劍指房地產銀監會再推信托監管

　　銀監會嚴令今后新發行的房地產信托，必須同時滿足以下三個條件：一是自有資金在35%以上，二是“四證”齊全，三是必須是二級以上的房地產開發商

　　121號文件要求開發商自有資金30%以上，而通知將比例提高了5%，再加上對于二級以上資質的要求。從這些要求來看，目前從信托公司融資的條件要高于銀行。孫飛認為：“這表示開發商融資渠道愈發窄了。”

　　本報記者許慧穎發自北京

　　央行的121號文件讓許多開發商轉投信托公司，而上周一份被稱為銀監會212號文件的通知幾乎斬斷了開發商這一融資渠道。同時，銀監會在通知中要求各地銀監局密切關注存量的房產信托存在的風險，確定風險止損點，并加強非現場監管。

　　這份通知全稱為《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(下稱“通知”)，通知中銀監會嚴令今后新發行的房地產信托，必須同時滿足以下三個條件：一是自有資金在35%以上，二是“四證”齊全，三是必須是二級以上的房地產開發商。在新一輪的宏觀調控仍未松懈之時，出臺這樣的規定無疑為開發商融資再上一道“緊箍”。嚴控房地產金融風險

　　很明顯，銀監會的212號文件比起央行的121號文件來有過之而無不及。

　　而這與早前銀監會頒布的《房地產信托業務管理暫行辦法》(下稱《辦法》)征求意見稿的表述完全相左，根據意見稿“四證”不全也可能融到資。銀監會此時發此通知的用意何在？

　　通知指出：截至今年5月，已有部分到期信托計劃未能到期清算，其中，房地產信托占比高達61%。“這表明銀監會已經開始關注房地產信托的金融風險。”經濟學家孫飛博士透露，通知指向房地產信托的風險，特別是集合類信托。

　　早在7月底，央行副行長吳曉靈也曾公開預警房地產信托風險：“委托人承擔所有房地產信托風險”，房地產信托大多做成了負債類產品，所以“這是要引起注意的”。

　　有公開資料統計，2005年1~8月，僅公開發行的集合類信托計劃，就有70億元投向房地產市場，而這當中貸款類信托計劃占到了六成以上。但上半年宏觀調控，引發相當數量的項目成交慘淡，導致開發商資金回籠困難，有些甚至資金鏈斷裂。這就有可能造成信托計劃到期仍無法兌付或延期兌付，使房地產信托風險顯現。

　　即使不出現上半年的宏觀調控，由于房地產項目本身具有的不確定性，信托投資的收益又來自信托財產所投資的項目，因而項目本身的收益則帶有很大的不確定性。一位信托公司經濟師也認為，這就決定了房地產信托的風險主要來自于項目本身的風險。

　　此外，為了讓房地產信托的金融風險能夠被真實地反映出來，銀監會還在《通知》中表示，禁止信托公司用展期、自有資金、關聯公司墊付以及發新信托計劃等方式，填補到期無法按時兌付的信托計劃。開發商融資之困

　　121號文件要求開發商自有資金30%以上，而通知將比例提高了5%，再加上對于二級以上資質的要求。從這些要求來看，目前從信托公司融資的條件要高于銀行。孫飛認為：“這表示開發商融資渠道愈發窄了。”

　　121文件的出臺，打破了一些開發商“空手套白狼”的美夢。同時也催生了房地產信托熱。雖然向信托公司貸款成本(10%~15%)高于銀行，但在沒有銀行諸多限制的情況之下，很多項目還是選擇了信托公司。

　　某信托公司高層表示，北京當時的情況很熱鬧，北國投曾推出一系列經濟適用房信托。到2004年底，房地產信托計劃發行額達到了111.74億元，比2003年基本上翻了一番。

　　今年上半年，根據用益信托工作室的統計，平均月度發售房地產信托7個，資金額8.6億元。第二季度平均月度房地產信托總額達到了10億元以上，其中，宏觀調控最嚴厲的5月，房地產資金信托出現“井噴”，總額超過了15億元以上。

　　某地產公司曾同時推出2個項目的信托，其總經理的說法很是坦率：“雖然有200份的限制，但總比貸不到的好，更重要的是可以解燃眉之急。”

　　近來，隨著銀行發出有可能松動開發貸款和發放個貸的信號，一些開發商又轉而投向銀行。7月份，用益信托工作室的數據顯示整個信托業公開發售5個房地產資金信托產品，發行規模僅4.6億元。

　　信托貸款最大的好處是機制靈活，融資時間成本低。銀行一般僅審貸的時間最少都在1個月以上，而房地產信托為1個億左右的項目募集資金通常不超過1周的時間。兩者的利率差異也是吸引開發商的重要因素。房地產市場重新洗牌？

　　信托公司損失部分業務將是肯定的。光是自有資金提高5%已經令開發商犯難。二級以上的資質更會把一部分開發商企業擋在門外。

　　據了解，目前具有二級以上資質的開發商并不多。特別是一些中小城市，可能只有一兩個開發企業具有二級資質。因此孫飛認為，房地產市場可能面臨新一輪的洗牌。

　　而一些開發商的觀點不盡相同。首創集團董事長劉曉光表示，通知對中小企業影響很大，但對首創這樣的企業談不上有影響。來自北國投的消息顯示，目前與萬科、天鴻都有信托計劃在研究中。

　　也有開發商認為信托公司原來挑選項目的條件本來就很嚴格，因此不會造成“洗牌”這么大的影響。該開發商的信托計劃由于項目本身原因在5月份遭到拒絕。

　　但有不少開發商表示這種情況下，還是傾向于銀行貸款。無論如何，通知對于融資難的開發商來說無異于雪上加霜。

　　孫飛指出：“未來的融資渠道不能是銀行一行獨大，隨著金融體系的完善，應該有更多的融資渠道。”特別是到2006年中國金融業全面開放的時候，會出現更多的金融工具和金融產品。

　　當然，建立完善多元化的金融體系才能更有效地防范金融風險。

　　記者手記

　　木桶與開發商

　　許慧穎

　　當業內人士紛紛期待《房地產信托管理暫行辦法》(下稱《辦法》)征求意見稿出臺的時候，銀監會的212號文件也許令辦法中途擱置，進而夭折。

　　去年10月《辦法》意見稿出臺時，很多業內人士驚呼“房地產信托的春天來了”！本來今年的房地產信托形勢也很被看好，京城某知名代理行年初就曾預計今年房地產信托發行額將達到200億元。

　　《辦法》當時的定位是與121號文件形成互補的關系，一位參與過討論制定人士表示。212號文件把這種設想打破了。這位表達惋惜情緒的人士當然是從信托公司角度出發，對損失業務的無奈。但市場體系的完善將是對房地產市場和最大多數購房者的愛護。

　　在木桶原理中，只要有一塊木板比其他短、有缺陷，水就會流出來，就裝不住太多。這木桶就像是房地產市場規則，而開發商就是桶里的水，哪里的木板不夠長就往哪里去，哪里有空白就利用哪里。在對房地產宏觀調控的大環境下，銀監會加入其中，有益于短板補齊。

　　對于房地產市場的調控，金融體系是重要一環。開發商從之前空手套白狼發展到今天的規模開發都有賴于金融體系的不斷完善。而這還是遠遠不夠的。

　　記者在采訪中始終無法了解到未結清的61%房地產信托計劃的具體金額。但應該不會少，否則銀監會也不會重拳出擊。

　　相對于房地產的市場化進程，國內房地產

　　2006年中國金融市場將全面開放，這對國內金融市場是一個挑戰。經濟學家孫飛認為，目前中國的金融業資產總共是30萬億元，而其中商業銀行資產就占了28萬億元，信托、保險、