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　　據央行監控的數據顯示，目前房貸的違約率與不良率均出現上升趨勢。為了防止風險，銀監會要求嚴控商業銀行貸款。但是，各家銀行在執行的標準不統一似乎影響到了政府出臺的房貸新政的效率。

　　銀行有關人士表示，作為優質資產的房貸，銀行本身并沒有調控的動力。目前各家商業銀行在個人貸款領域的競爭比較激烈，各家銀行在房貸政策的調整上都非常謹慎。

　　雖然各家銀行在房貸發放上采取了不同的政策，但要從根本上緩解銀行貸款和房地產過快增長的態勢，還需出臺其他措施。

　　“一方面要看金融行業的整體情況，政府宏觀調控措施。另外還要關注市場走向，在房地產市場風險不明朗的情況下，我們還是會堅持進一步緊縮房貸的政策。”農業銀行信貸部的一位工作人員表示。

　　淡市機遇

　　一把把“調控利刃”雖然壓縮了未來樓價上漲空間，但這只是打壓了投機者的念想，對于一直觀望待購的自用者和長期投資客來說，此時或許就是出手的好時機。

　　當前全國各地的樓市觀望氣氛比較濃厚，北京鏈家房產經紀公司（簡稱“鏈家房產”）市場研發中心分析認為，這一方面是因為房價經過長達兩年的持續上漲，消費者對房產估值產生了疑惑；另一方面接連出臺的政策調控加強了消費者的利空預期，導致部分消費者退出市場。

　　但樓市的規律是不變的，優質而有潛力的樓盤在經濟持續發展的大環境下，后市中仍然會有良好的表現。

　　據此，鏈家房產副總經理金育松建議消費者，目前選房要擺脫盲目性，尋找潛力樓盤，需要重點考慮三個方面因素：首先要考察樓盤價格是否與其實際估值契合；其次樓盤在后市是否有充足的成長潛力；第三就是樓盤的投資回報率是否合理。這三個因素是互相影響，融為一體的，需要綜合考慮。

　　具體操作時，應先從投入少、易出手的小

戶型著手，90平米以下的小戶型作為二手房市場的成交主流，一直以來以總價低、投資回報率高、持有成本低等優勢而備受消費者的關注。

　　而在宏觀調控持續深入的情況下，未來房價漲幅肯定會趨于平穩，在房價開始回歸理性的時候，消費者還應更多關注租金回報率。一般具備交通改造、配套升級、政府規劃等重大利好，例如地鐵9號線的沿線樓盤，在未來地鐵開通后升值潛力巨大，但目前這種潛力還沒有真正釋放出來。

　　“市場充滿變數，也因此而充滿機遇，不同的市場環境會有不同的亮點，發現越早，收益越大。”金育松提醒。

　　鏈接

　　2007年1—10月房地產調控大事記

　　2007年前三季度，大大小小的房地產政策層出不窮，各方各面對房地產業都投注了不同程度的關注。尤其是在最近一兩個月，土地市場、房地產金融市場、物權法規等一系列具體的房產政策，無不與當前的樓市現狀和購房者利益息息相關。

　　1．央行年內5次加息

　　今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日和9月15日，央行已經連續進行5次加息。

　　「政策影響」 今年以來5次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯，提前還款的意愿將會隨著加息愈發增強。

　　2． 嚴控公積金

　　8月21日，央行下發通知，即日起上調公積金貸款利率，5年期以下（含5年）及5年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0．09個百分點。

　　「政策影響」 收緊銀根的又一體現，直接影響是對投資性購房、家庭多套購房和超前購房消費產生抑制，從而進一步促進樓市的供需平衡。

　　3.第二套房貸40％首付1.1倍利率

　　央行和銀監會9月27日聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1．1倍。

　　「政策影響」 有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，對于囤房不售的開發商將是致命的打擊。

　　4． 土地使用新規

　　10月8日國土資源部下發通知，要求縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年。10月9日國土資源部正式發布了39號令，強調受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證。

　　「政策影響」39號令從今年11月1日起施行后，不僅規范了拿地程序，還將大大打擊部分開發商蓄意囤積土地的行為。

　　5. 清算稅收

　　1月16日，國家稅務總局發布通知要求各地從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30％-60％不等的土地增值稅。

　　「政策影響」 稅收不斷在加重，買房門檻也在不斷抬高。

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