面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況，購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？對(duì)于一線城市的購(gòu)房者，專家認(rèn)為房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下跌的可能性較小，則可不必計(jì)較一時(shí)的漲跌，可根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。而對(duì)于部分供大于求的三、四線城市而言，由于回調(diào)的概率極大，則應(yīng)該慎重。

　　文/本刊記者 甄愛(ài)軍

　　降價(jià)聲再起

　　一波發(fā)自二、三線城市的降價(jià)聲，使得初春樓市變得異常熱鬧了起來(lái)。

　　近期，接連傳來(lái)樓盤降價(jià)銷售的消息。率先喊出降價(jià)口號(hào)的是杭州北海公園項(xiàng)目，號(hào)稱“直降2000元”。該項(xiàng)目剛剛宣布降價(jià)不到24小時(shí)，附近另一個(gè)項(xiàng)目天鴻香榭里做出回應(yīng)，打出廣告宣傳“直降6000元/平方米”。距離杭州兩百公里開(kāi)外的江蘇常州，也有樓盤即雅居樂(lè)星河灣項(xiàng)目，也宣布降價(jià)銷售，降價(jià)幅度高達(dá)5000元/平方米。

　　據(jù)了解，天鴻香榭里項(xiàng)目坐落于杭州新城北核心區(qū)域，距市中心武林廣場(chǎng)僅約6公里。根據(jù)某網(wǎng)站記錄的價(jià)格走勢(shì)顯示，該項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)在去年一直處于上升階段，最高達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米。近期打出的售價(jià)為11800元/平方米起，可見(jiàn)其“直降6000元”并非虛言。當(dāng)然，該項(xiàng)目降價(jià)已引起了前期置業(yè)者的不滿，樓盤模型被毀、售樓處拉橫幅的圖片已然充斥各大門戶網(wǎng)站的社區(qū)論壇。資料表明，2012年底，該項(xiàng)目第一批房源均價(jià)為14500元/平方米，后期推出的房源價(jià)格也不斷走高。

　　對(duì)于天鴻香榭里項(xiàng)目的降價(jià)行為，業(yè)內(nèi)人士分析指出，在很大程度上屬于資金鏈緊張所致。據(jù)了解，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為浙江省本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金實(shí)力與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大鱷項(xiàng)目，尚有不小的差距。而在目前銀行收緊流動(dòng)性的前提下，銷售去化速度放緩，導(dǎo)致資金緊張，不得已采取該策略以加快資金回籠速度。

　　另一個(gè)降價(jià)樓盤常州雅居樂(lè)星河灣，在促銷期間打出了5380元/平方米的廣告語(yǔ)，相比原均價(jià)超一萬(wàn)元每平米的毛坯房，降價(jià)幅度近五成，這也引起了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。不過(guò)記者致電該項(xiàng)目售樓處時(shí)，有售樓人員表示，其實(shí)5380元/平方米只是其中一套房源的價(jià)格，其他房源均集中在7000～8000元/平方米，相對(duì)之前的價(jià)格來(lái)說(shuō)，優(yōu)惠了近四分之一。有業(yè)內(nèi)人士指出，該項(xiàng)目的降價(jià)，與產(chǎn)品定位失誤有著莫大的關(guān)系。因?yàn)樵擁?xiàng)目最小戶型為166平方米的三房，最大為面積達(dá)700平方米復(fù)式房，客戶面狹窄，近兩年來(lái)滯銷已成定局。

　　一線城市雖未傳出降價(jià)的消息，但是市場(chǎng)已經(jīng)變得務(wù)實(shí)了起來(lái)。如位于上海市中心區(qū)域的一個(gè)樓盤，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)低于700萬(wàn)元的大三房，而在春節(jié)前，類似的二手房的掛牌價(jià)至少在750萬(wàn)元以上。北京鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士也指出，近期北京業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)，議價(jià)空間也有所擴(kuò)大。

　　弱市狀態(tài)未改

　　目前市場(chǎng)仍然處于弱市態(tài)勢(shì)，近期改善的可能性很小。

　　就一線城市的情況來(lái)看，近期市場(chǎng)回暖速度較為緩慢。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，北京在最近一周(2月17日～23日，以下同)二手房成交套數(shù)為1398套，較前一周下滑11.1%，表現(xiàn)持續(xù)疲軟。此外，北京、上海的新房交易狀況環(huán)比有了明顯改善，如北京最近一周新房交易量達(dá)9.14萬(wàn)平方米，較前一周上漲47.90%；上海最近一周新房成交面積約22.75萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周增幅為53.08%。不過(guò)這樣的周成交量與2013年的年均周成交面積還有一定的差距，并未恢復(fù)到之前的正常水平，弱市特征明顯。

　　官方公布的數(shù)據(jù)也從另一個(gè)方面說(shuō)明，當(dāng)前的市場(chǎng)弱市特征異常明顯。2013年1月，70大中城市價(jià)格整體變化幅度不大，但內(nèi)部分化明顯加劇。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，價(jià)格下調(diào)城市數(shù)量大幅增加，哈爾濱、包頭、濟(jì)寧、杭州四個(gè)城市加入降價(jià)隊(duì)列，尤以二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯；其次，漲價(jià)動(dòng)力減弱，一線城市一、二手住宅市場(chǎng)價(jià)格漲幅全部出現(xiàn)回調(diào)，包括北京、上海等在內(nèi)的一線城市，增幅已連續(xù)三月下滑；再次，高庫(kù)存城市率先出現(xiàn)降價(jià)，如杭州等。“需求減弱、價(jià)格漲幅收窄甚至出現(xiàn)下跌，這表明已經(jīng)進(jìn)入弱市狀態(tài)。”有業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

　　導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)這種變化的原因在于，除了調(diào)控政策持續(xù)收緊之外，另一個(gè)不可忽略的因素就是流動(dòng)性收緊，導(dǎo)致購(gòu)房需求釋放緩慢，進(jìn)而導(dǎo)致部分城市庫(kù)存壓力突出。而開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的降價(jià)動(dòng)作又會(huì)增加購(gòu)房者的觀望情緒，由此可以預(yù)見(jiàn)，當(dāng)前的弱市狀態(tài)在短期內(nèi)不會(huì)結(jié)束。

　　樓市真會(huì)崩盤嗎

　　杭州、常州甚至包括襄樊等地的降價(jià)現(xiàn)象，到底只是近期出現(xiàn)的一點(diǎn)“雜音”，還是會(huì)成為中國(guó)樓市掉頭向下的前奏？

　　針對(duì)杭州出現(xiàn)“馬年第一跳”現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)?shù)馗叻績(jī)r(jià)、高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯，在需求規(guī)模較小且增長(zhǎng)乏力的情況下，房企調(diào)低銷售價(jià)格的舉動(dòng)不難讓人理解。數(shù)據(jù)表明，目前杭州可售商品住宅套數(shù)高達(dá)11.3萬(wàn)套，按照目前的銷售速度估算，需要將近24個(gè)月才能去化殆盡。

　　杭州樓市降價(jià)現(xiàn)象已經(jīng)在本城市內(nèi)開(kāi)始傳導(dǎo)效應(yīng)，其他城市會(huì)否跟風(fēng)？鏈家地產(chǎn)分析師張旭分析指出，雖然此次降價(jià)風(fēng)波不同于2011年底房企因資金鏈條吃緊而被迫降價(jià)，但在情況相近的城市間，同樣具備傳導(dǎo)效應(yīng)。如同為二線城市的合肥，以及三線城市中的寧波、青島等，甚至包括四線城市中的徐州、舟山等，都面臨著供大于求的尷尬局面。

　　樓市會(huì)崩盤嗎？近期關(guān)于樓市會(huì)否崩盤的爭(zhēng)論很多，有人列出當(dāng)前存在的一些現(xiàn)象，如市場(chǎng)銷售不旺、市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市、銀根收緊、拋售現(xiàn)象頻出以及大亨撤資等五大“證據(jù)”，表明樓市已離崩盤不遠(yuǎn)。也有市場(chǎng)人士表示這種論斷言過(guò)其實(shí)，并不可信。而在本刊的采訪中，不管是專家學(xué)者，還是業(yè)內(nèi)人士，認(rèn)為未來(lái)中國(guó)樓市面臨局部調(diào)整的可能性很大，對(duì)“崩盤”的說(shuō)法均表示否定。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟表示，當(dāng)前的信貸政策相對(duì)偏緊，成交量在春節(jié)期間出現(xiàn)明顯回落，并且后市不確定性相對(duì)較多，因而開(kāi)發(fā)商在近期選擇降價(jià)回籠資金保證2014年的整年資金鏈。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)調(diào)整的范圍會(huì)擴(kuò)大。張旭進(jìn)一步指出，預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線以及三、四城市，價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù)，而一線城市盡管供需依然旺盛，但受大環(huán)境影響，釋放能力或明顯減弱，價(jià)格上漲幅度將持續(xù)降低。

　　也有學(xué)者指出，不排除少數(shù)城市出現(xiàn)泡沫破裂的情形，導(dǎo)致房?jī)r(jià)崩盤。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，如果未來(lái)市場(chǎng)調(diào)整幅度較深，不排除還有一些三、四線房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，可能會(huì)步鄂爾多斯、溫州的后塵。

　　而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，專家建議應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。對(duì)于一線城市的購(gòu)房者，專家認(rèn)為房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下跌的可能性較小，所以不必計(jì)較一時(shí)的漲跌，可根據(jù)自己的實(shí)際情況作選擇。而對(duì)于部分供大于求的三、四線城市來(lái)說(shuō)，由于回調(diào)的概率極大，則應(yīng)該慎重一些。