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房地產信托投資基金、境外金融投資機構顯露興趣
大鐘寺商業地產論壇（三）
商業地產投資熱潮自2001年出現后方興未艾。然而，投資渠道窄、開發商資金短缺等問題一直困擾著這一行業的發展。上月底，在由中坤地產聯合新京報、二十一世紀經濟報道
論壇共同舉辦的第三期大鐘寺商業地產論壇“二十一世紀的商業投資模式”的主題研討會上，來自經濟界、地產界、投資界、商業界、政府部門的業內人士就如何摸索出適合中國國情的商業地產投資開發模式進行了探討。
商業地產應只租不售
統計顯示，2004年，商業地產總投資達1723億元，比上一年度增長31.4％商業地產，已經成為房地產領域的投資新熱點。很多人把商業投資作為一個投資手段，“炒鋪”熱潮隨之出現。但與會專家指出，真正的商業地產應該是只租不售。
北京國際信托投資有限公司總經濟師時寶東認為，商業地產的開發和住宅地產的開發是截然不同的，前者的運作周期要長得多。他說：“商業地產最大的特點在于，商業地產應該是為了提升整個物業的價值，只租不售。這是商業地產開發的重要法則。如果一個大型商業地產開發完之后，分割成若干個單位，全部銷售出去，就會出現很大的風險。因為商業地產的價值主要是通過商業物業的價值來提升的。”
融資手段需要多元化
如果只租不售做長線經營，開發商就必須找到能夠為其提供資金支持的合作者。商業地產本身的資金量需求比較大，任何個人或機構想獨立持有商業物業的難度非常大，但是通過與銀行、信托、基金等金融資本合作，既規避了單一投資的風險，又可以獲得一個比較穩定合理的投資回報。我國目前商業地產的投資資金90％來自銀行，但是商業地產未來融資渠道的多元化已成為業內共識。
據時寶東介紹，在國外，房地產信托投資基金是一個非常好的、與商業地產共同成長的金融投資手段。香港和新加坡都允許境外的商業物業上市。現在，一些企業和基金正在積極籌劃中國內地的商業地產去新加坡或香港上市，發行中國境內物業的房地產信托投資基金。這條路一旦走通，將為商業地產提供非常好的融資渠道。
記者了解到，現在國內信托投資公司，也仿效房地產信托投資基金的原理，紛紛推出了一些信托產品，為商業地產提供資金支持。現在銀行業也在積極推出類似產品，例如中國農業銀行已經試點推出針對商業地產的長期（八到十年）貸款，利用有長期穩定租約的商業地產進行抵押貸款。
在本國的地產基金還不成熟的情況下，境外金融工具將會是商業地產融資的另外一個渠道。東中西區域發展和改革研究院副院長孫飛指出，2006年中國金融領域將會全面開放，但現在已有一些大的金融機構試水國內商業地產項目。著名投行摩根士丹利已經在中國多次吃進商業地產。
商業運作、資本運作應分離
商業地產是否開發成功除了離不開金融企業的大力支持，商業運作也是關鍵因素之一。建設部政策研究中心主任、經濟學家陳淮在研討會上提出“商業運作與資本運作必須要分離”的觀點引起了與會者的共鳴。
陳淮說：“我們實際上并不可能造就商業資本和地產投資密切結合在一塊的商廈或者其他的商業業態形式。從城市化和商業發展的趨勢來看，商業地產的發展規律要求商業運作和資本運作分離，這恰巧是社會分工的一個基本形式。“
本報記者趙謹
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