房貸與存款結合的理財產品，無需提前還貸，存在賬戶上的資金就可以部分抵減貸款的本金，又保證了資金的流動性。但由于可抵減部分與活期存款的“混合稀釋”，理財房貸產品的實際收益未必可觀。

　　文/本刊記者 尹娟

　　今年投資市場的不景氣使得一些精明的投資者無奈地將資金撤了出來，并考慮如何運用好這筆資金，是否該用來提前歸還房貸等問題。

　　石先生就是這群人當中的一個。目前石先生所居住的這套房產，還有40萬元左右的住房貸款沒有償還。股市中撤出的30萬元剛好可以用來部分提前還貸�？墒�，讓石先生為難的是，房貸一旦還掉，再貸出來就沒有那么簡單了。而且貸款利息要按消費貸款來計算，比現在85折的房貸優惠貸款利率要高出不少。

　　最近，石先生看到一些銀行推出了“房貸理財”業務，銀行的工作人員介紹說，通過這種產品，無需提前還貸，存在活期賬戶上，就可以按日抵減部分貸款利息。如果有資金需求，還可以隨時取出，對資金的流動性沒有任何影響。于是，石先生想請教有關專家，這種“房貸理財”業務的收益率到底有多少？

　　閑置資金收益需分檔測算

　　專家介紹說，由于在房貸理財業務中，并非所有的存款資金都能夠遞減住房貸款的利息，而是采用按比例折算的方式。這就意味著仍有一大筆資金，只能夠獲得較低的活期存款收益。兩者進行加權平均，房貸理財的收益率也未必理想。

　　就拿石先生的例子來說，目前他的活期賬戶上有30萬元的資金，計息利率為0.72%；而在石先生的房貸賬戶上，大約還有40萬元的房貸余額，房貸利率為6.66%。房貸理財業務的原理就是，超出一定起存點的資金，可按照一定的比例折算為住房貸款本金的提前償還，存款期內減少的房貸利息，可以按照理財收益的方式結算給貸款人。

　　像石先生貸款銀行的房貸理財賬戶的規定，5萬元為這一業務的起存點，高出起存點的資金，5～10萬元部分可按照50%的計算比例，即2.5萬元視為提前還貸，10萬～30萬的部分可以按照55%的比例，也就是(30-10)×55%=11萬元被視作提前還貸。

　　計算結果，視作提前還貸的資金為2.5+11=13.5萬元，以石先生所適用的住房貸款利率6.66%來計算，每天可以獲得的理財收益就是135000×6.66%/360=24.975元。除此之外，在活期賬戶上，未被視作提前還貸的資金30-13.5=16.5萬元，仍舊只能獲得活期存款的收益16.5×0.72%/360=3.3元。

　　通過計算可以知道，石先生這筆30萬元的存款，每天獲得的收益為3.3+24.975=28.275元，折算為年收益，大約為3.39%左右。另外，在這筆收益中，還沒有把稅收的因素考慮在內。扣除稅收后，實際獲得的收益還要低于3.39%。

　　不同銀行計息方式有差異

　　目前市場上有多家銀行推出了“房貸理財”業務，不同的銀行對于資金折算為提前還貸部分的比例設置也有所不一，這也從一定程度上影響到了房貸理財產品的收益率。