文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：從2009年樓市的發展趨勢看，市場的調整態勢仍將延續。不過與此同時，國家和地方政府對房地產市場的支持力度卻將進一步加大。在房價進一步回歸理性的同時，改善性需求將推動市場成交量的回升。

　　剛剛步入2009年，記者便接到了不少電話，其中的絕大部分都是來咨詢今年房地產市場走勢的。綜合各方面的因素分析，當前的經濟形勢非常嚴峻，其對房地產市場的影響也是顯而易見。但是在另一方面，記者在這里特別要指出的是，當前針對房地產市場的調控政策已經發生了根本的轉向。其實在近期，無論是國家還是地方，都出臺了一系列針對房地產市場的刺激政策，其效應也正在慢慢地顯現出來。由此，市場的內在調整和外部的政策推動，將是兩股膠著在一起的力量，從而形成2009年樓市獨特的運行格局。

　　成交量仍然是關鍵

　　從2009年的市場發展態勢來看，我們認為成交量仍然是最值得關注的焦點。其實近期出臺的一系列針對樓市的刺激政策，其根本目的并非為了拉升房價，而更多的在于挽救出現明顯下滑的成交量。

　　根據中房指數系統的統計，2008年商品房銷售面積同比降幅由2008年上半年的7.2%，擴大到1～11月的18.3%。如果我們對2006～2008年這三年前11個月的住宅日均銷售套數進行分析，可以看到，2008年前11個月日均銷售住宅約1.3萬套，比2007年同期下降了12.5%。另外從這些數據也可以發現，2008年銷售面積的下降，一個重要的原因是套均面積的下降，或者說中小戶型住房比例的增長。

　　表1:2006～2008年主要城市住宅總銷售套數和日均銷售套數

　　(數據來源：中國指數研究院)

　　而成交量增長的關鍵還是來源于自住需求，據中國指數研究院的一項年度抽樣調查結果表明：2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3%，而2006年、2007年該比例分別為75.0%和70.1%。2008年投資型購房套數比2007年下降超過四成，而2006年、2007年和2008年日均銷售套數中自住型購房分別為0.88萬套、1.05萬套和1.07萬套,可見2008年自住型需求仍在增長。而從另一方面看，2008年前三季度國家嚴格執行了從緊的貨幣政策，開發、消費貸款都受到抑制，大部分房地產企業都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業沒有資金，而是銷售收入無法承擔這么大規模的投資，導致整個行業資金循環受阻。可見，自住需求將會在未來的市場中扮演舉足重輕的角色。在這種情況下，我們可以推斷，2009年的政策面將會進一步通過推動自住需求，來拉升成交量的增長。

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