投資樓市已過黃金期 要講究策略

　　●編者按

　　去年10月29日，央行9年來首次上調(diào)存貸款利率；上周，央行再度上調(diào)包括商業(yè)銀行自營性個(gè)人房貸利率和公積金貸款利率。在短短不到5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，住房貸款利率兩次上調(diào)，而且，從各種跡象來看，這兩次上調(diào)僅僅宣告了中國新一輪加息周期的開始。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士指出，從政府進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控和遏制房地產(chǎn)泡沫的決心來看，今年央行再度加息 的可能性仍然很大。

　　房貸利率的上調(diào)不僅僅意味著通過以按揭貸款方式買房的成本要增加，更值得關(guān)注和探討的是，在央行接連出重拳遏制房地產(chǎn)“泡沫”后，房價(jià)能否依然堅(jiān)挺甚至繼續(xù)上漲呢？在上海等一些城市，政府為抑制炒樓已經(jīng)開始加收二手房交易稅。考慮到種種不確定因素的存在，如今投資房地產(chǎn)，還真得小心加小心。

　　近幾年，凡談起房地產(chǎn)市場狀況，“泡沫”和“過熱”兩個(gè)詞常常被提及。盡管如此，隨著各大城市的房價(jià)不斷節(jié)節(jié)攀升，投資房地產(chǎn)在很多人的心目中已經(jīng)成了一種穩(wěn)賺不賠的理財(cái)方式。但隨著中國人民銀行宣布從2005年3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸利率后，“泡沫論”再度成為消費(fèi)者熱議的焦點(diǎn)：房市會因此降溫嗎？房價(jià)會下降嗎？現(xiàn)在投資房產(chǎn)還劃算嗎？

　　自住購房需求受影響不大

　　此次央行出手加息，雖然直接影響是增加供樓者的利息成本，但更多被視作是給過熱樓市降溫的信號。買樓自用，為減少利息成本，往往盡量選用高首付比例；而炒樓者為充分利用資金的杠桿效應(yīng)則青睞低首付，央行加息以及提高首付比例對后者的影響遠(yuǎn)大于對前者的影響。

　　記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，央行提高房貸利率后，購房自住的需求并未受到明顯影響。在加息后的第一個(gè)星期六，廣州一些大型的新樓盤依然聚集了很多市民來咨詢和看樣品房，受訪者均表示知道房貸利率上調(diào)了，但由于買房子已經(jīng)計(jì)劃了很久，并不會因?yàn)槔�率提高而暫緩購買，他們同時(shí)也表示，購房自住考慮更多的還是社區(qū)環(huán)境、生活配套、交通設(shè)施等，價(jià)錢因素雖然重要，但并不是唯一考慮因素。

　　投資性購房受打擊

　　但對于計(jì)劃二次以上置業(yè)、買房用來投資的群體來說，不少人已經(jīng)開始猶豫了。以常見的以租養(yǎng)貸形式來看，由于房屋租金很難隨著房貸利率提高而相應(yīng)增加，買房投資的收益正在下降。更令人擔(dān)心的是，樓價(jià)很可能會馬上見頂并進(jìn)入下行通道。不少專家學(xué)者撰文指出，央行這次房貸款利率的上調(diào)，只是一次試探手段，不排除有再次上調(diào)和采取更為強(qiáng)硬手段的可能性，政府遏制房地產(chǎn)泡沫的意圖非常明顯。

　　雖然，相對于北京和上海的樓價(jià)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為廣州樓價(jià)偏低，大幅下降的可能性不大。但對之前有意投資房產(chǎn)來獲取升值收益的市民來說，其購房的積極性已經(jīng)大不如前。據(jù)測算，如果按現(xiàn)行商業(yè)銀行自營性個(gè)人房貸利率計(jì)算，考慮到購房過程中產(chǎn)生的各種稅費(fèi)以及購房款被占用而損失的各種機(jī)會成本，房價(jià)必須每年穩(wěn)定增值6%-8%以上，購房投資才劃算。

　　利率上調(diào)投資更應(yīng)講策略

　　博鴻咨詢資深理財(cái)師關(guān)劍輝認(rèn)為，在目前環(huán)境下，中等收入的家庭如果想投資房產(chǎn)，二手商務(wù)公寓是個(gè)不錯(cuò)的選擇。二手商務(wù)公寓是指房齡不太長、地處商務(wù)中心、生活配套設(shè)施比較完善的二手房，這是目前炙手可熱的投資增值方式之一。只要投資者選擇成熟的商務(wù)中心或者將會成為商務(wù)中心的地區(qū)，購置這類擁有較好的文化環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、景觀環(huán)境的二手房，往往能淘得黃金。這些商務(wù)性的公寓很能吸引白領(lǐng)一族和生意人的目光，可以獲得較高的出租收入，轉(zhuǎn)手也比較容易。

　　也有理財(cái)師認(rèn)為，如果手頭有筆閑錢，如果沒有很好的投資渠道，用來提前還貸實(shí)際上也是一種不錯(cuò)的選擇。因?yàn)椋�即使按現(xiàn)在商業(yè)銀行個(gè)人房貸的下限利率計(jì)算，供樓者持幣的機(jī)會成本也是年利率5.51%。如果用來提前還貸，等于是選擇了沒有風(fēng)險(xiǎn)、年利率可達(dá)5.51%的投資方式。實(shí)際上，現(xiàn)行投資方式中，有如此穩(wěn)妥豐厚回報(bào)的投資渠道并不多。

　　而資深證券分析師秦洪則指出，從樓市和股市的蹺蹺板效應(yīng)看，從樓市流出的巨額資金，會有部分回流到A股市場；同時(shí)超額準(zhǔn)備金率的下降，也使得資金有從央行轉(zhuǎn)入流通領(lǐng)域的動力，進(jìn)而增加了股市投資的資金蓄水量。對股市較為熟悉的投資者，不妨關(guān)注一些績優(yōu)藍(lán)籌股和證券投資基金。

　　本報(bào)記者　賈肖明

　　熱點(diǎn)話題1

　　房貸利率上調(diào)：提前還貸劃算嗎？

　　央行提高房貸利率的消息一經(jīng)公布，提前還貸似乎又要升溫了。盡管根據(jù)有關(guān)規(guī)定，今年3月17日之前發(fā)放的房貸要到明年1月1日才開始調(diào)整利率，但繼續(xù)加息的可能性逐漸增大還是讓這一群體感到了壓力。為此，記者專門走訪了一些向銀行貸款了的業(yè)主，同時(shí)就相關(guān)問題請教了銀行按揭中心的專家。

　　案例一

　　小額房貸基本不受影響

　　沈小姐

　　去年5月在東山區(qū)買了一套16萬左右的二手房，其中貸款11萬元，供樓期限15年，月供款約為850元。

　　業(yè)主自述：我當(dāng)初買房子就是為了圖個(gè)方便，租房子住不劃算也不好打理，我把我的閑錢用來付首期，以后每月月供相當(dāng)于之前月租，沒有任何負(fù)擔(dān)。原計(jì)劃是等到有了一定積蓄后提前還貸，或者攢點(diǎn)錢到結(jié)婚時(shí)候買大房子付首期，這個(gè)房子則“以租還貸”。

　　銀行房貸利率上調(diào)后，很多朋友勸我向爸媽或者親戚朋友借點(diǎn)錢提前還款。但是我自己覺得房貸上調(diào)并沒有什么實(shí)質(zhì)的影響。比如去年那次利率上調(diào)，今年1月份之后便已經(jīng)開始實(shí)施了，結(jié)果我發(fā)現(xiàn)每月房貸不過增加了十幾塊錢。所以此次加息肯定也不過十幾二十塊錢的問題，絲毫不構(gòu)成壓力。我現(xiàn)在手頭上沒有閑錢，也覺得沒有必要為了一點(diǎn)錢欠親戚朋友人情。

　　案例二

　　提前還貸不因加息

　　宋先生

　　前年年底在白云區(qū)買了一套50萬元左右的房子，15年貸款36萬元，月供3500元左右，去年年底前提前還貸10萬元，目前月供減至2500元左右。

　　業(yè)主自述：我當(dāng)時(shí)買這套房子是因?yàn)榇蛩憬Y(jié)婚，我和太太兩人的積蓄支付了房子的首期。買房的時(shí)候我們就想好了，每存一分錢都要把它用來還房貸，因?yàn)槲覀兯氵^一筆賬，貸款不過36萬元，但實(shí)際還款額卻達(dá)60多萬元，這意味著我們每年要支付近一萬元的利息。我當(dāng)然也想過把后來積蓄的錢用于其他投資，但是一方面投資收益是個(gè)問題，另一方面我們沒有這個(gè)精力。所以我覺得提前還貸對我們來說是最好的投資理財(cái)方式。我們還貸是為了減少利息支出，這和銀行加息基本無關(guān)，因?yàn)榧酉⒑竺吭虏贿^增加大概幾十元的支出。

　　案例三

　　留著閑錢準(zhǔn)備生孩子

　　李小姐

　　去年夏天在番禺某樓盤購買一套25萬的房子，3年貸款7萬，每月月供2000。去年年底李小姐嫁給了一位同樣在供樓的王先生，王先生的房子價(jià)值45萬元，15年供30萬元，每月還2500元左右。

　　業(yè)主自述：當(dāng)時(shí)我買房的時(shí)候沒想到會那么快結(jié)婚，但情況變化很快，導(dǎo)致現(xiàn)在我們要同時(shí)供兩套房子，加上先生還供著車，我們暫時(shí)沒有太多閑錢來提前還貸。先生計(jì)算過，銀行房貸加息后，我們兩套房子每月不過多還100塊左右，相比4500元根本可以忽略不計(jì)。我們考慮過把我買的那套房子租出去，租金不低于1000元。但如果低于這個(gè)數(shù)字就不如讓親戚朋友住，畢竟現(xiàn)在也沒什么生活壓力。

　　我也聽說了可能會再次加息的傳聞，其實(shí)一點(diǎn)點(diǎn)的加息幅度并不會給我們的月供增加多少。我覺得加息信息給我們這樣的房貸族帶來的心理壓力遠(yuǎn)大于實(shí)際壓力。其實(shí)，我們即使有很大部分閑錢也暫時(shí)不會提前還貸，因?yàn)槲覀円獮樯�孩子等問題作準(zhǔn)備，畢竟生活充滿諸多不確定因素。

　　銀行：提前還貸量沒有增加

　　有很多人認(rèn)為房貸利率提高的消息將導(dǎo)致大量房貸族選擇提前還貸，特別在明年1月1日正式實(shí)施新利率之前，提前還貸熱潮將不會降溫。不過，對于這種說法，一些銀行按揭中心的專業(yè)人士并不贊同。

　　某銀行按揭中心負(fù)責(zé)人何先生告訴記者，無論是去年年底的加息還是最近的房貸利率提高，他所在按揭中心都很少有顧客前來辦理提前還貸。何先生表示，大部分房貸族都是因?yàn)槭诸^上沒有閑錢而選擇銀行貸款的，所以很多人并沒有提前還貸的能力；其次，此次銀行利率調(diào)整幅度不大，對一般購房者來說不過每月多支付幾十塊錢，基本不會造成很大壓力。何先生表示，此次央行加息的目的是為了讓某些地區(qū)和城市過熱的房地產(chǎn)市場“降溫”，而并非針對個(gè)人。借款人只要量力而行，貸款買房不要貪大，作出合理規(guī)劃，房貸利率上升后就不會受到很大影響�！�

　　本報(bào)記者　陳佳利

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　　購房首付提高怎么辦？

　　看著周圍人紛紛置業(yè)，很多人往往也抑止不住買房的沖動，但是受困于手頭上并沒那么多現(xiàn)金，只好希望首期門檻低一些，好讓自己實(shí)現(xiàn)購房夢想。央行日前提高了個(gè)人住房貸款首付比例后無疑讓這些購房者感到緊張。

　　記者了解到，央行關(guān)于首付的具體規(guī)定為：對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。在廣州，這個(gè)規(guī)定似乎已經(jīng)有所體現(xiàn)，原本一手摟大多可以8成按揭，現(xiàn)已經(jīng)有部分樓盤改為7成按揭。而二手摟市場也有類似的情況，記者日前從廣州市一些房地產(chǎn)中介公司了解到，二手摟按揭貸款只能貸7成一直都是業(yè)內(nèi)遵守的行規(guī)，但日前已經(jīng)有一些銀行向中介發(fā)出“只貸五六成”的新規(guī)定。

　　某按揭公司有關(guān)人士告訴記者，除了中國銀行，四大行中的工行和農(nóng)行也已經(jīng)對首付的比例有所限制。不過這位專家表示，購房者大可不必為此太過擔(dān)心，因?yàn)椤爸荒苜J五六成”是一個(gè)暫時(shí)規(guī)定，而且并不是一刀切。銀行按揭中心會根據(jù)貸款申請者的工作單位、收入水平等情況做出政策調(diào)整，條件好的申請者依然不排除貸款到7成甚至以上的可能。不僅如此，對二手摟來說，所謂幾成是以評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的，如果購房者買到了比較劃算的房子，依然有可能在首付問題上得到解決。比如某人以25萬價(jià)格購得80平方米的商品房，按照一般理解，房貸發(fā)放只能是25萬的70%即17.5萬，按整數(shù)計(jì)只能貸款17萬，個(gè)人需要交納8萬元的首期。但如果評估價(jià)達(dá)到30萬，銀行所能貸款的額度就是30萬的70%，即21萬，業(yè)主首期款只需要支付4萬元。

　　陳佳利

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