212號(hào)文：信托業(yè)的利空還是利好

　　記者 金立新

　　編者按 今年房地產(chǎn)信托得到很大發(fā)展，但隨著房地產(chǎn)信托規(guī)模的擴(kuò)大，一些潛在的問題和風(fēng)險(xiǎn)也開始有所暴露。為此，銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)了“關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知”(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào))，提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，并對(duì)房地產(chǎn)信托劃定了三條硬杠：房地產(chǎn)項(xiàng)目必須“四證”齊全、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

不低于二級(jí)以及項(xiàng)目資本金比例不低于35%。“212號(hào)文”對(duì)于在房地產(chǎn)信托上熱情很高的信托公司來說意味著什么？我們特別組織策劃了今天這組報(bào)道。

　　“我認(rèn)為212號(hào)文件的出臺(tái)是非常必要的。”電話中，中信信托副董事長(zhǎng)姚海星在接受記者采訪時(shí)一開口就是這一句。“在信托公司中，大概我是惟一對(duì)212號(hào)文投贊成票的。”姚海星補(bǔ)充。

　　姚海星所稱的“212號(hào)文”是銀監(jiān)會(huì)為規(guī)范信托公司

　　“212號(hào)文”的主旨在于規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和證券投資類信托業(yè)務(wù)，其中最為人們所關(guān)注的是對(duì)房地產(chǎn)信托的三點(diǎn)基本要求：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目35%資本金到位、“四證”齊全和開發(fā)商必須具有二級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

　　“212號(hào)文等于是將此前央行出臺(tái)的121號(hào)文件在信托行業(yè)內(nèi)又重復(fù)了一遍，它對(duì)房地產(chǎn)信托的要求基本與銀行相同。”看到“212號(hào)文”的一些信托公司人士對(duì)記者這樣評(píng)價(jià)。對(duì)于“212號(hào)文”的出臺(tái)，幾乎所有信托公司業(yè)內(nèi)人士的反應(yīng)是：房地產(chǎn)信托沒法做了，這對(duì)房地產(chǎn)信托絕對(duì)是個(gè)利空。

　　“把信托與銀行放在同一個(gè)起跑線上，房地產(chǎn)商選擇誰？答案很明顯。”在談到“212號(hào)文”時(shí)，許多信托公司人士幾乎都要說到這句話。但是，對(duì)“212號(hào)文”贊同的聲音也有。

　　北京君澤軍律師事務(wù)所律師張?zhí)烀窀嬖V記者，實(shí)際上“212號(hào)文”的內(nèi)容是對(duì)以前銀監(jiān)會(huì)要求的重申，目的是要求各地方銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。從現(xiàn)實(shí)的角度看，房地產(chǎn)信托也確實(shí)應(yīng)該嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。

　　“自從央行121號(hào)文出臺(tái)后，銀行收緊了房地產(chǎn)貸款，部分房地產(chǎn)商的資金鏈出現(xiàn)了問題。一些房地產(chǎn)商看中了信托，于是，房地產(chǎn)信托應(yīng)時(shí)而生。但是，應(yīng)該注意到的是，那些從銀行難以拿到貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，大都是有瑕疵、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目，特別是一些民營(yíng)企業(yè)所搞的房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多問題。一旦信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控制手段不到位，很容易把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到信托行業(yè)。另外，信托公司的專業(yè)特長(zhǎng)不同，現(xiàn)在幾乎所有的信托公司都在搞房地產(chǎn)信托，這本身就是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。”姚海星對(duì)記者這樣表述。

　　的確，整體分析房地產(chǎn)信托的進(jìn)與退當(dāng)從幾個(gè)方面考慮：

　　首先，從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨向上考慮。去年以來，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策中，房地產(chǎn)行業(yè)是調(diào)控的重點(diǎn)之一。央行121號(hào)文在規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)控銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，其更深層的意義也在于通過金融手段調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)增量的過快發(fā)展。121號(hào)文件出臺(tái)后，在銀行房地產(chǎn)信貸收緊的同時(shí)，房地產(chǎn)信托卻異軍突起。雖然在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈中，房地產(chǎn)信托資金總量所占的比重不大，但它的出現(xiàn)無疑是與國(guó)家宏觀調(diào)控政策不和諧的。

　　其次，從房地產(chǎn)項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮。央行121號(hào)文并沒有完全阻斷銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了分化：規(guī)范的、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不受121號(hào)文的影響，他們?nèi)匀豢梢詮你y行拿到貸款；而從銀行拿不到貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，大都是開發(fā)商或項(xiàng)目本身有瑕疵的。信托行業(yè)進(jìn)入這一領(lǐng)域，無疑加大了信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前信托行業(yè)的整體信譽(yù)正處于恢復(fù)階段之時(shí)，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將是對(duì)整個(gè)行業(yè)巨大的打擊。

　　再次，從信托公司自身素質(zhì)考慮。有些信托公司本身就是做房地產(chǎn)出身的，經(jīng)驗(yàn)豐富，從管理層素質(zhì)到整體團(tuán)隊(duì)的人才結(jié)構(gòu)都精熟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但很多公司卻不具備這方面的基本素質(zhì)。目前房地產(chǎn)信托成了與信貸資產(chǎn)證券化和

　　“此次銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的‘212號(hào)文’對(duì)于信托行業(yè)至少有兩點(diǎn)好處：一是‘212號(hào)文’等于將央行的121號(hào)文件在信托行業(yè)內(nèi)重復(fù)了一遍，這樣使得銀監(jiān)會(huì)與央行的政策、與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一了起來。政出一門有利于政策的和諧統(tǒng)一。另外，‘212號(hào)文’加強(qiáng)了對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范，這對(duì)信托公司控制風(fēng)險(xiǎn)，保證信托行業(yè)整體的穩(wěn)定健康發(fā)展極為有利。但是，作為管理部門，也不能只堵不放。僅僅簡(jiǎn)單地說什么不能做是不夠的，還應(yīng)該告訴信托公司什么能做，并為他們創(chuàng)造條件。目前急需要做的事情就是利用政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托基金。”姚海星說。

　　其實(shí)，信托行業(yè)熱衷房地產(chǎn)信托自有其理。政策的不完善導(dǎo)致信托公司的很多業(yè)務(wù)無法展開；游戲規(guī)則的不統(tǒng)一和競(jìng)爭(zhēng)的無序所導(dǎo)致的信托公司的生存危機(jī)……所有這些致使信托公司只能在夾縫中生存。按照一些信托業(yè)內(nèi)人士的說法，相對(duì)于其他信托業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)即使做失敗了至少還有房子有地，風(fēng)險(xiǎn)控制更容易些。但是，有統(tǒng)計(jì)表明，目前的房地產(chǎn)信托80%以上是貸款信托，實(shí)際上這是銀行業(yè)務(wù)的簡(jiǎn)單模仿，并未真正發(fā)揮出信托的優(yōu)勢(shì)。

　　規(guī)范并不能簡(jiǎn)單理解為“利空”，相反，它應(yīng)該是對(duì)規(guī)范對(duì)象行為的正確引導(dǎo)，是有利于其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“利好”。按照這一思路去理解、去進(jìn)行房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品創(chuàng)新，房地產(chǎn)信托就可以成為信托公司的“長(zhǎng)線業(yè)務(wù)”。