增加城市居民的居住成本，造成房地產(chǎn)市場波動

　　當(dāng)然，現(xiàn)階段開征物業(yè)稅也有不利的方面。一是由于地方政府財政收入制度改革和其他相關(guān)配套措施出臺沒有同步進行，短期內(nèi)可能增加城市居民的居住成本，造成房地產(chǎn)市場的波動。房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅。二是物業(yè)稅政策制定的透明度不高，相應(yīng)的政策和學(xué)術(shù)研究不夠，地方政府官員和市民對該項政策的認識不充分，對該項政策的實施將產(chǎn)生不利的影響。三是由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不平衡，在經(jīng)濟不發(fā)達、低收入地區(qū)開征物業(yè)稅，市民會有抵觸，有可能會引發(fā)社會問題。目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征物業(yè)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。而這需要全國人民代表大會修改相關(guān)法律，應(yīng)當(dāng)是“法律先行”。另外，我國還未建立相應(yīng)的規(guī)范房地產(chǎn)、土地的價值評估的法律、法規(guī)，國內(nèi)物業(yè)價值評估體系尚未完善，現(xiàn)階段要求每年對所有物業(yè)進行征稅評估困難較大。

　　把已開征的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及對土地和房屋征收的有關(guān)稅費，調(diào)整合并為不動產(chǎn)稅，是合并稅種，優(yōu)化稅制，而不是增加新的稅種，提高稅負

　　改革不動產(chǎn)稅制對百姓影響不大

　　楊衛(wèi)華(作者系中山大學(xué)稅收與理財研究中心主任、嶺南學(xué)院教授)

　　最近，社會各界對改革不動產(chǎn)稅制(或開征物業(yè)稅。下同)可能產(chǎn)生的影響高度關(guān)注。筆者認為，改革不動產(chǎn)稅制對廣大百姓影響不大。

　　改革的方式是合并、規(guī)范而不是新增稅種

　　我國現(xiàn)行的財產(chǎn)稅雖然稅種不多，征稅范圍小，收入少，但由于實行內(nèi)外兩套稅制：對內(nèi)征收房產(chǎn)稅，對外征收城市房地產(chǎn)稅，造成稅制復(fù)雜，外行看不懂，內(nèi)行講不清；稅收負擔(dān)不公平，征收成本高。同時，據(jù)有關(guān)部門調(diào)查統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種實則不少，有14種之多，另外還有涉及房地產(chǎn)的收費多達80～150項，稅費已占到房地產(chǎn)價格的30%～40%。只有規(guī)范稅費征收，才能促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，改革我國不動產(chǎn)稅制，主要是合并稅種，規(guī)范稅費征收，把已開征的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及對土地和房屋征收的有關(guān)稅費，調(diào)整合并為不動產(chǎn)稅，這是合并稅種，優(yōu)化稅制，而不是增加新的稅種，提高稅負。

　　不動產(chǎn)稅是世界大多數(shù)國家普遍開征的稅種，只不過在不同國家名稱有所不同。如有的稱“不動產(chǎn)稅”，有的稱“財產(chǎn)稅”，有的稱“房地產(chǎn)稅”，有的稱為“物業(yè)稅”。筆者主張我國改革后的稅種稱為“不動產(chǎn)稅”，因為在我國作為征稅對象的不動產(chǎn)主要是房屋和土地，如果稱為“財產(chǎn)稅”，概念過于寬泛，財產(chǎn)不僅包括房屋和土地，還包括其他動產(chǎn)。而稱為“物業(yè)稅”，一是人們對物業(yè)的概念比較生疏，難以理解；二是物業(yè)的種類也比較多，房屋、土地只是物業(yè)的一部分，概念也不夠準確。稱為“房地產(chǎn)稅”本來比較直觀、通俗，也容易為人們所理解，但在我國其含義不準確。大家知道，我國城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，納稅人只有房產(chǎn)沒有地產(chǎn)，因而不存在對地產(chǎn)征稅。所以，改革后的稅種稱為“不動產(chǎn)稅”比較合適。

　　居民只有一套住房不宜征稅

　　雖然到目前為止，如何開征不動產(chǎn)稅，有關(guān)部門還在調(diào)查和論證中，理論界和實際部門有各種不同的見解，但改革的原則已經(jīng)確定，這就是：簡稅制、寬稅基、低稅率。主要的改革措施是合并稅種，降低稅率，合理確定負擔(dān)，適當(dāng)擴大征稅范圍。筆者建議，把居民家庭超過一套的住房(對居民只有一套住房不征稅)列入征稅范圍。同時，贊成政協(xié)委員提出的對開發(fā)商空置超過一定時間(比如三年)的土地和房屋征稅的主張。這樣，一方面使占有財產(chǎn)越多的人交稅越多，而占有財產(chǎn)少的人，稅負則下降，以平衡稅負，縮小貧富差距，緩和社會矛盾。另一方面，對閑置的土地和空置的房屋征稅，可以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費；對居民超過一套的住房征稅，可以提高房產(chǎn)占有者的成本，限制囤積住房的行為，打擊“炒樓”，促使房屋所有者把剩余的房屋推上市場。這既減少“炒樓”需求，又增加房屋供給，有利于優(yōu)化資源配置，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　稅率不宜過高，可規(guī)定0.5%～2%的幅度比例稅率

　　筆者認為，目前政府對開發(fā)商使用國有土地征收的土地出讓金，從理論上說，是政府作為土地的所有者向開發(fā)商出售40年至70年土地使用權(quán)而取得的收入，是一種土地所有權(quán)收入，也可以說是出租40年～70年土地的租金，其實質(zhì)是一種地租，把土地出讓金改為不動產(chǎn)稅是不科學(xué)的。因為稅是政府以公共管理者的身份，憑借政治權(quán)力收取的，如果把具有地租性質(zhì)的土地出讓金改為稅，這等于否定了國家(政府)對土地的所有權(quán)，混淆了財產(chǎn)權(quán)力與政治權(quán)力。有人認為，把土地出讓金改為物業(yè)稅，可以使房價大幅下降。其實，這只是一種數(shù)學(xué)上的推論，現(xiàn)實中房價的高低還取決于供求關(guān)系。開發(fā)商不交土地出讓金，房價不一定會隨之下降，更不一定按比例下降。另外，把土地出讓金改為稅由業(yè)主交納，必然降低開發(fā)商的投資門檻，導(dǎo)致開發(fā)商爭搶土地，造成土地開發(fā)失控和土地資源的浪費。

　　因此，筆者認為，可以把現(xiàn)在對房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅以及政府對開發(fā)商憑借政治權(quán)力征收的費如綠化費、防洪費、人防設(shè)施費等合并為不動產(chǎn)稅。同時，考慮到房屋總是和土地相聯(lián)系，為方便征收，也可以把城鎮(zhèn)土地使用稅列入不動產(chǎn)稅，一起在保有階段向業(yè)主征收。而土地出讓金以及其他合理的收費，仍由開發(fā)商、建筑商或其他納稅人交納。不動產(chǎn)稅的稅率不宜過高，如以不動產(chǎn)原值或評估值減去20%～30%后的余值為計稅依據(jù)，現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5%～2%的幅度比例稅率，適用稅率由省級人民政府確定，待條件成熟再實行超額累進稅率。

　　如何避免買得起房用不起房

　　盧劍靈(作者系廣東商學(xué)院財政與公共管理學(xué)院教授)

　　通過稅制改革使房地產(chǎn)稅制充分體現(xiàn)公平和效率

　　擬進行的房地產(chǎn)租稅費制度改革，是按照明租、正稅、清費的思路進行。明租，就是要通過法律明確規(guī)定各級政府出讓國有土地使用權(quán)所收取的貨幣收入和實物收入為政府的地租收入，把目前對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)采用一次性收取使用期內(nèi)全部地租(現(xiàn)值)的方法，改為在實際使用期內(nèi)按年向房地產(chǎn)業(yè)主收取地租。正稅，就是要通過稅制改革，使房地產(chǎn)稅制充分體現(xiàn)公平和有效率。按照這一改革思路，一般認為應(yīng)開征房地產(chǎn)稅并以之取代現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，取消土地增值稅和城市土地使用稅。征稅范圍仍應(yīng)限定為土地和房屋。稅負水平一般應(yīng)保持在目前財產(chǎn)稅的總體水平上。計稅依據(jù)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的評估價值確定，實行單一的從價稅。房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)確定為房屋的所有人和土地法定使用人。在房屋所有權(quán)人未能明確或所有權(quán)人不在國內(nèi)時，可規(guī)定房屋使用人為納稅人。為保證人們基本住房的需要，該稅可規(guī)定有限的減免稅條款，原則上對人們擁有的自住房的一定價值予以免稅，超過免稅價值部分，可采取超額累進方式予以征稅。對屬于國有的房地產(chǎn)，用于公共事務(wù)或從事非營利活動的，應(yīng)予以免稅；用于營利活動的應(yīng)依法征稅。房地產(chǎn)稅減免采用申報方式，凡符合條件享受減免稅的納稅人必須在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申請，提交相關(guān)證明，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審查后予以確認。清費，就是要從清理、歸口、規(guī)范、嚴查四個方面入手，加大對各級政府部門財產(chǎn)收費行為的管理。根據(jù)政府管理職能責(zé)任和公共財政要求，對符合政府收費原則，體現(xiàn)市場交易規(guī)則，不存在稅費重復(fù)征收的項目應(yīng)予以保留，對明顯屬于地租性質(zhì)的收費(或收取實物)項目，應(yīng)歸并在地租之中，除此之外的其他收費項目必須廢除。

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