(內文提要)自從2007年的“二套房貸”政策推出以來，圍繞它展開的爭論就一直沒有停息過。最近地產界“大炮”任志強的一篇博客把炮轟的目標直接瞄準了二套房貸政策的理論根基，認為根據“套數”來決定房貸利率本身就是不合理的。

　　文 本刊記者/邢 力

　　在中國地產界，任志強是一個無人不知無人不曉的名字，因為他常常“語不驚人死不休”。從“讓開發商公開成本，就如同讓開發商公開自己老婆的胸部有多大”，到“和工資收入比，中國30年來房子等于沒漲價”，再到最近他又拋出了“離婚買房也是拉動內需”……在他一次又一次拋出“雷人”語錄之后，市場上對任志強也產生了截然相反的兩種觀點，大部分民眾認為任志強的話都是想要混淆視聽，為開發商狡辯，但也有人認為任志強的話直白坦誠，一針見血，說出了許多人不敢說的真相。

　　房子不如奶酪？

　　拋開任志強特立獨行的個性不談，單就他的觀點本身來說，有些話的確不無道理。最近任志強在其博客上發表了一篇名為《房子不如奶酪》的文章，文章直指中國目前二套房貸政策的理論根基不合理。

　　任志強寫道：“(中央電視臺)《第一時間》連續報道了歐洲奶酪作為銀行信貸抵押品獲得企業信貸的新聞，不由讓人羨慕這些發達國家的金融市場與手段。而反觀中國，令人遺憾的是中國的房子甚至不如意大利的奶酪，奶酪還能成為融資的工具。第二套住房的信貸政策已將中國的房子變成了尚不如奶酪的‘垃圾’……銀行為什么會給奶酪發放抵押貸款，銀行看重的不是奶酪本身，而是這個企業經營中的未來收入流與利潤。就像中國的銀行住房抵押信貸一樣看重的不是房子，而是貸款人的還款能力，是貸款人的未來收入流。這個收入流可以是貸款人的人力資本所產生的未來預期收入，也可以是貸款人投資、生產、經營或自身財富產生的未來收益，而就不是房子本身。”

　　因此任志強認為，“如果金融的作用在于轉換未來的收入流，那么這與第一套還是第二套住房又有什么關系呢？同樣位置一套大房子難道不比兩套小房子的錢更多嗎？兩套小房子也許面積并不大于一套大房子。以套論信貸政策的差別，恰恰是把房子當成了奶酪，或者還不如奶酪，說明中國的金融市場并不是將未來的收入流作為一種預期收益而轉換成今天的生產、生活的現金流…… 遺憾的是中國的金融監管機構與管理機構并沒有從金融的邏輯去研究抵押品而放貸，仍在像當鋪一樣試圖用抵押品來交換風險。他們絕不會將奶酪當作抵押品而發放信貸，信譽與未來收入流在他們的眼中仍然不過是一種附屬品，抵押物才是他們的命根，這也是中國無法開展對中小企業信貸業務的根源，同樣也是中國的房子比不上意大利的奶酪的悲哀。”

　　房貸利率是否該由套數決定？

　　任志強這篇博客提出了一個很尖銳的問題：房貸利率是否應該由套數決定？

　　眾所周知，金融的屬性在于以“時間換空間”。具體到住房抵押貸款的問題上，則是那些目前的資產還沒有能力支付全額購房款，但卻有購置房產的客觀需要的人，可以以向銀行支付利息為代價，從銀行那里獲得資金支持，提前圓自己的住房夢。

　　從個人理財的本質上說，這是因為我們每一個人的收入和支出曲線并沒有完全重合，在收入曲線還處于上升階段甚至剛剛開始起步的時候(30歲前后)，就不得不迎來人生中的支出曲線的頂峰——買房、結婚、生孩子……這是就需要借助金融的力量，實現個人收入和支出在時間和空間上的“乾坤大挪移”。這種時間、空間的價值轉移才是房貸的根本意義所在，廣為流傳的中國老太太和美國老太太買房的故事說的就是這個道理。

　　因此站在銀行的角度看，銀行給購房者提供貸款時，看中的是那個購房者未來的收入將會逐漸增長，經濟實力將會日漸夯實，而不是以占有那套抵押的房子為目的。而這種貸款者未來能否持續償還貸款的風險，又與貸款金額最密切——貸款金額越高，月供越多，首付比例越低，則銀行所承擔的風險越大。然而在任志強看來，眼下的二套房貸政策卻把套數作為了決定利率的依據，但每套房子的面積、位置都不同，房屋總價也相差巨大，一套大房子的貸款金額可能比兩套小房子的更多，僅僅依據購買的是第一套還是第二套房來決定利率高低本身并不合理。因為這樣一來，利率本身所具有的調節風險成本的作用被扭曲了。

　　二套房貸政策爭議已久

　　目前所執行的所謂“二套房貸”政策，肇始于房價飛漲的2007年，為了抑制上漲過快的房價、防范金融風險，2007年9月27日央行和銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，從嚴格房地產開發貸款管理、住房消費貸款管理和商業用房貸款管理等方面進一步加強了對商業性房地產信貸的調控。其中明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。由于市場對該通知有關規定特別是第二套房或多套房的認定標準有不同理解，央行和銀監會于2007年12月發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行等規定。

　　這兩個被統稱為“二套房貸”政策的通知，直接壓制了投資性需求的膨脹，樓市成交量由此掉頭向下，大多數城市去年的月度成交數據同比被腰斬，房價也由瘋漲變為漲幅收窄再轉為緩慢下降。然而關于“以家庭為單位”的認定標準卻依然在實際操作中遇到了諸多困難。許多銀行為了追求貸款數量而打起了政策擦邊球。有些銀行還是有意無意間放寬了貸款門檻，假如在一個家庭中，已經以丈夫的名義貸款買房，那么妻子或其子女再次申請貸款購房，如果在央行征信系統里沒有她們的名字，也能以一套房貸優惠利率獲得貸款。也就是說，央行雖然給出了底線，但在各地銀行的實際操作過程中，往往都各行其是，二套放貸政策出臺后，就從來沒有完全嚴格執行過。

　　二套房貸重新收緊？

　　然而計劃不如變化快，當2008年下半年遭遇全球金融危機后，樓市的低迷態勢越發明顯。進入2009年，為了應對國際金融危機的負面影響，在保增長、擴內需的大背景下，監管層對房地產的調控取向從抑制過快發展轉變為維持穩定健康發展，從抑制需求過快膨脹到刺激住房消費，并對住房信貸等政策作了一些調整。央行決定，從2008年10月27日起，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。與此同時，二套房貸政策也出現了“明緊暗松”的情況，幾乎一夜之間，二套房貸政策就變成了掛在墻上的紙老虎，在實際操作中，許多銀行都對二套房貸執行與首套房相同的優惠政策，管理層也對此表示默許。然而到了今年年中房價再度上漲之際，關于管理層有意收緊二套房貸的消息也一直不絕于耳，真假難辨。尤其是進入八月以來，中央宏觀調控轉向“動態微調”后，各地銀行似乎又有重新收緊二套房貸之勢。

　　由于政策意圖的多變不定，房貸標準的模糊不清，各銀行在實際操作過程中的混亂無序，因此二套房貸政策一直飽受爭議。如今任志強更是從理論根基上對二套放貸存在的合理性進行了炮轟，監管層是不是該對二套房貸政策推出近兩年來的得失成敗進行一下總結呢？

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