房貸利率提高 買房成本要高過租房成本嗎

　　3月17日央行開始調(diào)高房貸利率，調(diào)整后五年以上貸款基準利率為6.12%，房貸利率下限也要5.51%，而調(diào)整前僅為5.31%。可以說這個消息在不少市民心里都掀起了波瀾，房貸利率提高了，到底現(xiàn)在該不該買房，買了房后是否馬上要提前還貸都成了心頭的疑問。剛工作不久的李小姐的想法也代表了一些人的看法，既然房貸利率高了這么多，那還不如先租房子住呢。實際情況到底是怎樣呢？

　　記者：前天房貸利率一提高，不少人心里可敲起了鼓，買了房的眼看著每個月付給銀行的錢要多了，心中著急提前還貸的事。還沒買房子的吧，就更拿不定主意了，現(xiàn)在買房貸款利率這么高，不如等一等吧。剛剛工作不久的朋友李小姐干脆說，還不如先租房，等以后房價降了再買房呢。

　　買房或可再等一兩年

　　馬璽華：可不是，消息一出我們的理財熱線響個不停，大多數(shù)人都是問提前還貸的事。這次房貸利率提高的幅度相對上次加息大了不少，五年以上的貸款基準利率比之前的房貸利率提高0.81個百分點，去年加息的時候1萬元房貸10年期一個月還貸數(shù)額也就增加1元多，這一次如果按照利率6.12%來計算，一下子多了4元錢左右。算一下，貸款40萬元一個月要多還160元左右。要說影響大小我想對于還貸期限越長，數(shù)額越大的影響當(dāng)然就越大，如果按照利率6.12%來計算，20年期的1萬元每個月要多還4.6元以上，而30年期的要多還5.14元。

　　黃正新：要說房貸利率的提高，本來是為了平抑房價的過熱增長，不過目前看，跟其他一些大城市比，廣州房價漲幅還不是太高，或許還有一定上漲空間。考慮到收益和風(fēng)險的平衡關(guān)系，我想如果是買房的話，自有資金比例超過七成可以考慮先買房，但是如果絕大部分如六七成以上要靠銀行貸款的話，目前市場上還有利率繼續(xù)上調(diào)的預(yù)期，我想暫時不宜買房。

　　劉向東：一般說利率提高1%，相應(yīng)還款數(shù)額會提高10%左右，如果不著急的話，先租個房過渡個一兩年是個不錯的選擇，你朋友的看法可以考慮。

　　先租后買或更劃算

　　黃正新：現(xiàn)在房價上漲的幅度遠遠超過租金上漲幅度，以十年期20萬元的房貸為例，調(diào)整前利率為5.31%，每月月供為2151.74元；調(diào)整后基準利率為6.12%，每月月供為2232.48元，每月增加80.74元。即使按利率5.51%，每月還款數(shù)額也要2171.51元，要多還19.77元。每個月要多還20~80元左右，不如租房。

　　馬璽華：我倒是覺得未來兩年房價可能會降5%~10%左右，不過我也贊成劉先生的看法，如果買房和租房的標準接近的話，租房相對可能更加劃算一些。比如買套50萬元首付20萬元的房子，三年下來按6.12%來計算的話利息有2萬元左右，再加上首付的20萬元，如果存成定期存款，三年下來利息大概也有12000元，這樣三年僅利息就有3萬元了。如果到時房價下跌到45萬元左右的話，這樣就等于多出了8萬元，用這些錢租三年房起碼可以租個月租2000多元的房子。即便房價不降，用省下的利息3萬元也可以租個800元的房子。

　　劉向東：還沒有買房供房的人，可能要承受樓價上漲和利息增加的雙重壓力，有能力的話可以盡量提高首付的比例，期限不要太長，我覺得15年左右比較合理。

　　提前還否看資金來源

　　記者：前面咱們聊的還是沒有買房的情況，但是買了房以后怎么辦呢，天下沒有后悔藥。已經(jīng)開始供樓的看樣子只能選擇提前還貸了。

　　黃正新：房貸一般超過5年或更長時間的，支付了相當(dāng)數(shù)量的利息，提前還貸意義就不是很大了。不過即使手中有資金也要選好還貸的方式。如果手上資金主要投資于短期品種，如貨幣市場基金、不超過一年國債和定期儲蓄，它們的變現(xiàn)成本不是很高，不妨變現(xiàn)提前還貸。目前的貸款利率在5.51%~6.12%之間，短期的品種一般收益也不過3%~4%，兩者相抵還是負利率，賺不到錢不如省錢，提前還貸更劃算。

　　馬璽華：我建議有可能的話盡量縮短貸款的期限，20年貸款10萬元的話，按照調(diào)整前的利率一個月要還677.2元，改成15年后按照利率水平6.12%計算，一個月還款數(shù)額為850元，每個月雖然多還了100多元，但減少的利息支出卻接近1萬元。

　　黃正新：我覺得如果手中資金主要投資于中長期品種就可以采用馬先生說的縮短期限的方式。比如7年期的國債已經(jīng)買了5年，快到期了，較長時間的定期存款快到期了，在這些情況下中途變現(xiàn)成本高，提前還貸未必劃算。這種情況下投資者就盡量縮短還款期限，降低按揭貸款的利息成本。

　　馬璽華：的確，要考慮零界點的問題，一般期限較長的定期存款，超過2/3時間提前支取可能就不是很劃算了。目前一般定期存款期限較長的也就是5年左右，以10萬元為例，如果定期存款5年，存了3年半，剩余期限一年半的時候就提前支取的話，比到期支取利息損失為8000元左右。而如果期限10年貸款10萬元的話，即使按下限5.51%來計算，一年半左右的利息大概也是8000元左右，在3年半之后提前支取還貸顯然不是很劃算的。

　　劉向東：也不要盲目更改期限，一般說15年是個合理的時間，從表格中可以看到貸款40萬元的話，10年還款額度壓力太大，對于中低收入家庭來說，超過收入的40%~50%，那是個警戒線，會影響家庭生活水平。20和30年之間月供相差480元，不是很大，但總的利息差別卻是最大，30年的利息竟然超過了本金，當(dāng)然不劃算。