文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：在簽訂二手房買賣合同時，需要對房價、各交易環節所需時間、違約金額等進行約定，并以具體的數字體現出來，有些數字力求準確，而有的則要求考慮留有余量，這樣才能平穩地完成交易。

　　簽訂二手房買賣合同，尤其要重視數字。專家表示，一般情況下，買賣雙方對于房價等比較重要的數字還是會引起充分重視的，一般都不會在此上面出錯。但對于交易日期、違約金、稅費等方面，可能會因為疏忽大意而留下隱患，因此對這些數據，一定不能大意。

　　據介紹，當前市場上較為常見的是賣家尚有貸款未還清，而買家需要向銀行申請按揭貸款的情形，此類交易也相對較為復雜，故在此主要針對這種情形進行詳細分析。

　　力求精準的數字

　　在房產買賣合同中，有些數字是不能出錯的，否則會給自己帶來諸多麻煩。

　　首先是房價。也許會有很多人會發出這樣的疑問，房價怎么會出錯呢？但現實中的確有人愿意出錯，而且是明知有錯也要將錯就錯。業內人士解釋說，目前由于二手房交易涉及到眾多稅費，少數人出于逃稅考慮，不惜采用非常規手段，如“做低”房價，簽“陰陽合同”來達到目的。其好處不言而喻，賣家可以減少個稅、營業稅等支付金額，而買家也能達到降低契稅的目的。

　　但這樣做雖然利己了，但同時也會“損己”。上海君悅律師事務所許海波律師表示，“做低”房價對買賣雙方都有風險存在，就賣家而言，萬一交易過程出現變化而導致交易中斷，那么要追回合同以外部分房款，可能會花費很大的精力；而對于買家來說，由于“做低”了房價，在日后換房出售這套房產時，會被征收更多的個稅。

　　另外一個數字雖然不會直接出現在買賣合同中，但如果忽略了它的存在，會給自己帶來麻煩，即簽約人數。律師表示，若為共有財產，則應在簽訂買賣合同時，房地產權證內的共有人都須同時到場并簽字蓋章，或者需賣家出具由公證機關公證過的委托書，以免在日后產生不必要的糾紛。

　　交易時間松緊適度

　　在交易過程中，為了盡快結束交易，力求將各個交易環節銜接得非常緊湊。專家表示，在辦理各項手續時可以這樣做，但在合同中，卻不必將交易時間控制得過嚴，以免帶來不便。

　　專家舉例說，如買家申請銀行按揭貸款，如果手續齊全，完全可以在7個工作日內通過審批。但在實際辦理過程中，由于手續問題，可能會存在補辦手續的情形，這樣申請過程肯定會延長。如果在買賣合同中將申請按揭貸款時間限制在7天之內，會有可能會因為補辦手續而延長，這等于買家違約。

　　專家表示，在實際交易過程中，一般有兩個時間節點需要注意，即從簽訂房屋買賣合同到辦理過戶手續所需時間，以及辦理過戶手續到交房之間的時間。一般說來，前者為35～40天不等，而過戶到收房之間的時間間隔為15天左右。

　　還有一個時間比較重要。對于買家來說，可能因為一些意想不到的原因，比如信用記錄有瑕疵，將導致該買家無法獲得足額貸款。比如張先生購買一套二手住宅，向銀行申請100萬元的按揭貸款，但是銀行發現其信用記錄中有不良記錄，因此只批準80萬元，那么對于張先生來說，他必須在一定的時間內另行籌措20萬元的購房款，那么這段時間到底應定為多少天？記者了解到，有不少房產經紀人將這段時間約定在一周之內，而不少對此不明就里的購房者也同意了這樣的做法。但專家表示，其實碰到這種情形之后，很多買家是無法在一周內籌集到更多的資金的，因此建議將時間再延長一些，如延長至辦理過戶手續時補交差額部分，籌款時間可延長至三個星期，這樣可給買家留下充足的時間進行補救。