在通貨膨脹維持高位運行的背景下，房地產作為投資品的屬性越發凸現。只不過，投資者的投資將應該是以長線和自有資金為主

　　“打折”正成為房地產開發商流行的銷售手段。

　　據統計，北京春節前參與打折促銷的樓盤有40個，如此集中的打折促銷現象不僅很多年鮮有在北京出現，而且在這40個樓盤中，既包括滯銷的項目，還有旺銷樓盤。

　　在這背后，是房地產銷售的整體萎縮。

　　有資料顯示，與去年同期相比，廣州房地產交易萎縮了44％，上海下降了15％，北京的降幅也接近10％。而在二手房交易方面，來自地產中介“我愛我家”的數據顯示，2月份北京二手房成交量較1月份的降幅高達30.82％。

　　除了心理預期之外，2008年不確定性的增加也在影響大家的購房行為。華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總裁公衍奎對《財經時報》表示，2008年房地產市場最大的不確定性，主要還在于金融環境的不確定性。

　　“通貨膨脹的局面在短期內難以改變，金融環境的變化已成為觀察房地產市場的最重要因素。看房地產市場的轉折點，還應該關注金融環境的變化所沖擊的流動性。”公衍奎說。

　　環境的變化也讓投資變得復雜起來了。在《財經時報》采訪的專家看來，投資者應該以長線和自有資金投資為主，把標的鎖定在教育地產、高檔公寓以及社區商業。

　　通脹避風港

　　在高通脹背景下，房地產的投資屬性更為明顯。

　　在國內GDP連續5年保持了兩位數增長速度之后，2007年以來通脹形勢急劇加大，經濟不斷呈現“高通脹、高增長”的態勢，據統計，2007年CPI的全年漲幅為4.8％，相對于去年3％的目標，這個目標上升了約50％。

　　2008年延續了這種格局。今年1月，這一指數更是達到了前所未有的7.1％，創下11年來的新高，而且大家預期未來數月CPI仍將維持高位。

　　而房地產投資成為了高通脹的避風港。5+1五合國際總顧問劉力認為，雖然通貨膨脹給房地產市場帶來了諸多不確定因素，但是許多的實踐和研究都表明，房地產在很大程度上能夠對沖通貨膨脹的風險，尤其是在高通脹時期。

　　房地產對抗通脹的能力來源于其兼具消費品和投資品雙重屬性的特點。實物資產作為通脹對沖型的資產，在高通脹之時，購買實物資產能夠對通脹有一個對沖作用。而房地產作為主要的居民實物資產，不但能夠起到保值增值的作用，而且由于其流通性較高，房地產的投資屬性就充分被發揮出來。

　　“現在我們是在為自有資金尋找避風港，以避險為主，而不是尋求高回報。”公衍奎指出。

　　短線變長線

　　由于過去幾年來國內房價的普遍“瘋漲”，很多房地產投資者都是通過房價上漲短期套利，一次獲得高額的投資回報。而目前經過幾輪上漲，房價已經處于一個高位，增幅將放緩。

　　與通貨膨脹相比，短期投資的空間并不大。公衍奎認為，由于通貨膨脹的局面短期內難以改變，過去這種通過房價上漲短期套利的思路應該徹底改變，“現在尋找的投資目標不是黑馬，而是藍籌股”。

　　而且，目前的信貸政策也讓投資房地產變得艱難起來了。過去能夠實現短期的炒買炒賣的原因還在于投資者主要依賴于大量的銀行貸款，但隨著央行的數次加息和金融調控政策的出臺，這種投資方式的成本驟然被加大。

　　數字說明了其中的玄機。2007年10月，央行將第二套住房的首付比例提高至40％以上，同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍，這就意味著購買第二套房將支付更高的成本，如果投資第二套房的總價在100萬元左右，光首付就要一次性多付10多萬元，而且利率提高所增加的月供負擔也是一筆不小的數目。

　　按照目前新的政策規定，第二套住房的利率將提高到8.61％。以一筆100萬元15年期的貸款計算，月供負擔要增加近千元。

　　“我愛我家”副總裁胡景暉認為，從目前的實際情況來看，房地產投資不但要變短線投資為長線投資，而且自有資金和銀行貸款的配比至少在1：1左右，“在房價已經開始高位運行，主要依賴銀行貸款、短期套利的投資方法根本就行不通了”。

　　三類物業具投資價值

　　高通漲和宏觀政策的收緊，讓房地產投資必須兼顧抗跌性好和增值潛力高的產品。

　　公衍奎認為，目前房地產投資要遵循三個原則：首先是選擇相對成熟的區域，因為這些區域擁有較穩定的人流；其次是選擇二級市場的交易比較活躍的地區；再次，避免投資受金融產業政策影響比較大的項目。在這三個原則之下，目前有三類物業仍具有投資價值，即教育地產（高校或者重點學校周邊的項目）、高檔公寓以及社區商業。

　　在教育地產投資方面，“鏈家地產”的統計數據也顯示，目前屬于重點學校周圍的“片區房”要比周邊同品質的房產價格高出15％以上，價格年平均漲幅也要高出5％左右，而且兩者之間的價格差距仍在逐漸拉大。

　　根據“鏈家地產”市場研發中心的研究，近年來傳統商圈的房產價格已經達到相對高位，并出現“滯脹”現象，新興商圈在與傳統商圈房產價格逐漸逼近的同時，投資的不穩定性也比較突出，而重點學區“片區房”的投資穩定性相對要高的多，一直處于穩定升值的狀態。

　　公衍奎還認為，目前大多數高檔公寓所處的區位都比較好，與之對應的租金也較高，因此這些項目的抗跌能力也較強。

　　與大型商業地產不同的是，由于社區商業面積相對較小，售價不是很高，同時擁有較穩定的人流，社區商業也具有一定的投資前景。

　　“總的來看，住宅的投資風險比集中性的商業項目要小。正常情況下，只要月租金和房屋總售價之間的比例為1：120就比較適合投資。考慮到國內房屋的租金回報率偏高，只要這一比例控制在1：200以內就都有投資機會。”公衍奎稱。■

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