[房地產]“明年房價保持穩中有升”

　　中房協副會長顧云昌稱明年市場需求依然旺盛，整體趨勢回暖，土地是調控關鍵

　　“中國的房地產業一直在

　　這是顧云昌對2005年房地產業出臺的一系列宏觀調控政策的形象解讀。

　　顧云昌認為，整體來說，今年的宏觀調控實現了雙向調控，調控了供給也調控了需求。

　　“2005年的調控效果非常明顯”

　　“2005年調控的效果非常明顯，目前正朝著預期的目標前進，全國房價逐月回落，逐步回歸理性。”而相比之下，2004年的宏觀調控主要是壓縮基本建設規模，減緩固定資產投資增長過快，即調整供給。因為需求的調控沒有跟上，市場上出現供不應求，房價也就上漲。

　　顧云昌表示，房地產市場比較特殊，不僅有自住的需求，還有投資投機的需求，后者很大程度上是一種虛假需求。同時在房地產需求中還有很多是拆遷帶來的被動需求。所以今年的宏觀調控從供給需求兩方面雙管齊下，總體來看，已基本達到調控效果。

　　“2006年房價會保持穩中有升”

　　對于即將到來的2006年，顧云昌預測，中國的房地產市場有效需求將依然旺盛，房價會保持穩中有升。

　　“2006年經濟發展的基調是平穩較快發展，房地產業的發展也應該是平穩較快發展。從政策層面看，會以穩定為主，有些微調，但不會出現大的政策調整。”

　　“整體來看，全國樓市將呈回暖趨勢，不過全國各城市差異性很大，上海、寧波等少數城市回暖的速度要慢一些，但整個趨勢肯定是回暖。”

　　但要使整個房地產業保持這種積極態勢并不容易。顧云昌認為，中國的房地產資源是非市場化的，是壟斷的，房地產市場是市場化的，這其中是有矛盾的，矛盾就在于土地資源的供應是否可以相對充分，這是對樓市調控的關鍵。

　　“2006年將是綠色地產啟動年”

　　“還有一點2006年樓市將出現的重要變化，就是2006年將是綠色地產真正的啟動年。”顧云昌認為，嚴格來說，2005年只是綠色地產的號召年，主要從輿論層面下工夫，而目前國務院已經委托建設部起草建筑節能的相關條例，預計2006年將會以法律、法規的形式把綠色地產落到實處。因此，2006年將是綠色地產真正的啟動年。

　　而要做到這一點，顧云昌建議要充分發揮價格機制和稅收機制的作用。因為進入市場經濟后，很多政策的執行光靠政府的號召是不行的，要想辦法讓開發商感覺到建設節能住宅是可以提高眼前利潤的，而不僅僅只是從長遠方面看才有利，這樣開發商才會自覺地向綠色住宅方向努力。

　　“總體來看，2006年中國房地產業有三個亟待解決的問題：樓市理性化，樓盤綠色化，融資多元化。要實現這三點有相當大的難度。但是我相信在新的一年中，在穩定住房價格、提高住房品質方面一定會上一個臺階的。”

　　■現場直擊

　　明年外資將加速進入房地產業

　　“宏觀調控后，75%的資金利用情況顯著下降，開發商普遍陷入資金緊張困境”

　　本報訊（記者張宏強）“目前國內房地產市場的資金利用情況是25%自有資金，25%銀行貸款，50%預售回款。宏觀調控后，預售回款與銀行貸款的融資有效性顯著下降，開發商普遍陷入資金緊張困境，一些開發商不得不通過私下渠道借款，這樣風險非常大。而外資對解決中國房地產市場的資金缺口是一大裨益。”

　　在12月12日舉行的2006年財經年會“房地產與資本市場”行業圓桌會議上，美林集團全球資本投資部中國區總經理蓬鋼的這番話引起了不少在座專家的贊同。

　　今年4月27日建設部發布“新國八條”，對房地產市場進行宏觀調控，自此以后，開發商普遍資金緊張，而此次行業圓桌會議無疑將這個問題再次擺上了桌面。

　　對于目前房地產業資金困窘的局面，北京國華置業有限公司董事長兼總經理房超提出，我國房地產行業長期匱乏有效的金融工具，其中蘊含的機會必然成為吸引國際資本的熱點之一。他預測，明年國際資本將加快進入中國房地產業的步伐，尤其會推動商業地產全面提速。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林表示

　　“房地產業依然看好”

　　2005年后半年，建設部官員對于明年房價走勢的言論很少在正式場合出現，頻繁出臺的調控政策導致政府官員對房地產行業的走勢預測越來越敏感。

　　在這個言論的平靜期，建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾9月23日在“中國房地產西部論壇”的觀點頗具代表性，她首次指出，“各地住房價格總體回落，房地產市場趨于穩定，當前應保持現行調控政策”。而這一觀點也在建設部部長汪光燾日前的言論中得以證實，他表示，建設部將繼續落實對房地產市場的調控政策。

　　從建設部官員謹慎的言談中，我們可以看出政府主管部門對房地產行業的導向：2006年將持續落實2005年調控政策，重點是考察地方政府對宏觀政策的落實情況，這也意味著，2006年出臺新政策的可能性不是太大，但地方政府的壓力不會有所減輕。

　　從5月至今，房地產市場宏觀調控政策實施已經半年。從前8個月的統計數據分析可以看出，隨著中央穩定住房價格各項調控措施的落實，部分地區房地產投資增長過快的勢頭得到控制，各地住房價格總體回落，房地產市場趨于穩定，具體表現則是謝家瑾所說的“投機行為得到遏制，房價漲幅趨緩，住房供應結構有所改善。”

　　但這并不意味著房價將有所下調，建設部政策研究中心副主任王玨林向記者坦言，房價問題是一個永無休止的論題，而單純依靠行政方式解決房價是不行的，房價要按照市場規律辦。“盡管部分地區商品房銷售出現價格波動，銷售量大幅減少，但我國房地產業中長期看好不會改變，未來市場房價不會下降。”

　　■樓市回顧

　　3月16日，人民銀行宣布上調個人住房貸款利率以及提高個人住房貸款最低首付款比例。力圖從調控需求入手，減少房產投資過熱，最終減緩房價漲速。

　　3月26日，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，針對房價上漲過快的現象明確提出八點要求，即“國八點”。

　　4月27日，國務院常務會議提出加強房地產市場引導和調控八項措施，即“新國八條”。“新國八條”措施更加具體，每條都直指房價漲幅過快。

　　5月11日，國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，分為八個部分。

　　其后各地方政府根據當地房地產市場情況，相繼公布了符合當地情況的實施細則。

　　6月1日，國家調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管，對個人購買住房轉讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業稅。

　　8月15日，人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》，建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。其后建設部明確表態暫不會取消

　　本報記者 張學冬

　　本版采寫/本報記者 張宏強（除署名外）