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存量房貸乾坤大挪移

http://www.sina.com.cn 2009年02月14日 04:25 華夏時(shí)報(bào)

　　本報(bào)記者季小舟北京報(bào)道

　　86%客戶不滿房貸優(yōu)惠執(zhí)行情況，達(dá)不到7折優(yōu)惠的客戶謀求轉(zhuǎn)按揭

　　首套住房貸款7折優(yōu)惠的政策已經(jīng)推出了4個(gè)月左右，各家商業(yè)銀行先是采取“猶抱琵琶半遮面”的態(tài)度，接著推出的房貸7折優(yōu)惠細(xì)則朝令夕改，客戶還爆出銀行辦理優(yōu)惠時(shí)設(shè)置各種附加條件的“潛規(guī)則”，讓商業(yè)銀行的誠(chéng)信備受質(zhì)疑。

　　據(jù)門戶網(wǎng)站新浪網(wǎng)的調(diào)查顯示，86.1%的客戶表示對(duì)貸款經(jīng)辦行的房貸優(yōu)惠執(zhí)行情況不滿意。另?yè)?jù)銀率網(wǎng)的調(diào)查顯示，84.3%的用戶表示如果自己在貸款銀行無法獲得7折優(yōu)惠，那么將考慮轉(zhuǎn)到可以給予7折的銀行。

　　客戶不滿優(yōu)惠門檻高

　　目前，北京各大商業(yè)銀行除了工行、農(nóng)行、民生7折優(yōu)惠利率自動(dòng)調(diào)整之外，其他銀行均需客戶提出申請(qǐng)才能辦理房貸利率7折優(yōu)惠。而招商銀行廣州分行下周也會(huì)執(zhí)行優(yōu)惠自動(dòng)調(diào)整，但據(jù)記者了解，北京分行方面仍需客戶提出申請(qǐng)。“我們已經(jīng)將符合7折優(yōu)惠條件的客戶名單全部列出，只要是名單里面的客戶都可以到其貸款的支行辦理優(yōu)惠手續(xù)。”招商銀行個(gè)人房貸部的客戶經(jīng)理房麗介紹說。

　　盡管目前各大商業(yè)銀行的7折優(yōu)惠細(xì)則已經(jīng)全部出臺(tái)，但是各家銀行、各個(gè)地區(qū)分行之間的7折優(yōu)惠政策各不相同，并且都設(shè)置了一定的門檻，相比之下部分股份制銀行設(shè)定的門檻較高。

　　如興業(yè)銀行北京分行方面就規(guī)定，即使借款人只有一次逾期還款記錄，也無法享受到7折的優(yōu)惠。而光大銀行北京分行對(duì)7折優(yōu)惠更是設(shè)定了非常詳細(xì)的規(guī)定：包括面積在145平米以下；房齡不超過10年；首付超過三成；逾期還款連續(xù)不超過3期，累計(jì)不超過6期；房屋價(jià)格三環(huán)以內(nèi)在215萬(wàn)以內(nèi)；三四環(huán)在175萬(wàn)以內(nèi)；四五環(huán)在165萬(wàn)以內(nèi)；五環(huán)以外100萬(wàn)以內(nèi)。中信銀行上海分行則規(guī)定，貸款50萬(wàn)元以上才可辦理7折優(yōu)惠。

　　面對(duì)五花八門的優(yōu)惠條件，好不容易辦理了7折優(yōu)惠的存量房貸客戶更是在網(wǎng)上大吐苦水：“這些都是公開的優(yōu)惠條件，有一些條件是要借款人親自去申請(qǐng)辦理時(shí)客戶經(jīng)理才開出的，我去申請(qǐng)時(shí)就被要求辦理該行的信用卡和開通網(wǎng)上銀行。”

　　記者了解到，某些銀行在客戶申請(qǐng)7折優(yōu)惠時(shí)，會(huì)開出借款人必須辦理信用卡、做基金定投、購(gòu)買銀保產(chǎn)品、存款入銀行成為貴賓客戶等不同的條件，才肯接受借款人的優(yōu)惠申請(qǐng)。而且有的銀行辦理了7折優(yōu)惠以后不能提前還款，否則需要繳納一定的違約金。如華夏銀行上海分行就規(guī)定，一旦借款人享受了7折優(yōu)惠，那么一年內(nèi)不可以再辦理提前還貸業(yè)務(wù)。

　　“銀行給了客戶7折優(yōu)惠，少賺了借款人的利息，當(dāng)然想從客戶其他方面的業(yè)務(wù)獲取一些利潤(rùn)了。”某股份制銀行房貸部相關(guān)人士告訴記者。記者注意到，招商銀行的7折優(yōu)惠政策里，就有一項(xiàng)是參考客戶對(duì)招行的貢獻(xiàn)程度。

　　房貸“搬家” 擔(dān)保中介助力

　　由于銀行對(duì)存量房貸設(shè)置的門檻太高，一些達(dá)不到這些門檻的存量房貸客戶紛紛謀求轉(zhuǎn)按揭，希望能從別的銀行那里享受到7折優(yōu)惠利率。銀率網(wǎng)個(gè)人房貸專家華明指出，由于同名轉(zhuǎn)按揭在2007年被監(jiān)管部門叫停了，所以目前房貸“搬家”所說的轉(zhuǎn)按揭其實(shí)是通過貸款平轉(zhuǎn)的方式，指正處在住房按揭期間的借款人，在貸款金額不變的情況下，通過擔(dān)保公司擔(dān)保等手段將住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行,而購(gòu)房人其后就可享受第二家銀行的房貸利率。

　　“目前銀行比較少接受散戶直接申請(qǐng)的轉(zhuǎn)按揭，一般都是通過中介擔(dān)保的方式來轉(zhuǎn)移房貸。”偉嘉安捷的房貸按揭顧問蓋云峰表示。

　　蓋云峰介紹，借款人需要到擔(dān)保的中介先做一個(gè)公證，委托中介對(duì)原貸款銀行提前還款，并到新的銀行申請(qǐng)貸款。新申請(qǐng)下來的貸款放到擔(dān)保中介，由中介公司拿著這筆錢到原來的銀行為客戶進(jìn)行房產(chǎn)證解押，再由中介拿著房產(chǎn)證到第二家銀行去做房產(chǎn)抵押，這樣就可以享受下浮利率的優(yōu)惠了。記者了解到，一般擔(dān)保中介對(duì)于此項(xiàng)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的擔(dān)保費(fèi)是收取還款額的1%。

　　“在原來的銀行有過逾期記錄可以轉(zhuǎn)到別的銀行，逾期不是太嚴(yán)重一般都能享受到7折利率優(yōu)惠。”蓋云峰介紹道，“并且我們還跟合作的銀行有協(xié)議，即通過我們擔(dān)保的客戶在央行下浮利率時(shí)，隔月就能享受到下浮的利率，而央行上調(diào)利率時(shí)，隔年才需要按照上調(diào)的利率還款。”

　　另一家貸款中介厚澤擔(dān)保則對(duì)記者表示，只要客戶能向該中介提供原銀行的借款合同、本人的基本材料(身份證、戶口本、結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)證等)，出具收入證明，不是國(guó)家企事業(yè)單位，需要單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章等材料，就可以直接為客戶辦理轉(zhuǎn)按揭。

　　“只要客戶能提供我們所需的相關(guān)材料，我們就能免費(fèi)為客戶辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。”厚澤擔(dān)保的相關(guān)人士對(duì)記者表示，“我們和16家商業(yè)銀行都有合作，免費(fèi)辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)其實(shí)是想捎帶給這些銀行多拉攏一些客戶。”

　　面對(duì)巨大的轉(zhuǎn)按揭市場(chǎng)，北京的各家貸款公司也開始了客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)，除了厚澤擔(dān)保，凱盛經(jīng)略擔(dān)保公司也表示，可以對(duì)辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶進(jìn)行全程免費(fèi)服務(wù)，免除包括評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)在內(nèi)的一切手續(xù)費(fèi)。

　　轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)辦理流程：

　　首次購(gòu)房并在原貸款銀行享受8.5折利率優(yōu)惠的貸款人，向第二家可提供房貸平轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)并執(zhí)行7折利率優(yōu)惠的銀行提出申請(qǐng)。

　　申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭需要提供的材料包括借款合同、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證原件、收入證明、還款記錄等文件。

　　接收銀行審核房產(chǎn)和借款人資信。

　　審核通過，第二家銀行出資結(jié)清借款人在原銀行的貸款。

　　客戶同第二家銀行簽訂新的貸款合同，按照7折利率優(yōu)惠進(jìn)行還貸。

　　由房屋擔(dān)保中介介入的轉(zhuǎn)按揭流程：

　　客戶到擔(dān)保中介做一個(gè)公證，委托由中介為客戶提前還貸，并且辦理轉(zhuǎn)移抵押。

　　委托中介公司到建委去做房產(chǎn)證解抵押，之后做房產(chǎn)證再抵押。

　　中介公司拿到公證書，到接收銀行去簽訂貸款合同。

　　銀行將款項(xiàng)批下來，款項(xiàng)存于中介公司，中介公司再約原貸款銀行提前還款。

　　原貸款還清之后，到接收銀行簽訂新的個(gè)人房屋抵押貸款合同。