超222億元熱錢去年入滬炒樓(組圖)

http://whmsebhyy.com 2005年08月16日 08:57 新京報

　　央行發布《2004年中國房地產金融報告》，指出房地產貸款具有潛在風險

　　本報訊（記者莊士冠）人民銀行昨日發布了《2004年中國房地產金融報告》，報告指出，2004年，投資性購房需求增長較快，部分境外資金流入國內熱點地區的房地產市場，房地產貸款具有潛在風險。

　　境外資金流入上海超222億元

　　報告顯示，2004年投資性購房需求增長較快，部分城市和項目存在一定的投機炒作現象。北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內轉手，23.5%用于出租，48%空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。

　　受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場。

　　據人民銀行上海分行統計，2004年1-11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%.境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。

　　房地產貸款具有潛在風險

　　央行報告的相關負責人指出，目前，房地產貸款存在潛在風險，房地產融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運行。一方面，房地產開發商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現風險。

　　數據顯示，四大國有商業銀行房地產開發商貸款質量差異明顯。其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16％以上和12％以上，工行和建行則維持在7％左右。四大行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10%-11％之間。2005年1季度末房地產貸款質量比2004年末有所提高，這主要是由于房地產開發商貸款質量有所提高。

　　據悉，我國目前大部分房地產開發企業股本不足，融資渠道狹窄，經營資金過分依賴銀行貸款；房地產開發商因為較高的資本回報率，也不愿讓利從事股本融資。

　　房產金融新措施

　　開征不動產稅限制炒房

　　央行報告明確指出，充分運用稅收手段加大對投機性購房行為的調控。報告透露，開征不動產稅在國內已經研究討論多年，財政部也已在部分城市開展試點。

　　為調節開發商的過高利潤，報告建議對過去以協議方式取得土地開發權的項目，加強土地增值稅的征管。

　　同時，盡快建立公正、公平、促進房地產穩定發展的稅收制度。各種房地產稅不僅要涵蓋開發、交易和使用全程，而且要鼓勵自住型需求，抑制投機型需求；要考慮對住房貸款實行稅收抵扣；對于中小戶型和中低價位普通商品住宅的自住消費，給予稅收優惠，對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費，實行較高稅負。

　　央行報告的相關負責人分析，影響我國房地產業和房地產金融發展的制度性因素之一，就是缺乏合理引導居民住房需求，有效調控投資、投機行為的稅收政策。由于目前沒有對房產征收房地產稅，助長了居民對大戶型、高檔房的需求。房地產交易缺乏合理水平的稅收制約，住宅投資交易成本較低，刺激了住房投機行為。

　　本報記者莊士冠

　　考慮發放固定利率個人住房貸款

　　央行報告要求，商業銀行應加強對房地產開發企業的審查，規避房貸操作風險，防范“假按揭”風險，完善懲戒機制，加強利率風險管理。

　　同時，完善住房置業擔保制度，進一步研究制定房貸保險制度。

　　報告提倡商業銀行提供多樣化住房信貸產品，可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款，使商業銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。同時，有關部門應進一步研究利率風險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。

　　報告指出，要嚴格區分居民房改住房、居民居住購房需求與投機性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比例。對普通商品住房和高檔商品房實行差別政策，促進普通商品住房的供給與銷售，在土地和信貸、稅收幾方面控制高檔商品房建設的規模。促進中西部地區房地產業的發展，適度調控東部發達地區和中心城市的房地產市場。

　　本報記者莊士冠

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