官方數據“打架”引懸疑 廣州樓市爭辯“真假摔”

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　　轉眼間，6月也將進入尾聲，隨之而來的，就是各大房企的半年考。是喜，還是憂，不日答案就將揭曉。數日前，兩組“打架”的廣州房價數據引起了人們的關注和思考。同樣出自于“官方”，為何房價漲幅統計出現較大差異？即便我們不去深究這里面的原因，但不少房企開始忙起來了。或是感受到了房地產行業分化的提速，為了今后的日子能夠好過一些，中小房企已經開始轉讓股權，借股權交易所來緩解資金壓力。6月20日在南京舉行的土地拍賣會，延續了一個月前的冷清……一系列零散的信息綜合起來，或讓這個夏天充滿“涼意”。

　　每經記者 區家彥 發自廣州

　　近日，兩個分別由官方機構公布的房價數據出現“打架”的情況，讓購房者對廣州樓市的真相更感困惑。

　　根據國家統計局公布數據顯示，5月份廣州房價環比漲幅為零；而廣州市國土房管局的統計數據卻顯示，同月廣州房價環比上漲2.1%，連續3個月創新高。

　　廣州樓市到底是 “假漲”還是“真跌”？對此，多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，數據“打架”主要是由于統計樣本的不同，國家統計局的調查樣本更貼近市場真實情況，房管局的數據來源受“限價”干擾因素較大，因此即便一線城市也進入實質性降價階段，房價數據也呈現出“真跌假漲”的走勢。

　　官方房價數據“打架”

　　《每日經濟新聞》記者整理廣州市國土房管局每月發布的 《房地產市場運行情況通報》發現，自今年2月起，廣州房價連續3個月出現環比上漲。數據顯示，今年3~5月，廣州新建住宅網簽均價環比漲幅分別為10.4%、1.5%、2.1%。

　　而國家統計局公布的5月份70大中城市房價數據顯示，今年3~4月廣州新建住宅售價環比漲幅僅為0.4%與0.1%，5月份廣州房價環比漲幅為零。

　　事實上，類似的數據“打架”情況并不罕見。以去年12月為例，國家統計局數據顯示，該月廣州新建住宅售價環比漲幅為0.7%，同比漲幅為20.4%。但廣州市房管局的報告卻顯示，該月新建住宅網簽均價環比漲幅為0.4%，同比下跌12.9%。

　　記者發現，其他一線城市也出現了類似情況。以深圳為例，國家統計局數據顯示，5月份深圳新建住宅售價環比下跌0.2%，但深圳規劃國土委網站數據顯示，5月深圳新房住宅成交均價23981元/平方米，環比上漲1.1%。

　　“打架”或因樓市政策

　　中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，由于國家統計局與當地房管部門的調查樣本不同，加上去年地方政府在房價控制目標的壓力下意圖從數據上抑制房價漲幅，導致兩個官方數據“打架”。

　　“國家統計局所制定的房價數據，是抽取同類型樓盤相同朝向的相近單位作為樣本，以樓盤的實際售價為統計數據，能更真實地反映市場狀況。但廣州市房管局是以網簽合同的成交數據為統計樣本，由于去年廣州出臺嚴厲的 ‘限價’政策，導致大量樓盤采取以‘雙合同’繞開管理部門的價格限制，不少高價盤更是被暫停網簽，引發房價數據失真嚴重。”黃韜說。

　　去年4月，為了遏制當時房價上漲過快的勢頭，廣州市房管局發布通知，規定預售樓盤申報價格過高且不接受房管部門指導的，暫不核發預售許可證，超過申報價格銷售的，暫停網上簽訂商品房買賣合同。

　　此后，越來越多的開發商采用“雙合同”，即購房者買房時所簽合同往往一份是正式的 《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標準價差和房屋增值包服務費”等多種名目體現，兩份合同加起來的房款才是房屋總價。

　　黃韜告訴記者，自去年11月起，“限價”政策逐漸松綁。隨著今年市場壓力增大，從3月起“限價”政策松綁蔓延至全市，由于雙合同現象大幅減少，同時大量在去年積壓的高價盤在最近兩個月集中網簽，變相提高了樓盤的網簽售價，是帶動房管局的房價數據明顯上漲的主要原因。

　　一線房價“假漲真跌”

　　中原地產首席分析師張大偉認為，在整體樓市降溫的情況下，一線城市在2013年下半年嚴格執行的限價政策逐漸已經不適合當下市場情況，目前還能維持上漲的城市越來越少。甚至連業界也認為，一線城市也出現了明顯的降溫現象，降價潮在一線城市出現蔓延的勢頭。

　　以廣州為例，《每日經濟新聞》記者實際走訪發現，外圍區域降價風越刮越猛，繼位于番禺的萬科歐泊降價三成開售后，同區域的知名大盤雅居樂劍橋郡于本月中推出100套特價單位，毛坯售價為1.2萬元/平方米，較該盤前期單位售價直降30%。

　　“雖然廣州市房管局公布的房價數據顯示是上漲，但這只不過是反映去年房價真實漲幅。從廣州來看，目前外圍區域新盤售價已經出現15%的降幅，個別項目為了清尾貨更是出現30%的降幅，帶動廣州樓市進入實質性降價階段。”黃韜表示。

　　克而瑞研究報告顯示，6月前半月，一線、二線和三四線城市的成交面積同比去年分別下滑了22%、27%和35%，在四個一線城市中，北京與深圳成交同比降幅分別為51%與64%，廣州與上海則同比上漲7%與25%。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，一線城市自身擁有強大的需求支撐，本輪下行更多是受到銀行收緊房貸的影響。樂觀估計，本輪樓價下行調整期有望在今年底結束。