預期形成  一線城市降價潮將至

　　張曉玲

　　上周，深圳新房市場出現年初以來從未出現過的新局面：5個樓盤扎堆開盤，為市場供應了1122套剛需及高端住宅。

　　中原地產等機構指出，房價下行調整已成必然，反映二手住宅市場價格的中原領先指數已顯示這一趨勢，上周中原經理指數和中原報價指數更是降至近兩年新低，市場預期正在進一步下調。新房市場價格將迎來新一輪的調整。

　　價格下跌預期已成

　　上周之前，多數項目還是扭扭捏捏，一拖再拖。5月，深圳原本有20個項目計劃入市，但由于客戶蓄積數量銳減，開發商普遍擔心去化慢，最終只有12個項目如期開盤。6月上半月，市場未有好轉跡象。但開發商庫存積壓，資金壓力驟增，又面臨即將到來的年中業績考核，在重重壓力之下，新項目終于在上周集中爆發。

　　雖然深圳單周推售量創下年內最高值，但仍遭遇購房者的冷對。這5個項目除了性價比較高且蓄客持久的中海九號公館以外，其余都是慘淡收場，開盤銷售率平均僅4成左右，遠低于去年7成的周均水平。

　　就剛需項目而言，要達到比較理想的銷售率，開盤現場客戶一般需超過住宅推售數量的40%。但上周深圳開盤的項目無一達標，有些項目到場客戶量甚至只有推盤量的一半。“客戶對價格下跌的預期越來越強烈，所以等待成了最佳選擇。”業內分析人士說。

　　深圳中原地產認為，歸根結底，當前市場行情低迷，正是緣于客戶已經形成了價格下跌的預期，新開盤項目要想吸引客戶購房就得下調定價，以低于周邊同質樓盤的水平入市，才有可能符合客戶心理預期，成就熱銷。

　　北京市場的情形類似。鏈家地產[微博]市場研究部張旭認為，除非有顯而易見的行政刺激手段，否則市場在短期內仍會維持冷淡的狀態，大部分剛需觀望濃厚并看跌房價，而當前業主的心理價位并不會隨市場不斷下探，買賣雙方持續僵持。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，5、6月份，一線樓市成交沒有預期的好。從成交量、庫存、庫存去化周期等指標來看，包括一二手住宅、商辦物業，基本上都印證了市場降溫的態勢。在全國部分城市出現降溫的情況下，一線城市看跌情緒也開始加重。另外，目前房貸利率沒有變化，房企讓利促銷力度也不大，多數購房者依然選擇觀望。

　　可以預計，一線城市看跌情緒在未來幾個月內難以驅散，進而會影響各類物業的成交。

　　大中城市拐點初現

　　上海易居房地產研究院6月18日發布《2014年5月份70個大中城市房價指數報告》指出，自2012年6月份以來，70個大中城市房價在連續上漲23個月后，首次由漲轉跌，出現下行拐點。

　　分類來看，一二三線房價環比同步下跌，二手房同樣由漲轉跌。5月份，庫存壓力空前加大，加上近期市場預期不明，觀望情緒濃厚，成交冷淡，部分房企銷售壓力明顯增加，一些房企推出優惠促銷，均成房價下跌推力。從易居監測的數據分布來看，當前房價環比漲幅已步入“偏冷”區間。預期下半年將進入過冷區間。

　　以北京為例，今年二季度，北京住宅成交量很可能創造近3年來新低。根據住建委數據顯示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網簽量分別為1400套和2557套，環比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。截至6月17日，北京新房庫存量突破77000套，是2013年1月以來的最高點。

　　從北京近兩個月的量價水平看，5月成交量環比下降9%，而6月上半月成交量進一步下滑近一成，5月成交均價28854元/平方米，環比下降6.1%。樓盤降價的范圍，也由郊區漸次向城區遞進。

　　在上海，新房降價也暗中上演。4月26日，金大元御瓏公館推出60套精裝大平層房源，并以7.2折“甩賣”，原價均價50000元/平方米，現價均價36000元/平方米。之后，徐匯濱江、浦東外高橋均出現中高端樓盤以“特價房”形式降價銷售的情況，降價的個案越來越多。

　　上海同策咨詢總監張宏偉認為，未來2-3個月大幅降價的樓盤可能還會更多，離大范圍“降價潮”的距離也越來越近了。進入6月，剛需樓盤價格開始出現松動，遠洋香奈、佳兆業1號等樓盤已出現降價促銷的動作。

　　張旭表示，5月全國一二手市場下降城市數據急劇增加，短短一個月的時間，下行范圍擴大到半數城市。張旭認為，這一輪行業深入下調與此前不同，非政策主導的下降，給市場帶來的影響可能會更持久。預計下半年，房價下降城市數量仍會增多，一線城市有可能全部進入降價陣營，高庫存的三四線城市風險加大。