文/本刊記者甄愛(ài)軍  攝/本刊記者 陳耀國(guó)

　　文前提要：大浦東的形成，勢(shì)必會(huì)在陸家嘴金融城與臨港新城之間形成一條樓市黃金發(fā)展軸線，而在這條軸線上的周浦、惠南以及臨港新城等重點(diǎn)板塊，因?yàn)榇饲胺績(jī)r(jià)漲幅不大而預(yù)留有不小的上漲空間。

　　今年5月初的一則消息，讓南匯樓市再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)了解，此前一直風(fēng)傳上海將撤銷南匯區(qū)，將其并入浦東，雖然消息尚未得到官方證實(shí)，但也有心急的購(gòu)房者紛紛將目光投向了這塊熱土。而就在一個(gè)多星期前，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意南匯并入浦東新區(qū)，這條消息像一枚重磅炸彈，在南匯樓市引起了巨大震動(dòng)。

　　為此，本刊記者深入南匯周康地區(qū)、惠南鎮(zhèn)、臨港新城等南匯樓市熱點(diǎn)區(qū)域，通過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)南匯樓市在最近一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)迅速升溫跡象。當(dāng)然，此次我們也是“故地重游”，因?yàn)楸究��?004年夏天就已經(jīng)對(duì)南匯進(jìn)行了一次全方位的報(bào)道。

　　投資者聞風(fēng)而動(dòng)

　　搶購(gòu)、提價(jià)、惜售、投資者聞風(fēng)而動(dòng)，這就是目前南匯樓市的現(xiàn)狀。“幸好我提前在周浦鎮(zhèn)買了一套房子。”5月7日晚，記者的熟人小李興沖沖地在MSN上打出了這樣一行字。的確如此，小李值得慶幸，因?yàn)樗�在去年年中買下這套90平方米的兩房時(shí)，僅花了45萬(wàn)元，而現(xiàn)在，最少要多花15萬(wàn)元，對(duì)于一個(gè)像他那樣的普通工薪階層來(lái)說(shuō)，這等于3～4年的積蓄。小李心里雖然清楚南匯并入浦東之后房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲，但漲幅之大還是讓他感到有點(diǎn)意外，他說(shuō)：“一個(gè)月以前跟我這套房子相似的二手房報(bào)價(jià)為55萬(wàn)元，現(xiàn)在則提高到了60萬(wàn)元，這么大的漲幅的確在我預(yù)料之外。”

　　5月8日，記者在周浦鎮(zhèn)采訪時(shí)了解到，當(dāng)?shù)氐亩�手房市�?chǎng)已經(jīng)有人開(kāi)始提價(jià)了。鎮(zhèn)上某中介公司的湯先生告訴記者，他便接到好幾位賣家的指令，要求把掛牌價(jià)再提高一點(diǎn)，如一套海富城市花園的三房，一個(gè)星期之前的掛牌價(jià)還是9100元/平方米，但傳出南匯并入浦東的消息之后，立刻將掛牌價(jià)提高到了9600元/平方米。

　　5月10日，記者來(lái)到位于惠南鎮(zhèn)聽(tīng)潮南路上某樓盤(pán)售樓處，其時(shí)已是中午時(shí)分，按理說(shuō)是中午吃飯休息時(shí)間，但是售樓處內(nèi)有不少工作人員還是沒(méi)法脫身，因?yàn)樗麄儽簧袂轱@得有些迫切的購(gòu)房者所包圍。

　　張先生就是其中一個(gè)工作人員，對(duì)于眼前這種境況，他連呼“沒(méi)想到”。據(jù)了解，這個(gè)樓盤(pán)于去年9月份開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約7000元/平方米，開(kāi)盤(pán)之初每個(gè)月銷售量在10套左右，但當(dāng)南匯將會(huì)并入浦東的消息傳出之后，成交量猛漲，每個(gè)月達(dá)到40套左右。

　　突如其來(lái)的利好消息讓開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來(lái)充滿信心，更有開(kāi)發(fā)商迫不及待開(kāi)始提價(jià)，或者出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。位于周浦鎮(zhèn)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)單身公寓售價(jià)達(dá)到10600元/平方米，該價(jià)位已是板塊內(nèi)的“高點(diǎn)”。但是售樓人員告訴記者，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備在5月中旬再次提價(jià)，屆時(shí)估計(jì)將要摸高到11000元/平方米。在南匯其他板塊，記者也見(jiàn)到了相似的情形，如位于航頭鎮(zhèn)的金色航城2期，5月初均價(jià)為6800元/平方米，而目前均價(jià)提高到了7000元/平方米；惠南鎮(zhèn)上的華鉅御庭目前均價(jià)達(dá)到了8100元/平方米，與半個(gè)月前相比提高了近400元/平方米。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，居然還有開(kāi)發(fā)商故意放慢銷售進(jìn)度。如惠南鎮(zhèn)某樓盤(pán)售樓處，明明還有房源尚未售出，但是售樓人員無(wú)奈表示剛接到開(kāi)發(fā)商通知，要等到三個(gè)月之后才會(huì)重新推出新房源。

　　當(dāng)然，投資者的身影已經(jīng)出現(xiàn)在南匯。記者在臨港新城采訪時(shí)了解到，目前臨港新城內(nèi)唯一一個(gè)在售項(xiàng)目綠地東岸漣城，在5月初推出100余套單身公寓，在兩天內(nèi)就消化掉90%。其中有將近三成的購(gòu)房者是出于投資目的。據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)顧煜介紹，有一個(gè)山西煤老板來(lái)上海參加車展時(shí)，在無(wú)意中了解到該項(xiàng)目，便立即與開(kāi)發(fā)商洽談團(tuán)購(gòu)事宜，那位富商想一次性購(gòu)買30套單身公寓，全部用于投資。

　　形成黃金發(fā)展軸線

　　可以大膽預(yù)期，南匯的房?jī)r(jià)會(huì)隨著兩大中心建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)而穩(wěn)步走高。而與此同時(shí)，本刊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于此前南匯房?jī)r(jià)漲幅與市中心相比要小一些，也就是說(shuō)，這為未來(lái)區(qū)域房?jī)r(jià)再次上行預(yù)留了空間。

　　南匯并入浦東，并非一次簡(jiǎn)單的行政區(qū)域調(diào)整。而是以突出陸家嘴作為金融中心及臨港新城作為航運(yùn)中心的雙核心地位。兩大中心將會(huì)是兩臺(tái)超大馬力的經(jīng)濟(jì)引擎，帶動(dòng)大浦東的經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，當(dāng)然，南匯的房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)向前推進(jìn)的發(fā)展過(guò)程中則水漲船高。

　　那么，南匯樓市的重點(diǎn)發(fā)展板塊將會(huì)出現(xiàn)在哪些區(qū)域內(nèi)？我們可以從兩大中心的建設(shè)來(lái)做出判斷。南匯區(qū)并入浦東新區(qū)之后主要將圍繞兩個(gè)中心建設(shè)發(fā)展，其一是國(guó)際金融中心，另一個(gè)則是國(guó)際航運(yùn)中心。毋庸置疑，金融中心自然就是陸家嘴，而航運(yùn)中心則就是指臨港新城了。金融中心與航運(yùn)中心必將聯(lián)動(dòng)發(fā)展，由此不難看出，未來(lái)在陸家嘴和臨港新城之間，周康、惠南鎮(zhèn)等極有可能會(huì)成為連接兩大中心的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。對(duì)此中房指研究院分析師宋會(huì)雍指出，從今后的發(fā)展來(lái)看，陸家嘴、世博會(huì)板塊，經(jīng)過(guò)周康、惠南鎮(zhèn)直至臨港新城，會(huì)形成一個(gè)黃金發(fā)展線。

　　而市政建設(shè)也從側(cè)面佐證了這種判斷。軌道交通11號(hào)線南段工程(龍陽(yáng)路—臨港新城)在去年5月份進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示，2009年被南匯列為重點(diǎn)工程實(shí)事項(xiàng)目。記者在周浦鎮(zhèn)采訪時(shí)，也在康恩路一帶看到了動(dòng)遷的跡象，據(jù)稱是在為軌道建設(shè)做準(zhǔn)備。軌道交通11號(hào)線南段做為南匯“交通大動(dòng)脈”之一，其經(jīng)過(guò)的主要區(qū)域就包括周浦鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)，最后到達(dá)臨港新城。

　　當(dāng)然，黃金發(fā)展軸線還北向延伸段。因?yàn)殛懠易旖鹑谥行牡妮椛渥饔茫瑒?shì)必與做為航運(yùn)中心的組成部分外高橋保稅區(qū)形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展，因此處于兩者之間的金橋、高橋等板塊，也勢(shì)必會(huì)迎來(lái)新一輪發(fā)展契機(jī)。

　　記者在實(shí)地采訪中發(fā)現(xiàn)，與市中心房?jī)r(jià)相比，南匯的房?jī)r(jià)漲幅要小一些。在上海市中心，自2003年夏天以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲3倍的情形非常普遍。如位于顧戴路、龍茗路的江南星城，最初開(kāi)盤(pán)價(jià)為4500元/平方米左右，目前二手房報(bào)價(jià)達(dá)到14000元/平方米。而南匯房?jī)r(jià)的漲幅則相對(duì)要小一些，如周浦當(dāng)時(shí)公寓的售價(jià)為4000元/平方米左右，目前為8500元/平方米，上漲兩倍；惠南鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)公寓售價(jià)大都為3500元/平方米，目前出自這些樓盤(pán)的二手次新房售價(jià)在7200元/平方米，漲幅與周浦相當(dāng)。這樣的情形讓我們有理由憧憬，隨著兩個(gè)中心的建設(shè)，南匯的房?jī)r(jià)肯定還有不小的上漲空間。

　　據(jù)悉，南匯房產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)發(fā)展快車道，記者從南匯區(qū)土地儲(chǔ)備中心了解到，2008年南匯土地儲(chǔ)備量激增到1717萬(wàn)平方米，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自2004年來(lái)前4年的總和。與之相應(yīng)的還有開(kāi)發(fā)商拿地的熱情高漲，如2008年土地拍賣價(jià)達(dá)到345萬(wàn)元/畝，比2007年激增74.2%。

　　黃金軸線上找機(jī)會(huì)

　　下面我們對(duì)目前大浦東比較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域進(jìn)行分析。這些區(qū)域主要包括周康板塊、惠南板塊、臨港新城板塊，以及南匯近期重點(diǎn)發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)如航頭鎮(zhèn)、新場(chǎng)鎮(zhèn)等，當(dāng)然也包括浦東新區(qū)的金橋和高橋板塊等。我們通對(duì)各個(gè)板塊發(fā)展?jié)摿Φ姆治觯瑸橥顿Y者提供建議。

　　周康板塊：金融城后花園

　　在周浦鎮(zhèn)上，一家開(kāi)發(fā)商打出這樣一條宣傳口號(hào)：在大上海工作，在小上海生活。誠(chéng)如斯言，素有“小上海”之稱的周浦鎮(zhèn)，肯定會(huì)變成陸家嘴金融城的“后花園”。

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