第一種情況：房價款一次付清

　　我們先按以120萬元價格賣出來作個計算說明，其他情況的計算方法可以此類推。

　　①轉(zhuǎn)讓收入＝120萬元；

　　②房屋原值＝100萬元；

　　③轉(zhuǎn)讓稅金＝營業(yè)稅金及附加(售房價×5.55%)+ 印花稅(售房價×0.5‰)＝1200000×5.55% + 1200000×0.5‰ ＝67200元；

　　④合理費用 ＝ 100000(裝修費最高扣除限額為房屋原值的10%)＋ 800(手續(xù)費、公證費等)＝100800元

　　⑤應(yīng)納所得稅＝

　　⑥按2%核定征稅應(yīng)納所得稅 ＝轉(zhuǎn)讓收入×2% ＝1200000×2%＝24000元。

　　如果轉(zhuǎn)讓收入為130萬元，則需要繳納25280元個調(diào)稅(按差額的20%繳納)；如果是按150萬元的價格轉(zhuǎn)讓，個調(diào)稅為3萬元(按總

　　表1 房價款一次付清應(yīng)納所得稅　　

選擇	①轉(zhuǎn)讓收入	②房屋原值	③轉(zhuǎn)讓稅金	④合理費用	⑤應(yīng)納所得稅	⑥按2％核定征稅應(yīng)納所得稅
1	1200000	1000000	67200	100,800	6400	24000
2	1300000	1000000	72800	100800	25280	26000
3	1500000	1000000	84000	100800	63040	30000

　　第二種情況：房價款按揭貸款   

選擇	①轉(zhuǎn)讓收入	②房屋原值	③轉(zhuǎn)讓稅金	④合理費用	⑤應(yīng)納所得稅	⑥按2％核定征稅應(yīng)納所得稅
4	1200000	1000000	67200	156782	0	24000
5	1300000	1000000	72800	156782	14083	26000
6	1500000	1000000	84000	156782	51843	30000

　　在這種情況下張雯采用按揭貸款，其中500000元首付，500000元采用20年商業(yè)貸款，利率按優(yōu)惠利率6.39%的九折5.75%計算。經(jīng)過計算得知，2年中總共將支付利息55982元，由此合理費用應(yīng)在原來基礎(chǔ)上再加上已支付的利息，為156782元。

  　通過計算，從中其實我們可以得出這樣幾個有趣的結(jié)論：第一，在房價上漲不多的情況下，由于有其他合理費用的存在，二手房個稅產(chǎn)生的影響并不大。比如在“選擇1”中，雖然房價上漲了20%，但要付出的所得稅不過為6400元，僅占轉(zhuǎn)讓收入的0.53%。但是如果房價上漲達到了50%，個稅的作用就體現(xiàn)出來了，比如在“選擇3”中，應(yīng)付所得稅達到了63040元，但在這種情況下由于有核定征稅規(guī)定的存在，聰明的購房者可以用此來進行合理避稅，如果核定稅率為2%就只要繳納3萬元所得稅就可以了。換句話說，無論房價出現(xiàn)多大的上漲，個稅對購房者的實際影響不會超過核定稅率的上限即房屋轉(zhuǎn)讓收入的3%；第二，在“選擇4”中我們可以發(fā)現(xiàn)，如果你現(xiàn)在按揭貸款買房并裝修，二年后由于種種原因要賣出，即使房價上漲20%都有可能是虧損的，“選擇4”其實已經(jīng)體現(xiàn)了這種情況，所以現(xiàn)在購房就要慎之又慎；第三，在這幾個選擇中轉(zhuǎn)讓稅金產(chǎn)生的影響都不小，所以從長期來看，由于購房5年后會發(fā)生營業(yè)稅免征或按買賣差價征收的情況，這時個稅的作用將會更大地體現(xiàn)出來，它對原來的營業(yè)稅政策就有一種補充作用；第四，當前二手房市場有很多房齡已到5年的房源，按照原來的政策，這些房源可能已經(jīng)可以免征營業(yè)稅了，但現(xiàn)在個稅的征收卻將使它們再次背上稅收的包袱，而且這些房子原來買入價大多都不高，個稅的影響就不容忽視。第五，由于貸款利息等可以被視為合理費用，它們在一定程度上可以減輕個稅的影響。