樓市將現(xiàn)四大變化(2)

http://www.sina.com.cn 2009年01月13日 10:53 《理財周刊》

　　市場調(diào)整仍將延續(xù)

　　除了成交量之外，從2009年樓市的總體發(fā)展態(tài)勢看，我們認為市場的調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù)。中國社會科學院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書》中指出，2009年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。藍皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從“救市”效果分析，整體上有利于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，但由于政策見效需要一個周期，短期難以改變市場下行的大勢。而且，“救市”很難“畢其功于一役”，相關(guān)部委和地方政府的配套措施還將會陸續(xù)推出。而北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒則認為，國家刺激房地產(chǎn)消費的相關(guān)政策，只是降低了消費者購房門檻，然而能夠真正對市場起到刺激作用的，依然還是價格的調(diào)整。中國樓市真實的購買力還是非常強勁的，價格調(diào)整到位，需求就將逐步釋放，而如果價格還在高位，釋放的需求必然只會被那些降價的項目消化。

　　不過與此同時，也有相當多的專家認為，2009年的房地產(chǎn)市場將在調(diào)整中形成一個底部。對此宏源證券分析認為，“救市”政策將在2009年二季度開始陸續(xù)顯現(xiàn)效果。此次“救市”政策力度空前，通過研究歷史上五種手段(首付款比例變化、購房貸款利率變化、通過言論改變預期的策略、貨幣供應量變化、商品房供應量變化)對需求的影響時滯，推斷“救市”政策可能在今年二季度開始刺激需求增長。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將會繼續(xù)，但積極因素正在逐漸增多。政策面和市場自身基本面將推動行業(yè)在2009年見底。

　　后市關(guān)注四個方面

　　通過對市場成交量和總體趨勢的分析，我們已經(jīng)對今年樓市的發(fā)展態(tài)勢有了一個大致的輪廓，調(diào)整時期的市場既有風險，但同樣也存在著機遇。而對于后市，中國指數(shù)研究院分析認為主要可以關(guān)注四個方面變化。

　　一是國家和地方政府將加大對房地產(chǎn)的支持力度在國際金融危機的環(huán)境下，中國必須提高內(nèi)部投資和消費需求，才能確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，2009年國家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，也不排除在必要時出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段。

　　二是房價將進一步回歸理性以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積共能為市場提供6年以上的新增供給，供過于求的局面已經(jīng)形成，其主要原因是有效需求太少，但如果價格能進入合理的區(qū)間，必然會出現(xiàn)供求兩旺的局面。從目前市場情況來看，大部分城市的房地產(chǎn)市場對于價格非常敏感，很多樓盤由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然會順應市場潮流，合理調(diào)整價格，加大促銷力度。預計2009年房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進一步回歸理性。

　　三是改善型購房將成為市場生力軍 2008年12月21日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。”明確了國家鼓勵改善型購房的導向。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平提高，進一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，預計2009年國家將進一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場，同時也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場生力軍。

　　四是開發(fā)投資增幅將進一步下降由于銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點企業(yè)對于目前的國內(nèi)國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產(chǎn)市場長期看好，但同時也認識到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展并不樂觀，必然下調(diào)開發(fā)投資計劃。預計2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進一步下降，但不會出現(xiàn)負增長。

　　在市場調(diào)整和政策利好的雙重作用下，不少購房者已經(jīng)開始捕捉樓市中的機會。根據(jù)上海中原對旗下150余家分行的抽樣調(diào)查顯示，元旦長假三天里日均上門客戶比12月上漲2成以上，帶看客戶比12月也是同比增長。同樣，來自21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的門店調(diào)查也顯示，元旦節(jié)日期間市民看房較為積極，其中以房源總價較低的自住型板塊為主。而在當前，記者認為除了房價之外，購房者要更多地關(guān)注利率的變化。對此，上海凱弈投資拓展部總監(jiān)趙煒表示，從目前銀行的貸款政策以及貸款利率差異化操作原則來看，今后各家銀行自主定價的空間越來越大，所以購房者一定要充分了解各個銀行的優(yōu)惠利率標準，選擇最適合自己的產(chǎn)品。另外既然利率水平目前處于下降通道，那么現(xiàn)在準備貸款購房的客戶可以盡可能用足貸款額度，把流動資金靈活運用在收益更大的投資領(lǐng)域或者適當?shù)南M，畢竟資金成本低了很多。