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8月中旬，央行發(fā)布了《中國房地產(chǎn)金融報告》，其中提及“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”，引起業(yè)界揣測紛紛。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是個降低房貸門檻的信號。隨即工商銀行上海市分行和光大銀行傳出了計劃推出固定利率房貸的消息，對于貸款購房的消費(fèi)者而言，固定按揭利率究竟有何種益處？
增加房貸品種
據(jù)了解，自去年央行開始宏觀調(diào)控和加息以來，對以存貸款息差為主要收入來源的國內(nèi)商業(yè)銀行而言，影響較大。據(jù)央行發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，截至2005年6月末，個人住房貸款余額比去年回落16.38個百分點(diǎn)，個人住房貸款的月增額明顯減少。相比于開發(fā)貸款而言，個人住房貸款的不良率不到2%，這部分業(yè)務(wù)無疑是銀行爭取的黃金業(yè)務(wù)，因此，推出產(chǎn)品創(chuàng)新吸引客戶，是勢在必行了。
據(jù)省內(nèi)銀行界人士介紹，造成房貸下降就是因?yàn)閮魧ξ磥矸抠J利率有加息的預(yù)期所致。因此，化解客戶對房貸利率提高的預(yù)期，固定房貸利率是較好的品種，從該角度說，固定房貸利率的推出可謂恰逢其時。
有分析人士指出，就目前而言，在浮動利率下，提前還貸使銀行業(yè)務(wù)量增加很多，不堪重負(fù)，而收取違約金爭議很大。同時，如果利率增值太大從而超出購房者還貸能力，貸款很可能演變成不良貸款。因此，可以說固定利率是購房者與銀行規(guī)避風(fēng)險的有效手段。
另有經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容表示，從我國銀行推出房屋按揭業(yè)務(wù)以來，近幾年一直處于低利率時期，而且銀行個人住房按揭利率品種單一，民眾的利率風(fēng)險意識十分薄弱，央行只要調(diào)整利率，民眾很快就會產(chǎn)生非常強(qiáng)烈的反應(yīng)。這正說明國內(nèi)商業(yè)銀行沒有為大眾提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，沒有一個多層次的住房貸款利率體系，來滿足民眾住房消費(fèi)信貸規(guī)避利率風(fēng)險的需要。
而且，銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，只是增加了一些房屋貸款的信貸產(chǎn)品，讓購房者多一些選擇，并不會取消現(xiàn)行的浮動利率。
化解購房風(fēng)險預(yù)期
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，所謂固定房貸利率，是一種在一定期限內(nèi)的固定利率，在此期限內(nèi)，不因央行利率的調(diào)整而變動。據(jù)了解，與浮動房貸利率相比，固定房貸利率同樣是有風(fēng)險的。但關(guān)鍵看銀行和貸款人對今后利率升降的預(yù)期，假如未來利率是下降的，那么貸款人就無法享受到今后利率下降的收益，銀行就可以坐收今后利率下降的利差收入；假如未來利率是上升的，那么貸款人就可以坐享目前固定利率的安全，不必?fù)?dān)心今后的房貸利息因利率上漲而水漲船高，但銀行就要承擔(dān)因利息上升而帶來的風(fēng)險了。
可以看出，固定利率鎖定了買方未來的利率上升的風(fēng)險，即使今后利率下降，至少不用擔(dān)心以后的利率上漲。這與期貨交易中的套期保值是一個道理。
事實(shí)上，無論是對于購房人、開發(fā)商、還是銀行，固定房貸利率比浮動房貸利率都更有優(yōu)勢。固定房貸利率越低，對購房人來說就越具有吸引力，同時也降低了因利率的不斷變動帶來的心理壓力和風(fēng)險。而在市場利率高企的時候，固定房貸利率因?yàn)楸仁袌隼氏鄬^低，因而能夠穩(wěn)定地推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
銀行客戶各得其所
近日記者在市內(nèi)一些樓盤，對購房者隨機(jī)采訪，大多數(shù)購房者還是很歡迎房貸固定利率的，他們認(rèn)為，至少自己不會因?yàn)橘J款利率的提高而選擇提前還貸了。
一些開發(fā)商則認(rèn)為，盡管“國八條”提高了房貸利率，但是總體而言還并不算高，而且正處于一個上升周期中，因此這項改革措施一旦實(shí)施，對購房者鎖定利率風(fēng)險還是有利的。
省內(nèi)某銀行房地產(chǎn)信貸部人士認(rèn)為，房貸固定利率不但能避免提前還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)，而且也更便于計算，降低銀行的財務(wù)成本。該人士坦言，現(xiàn)在購房者在辦理按揭貸款時對利率的風(fēng)險并沒有考慮太多，只要需要住房，一般利率因素并不是考慮問題的首選，固定房貸利率其實(shí)在操作上更有彈性，只要這一利率價位合適，購房者仍較為劃算。在市場利率走高的預(yù)期下，銀行實(shí)行固定房貸利率，是要承擔(dān)一些利率上升的風(fēng)險，但從個人住房貸款這一優(yōu)質(zhì)貸款項目，以及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展看，銀行由此獲得的穩(wěn)定收益則要遠(yuǎn)大于某一個時段的利益損失。
因此，固定房貸利率，從整體上能夠有效維護(hù)購房人和銀行的利益，也有利于房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
作者：陳嵐樺
（來源：海南日報）
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