中介：去年4月起，八成炒家都是負翁

　　“買價120萬，貸款95萬，現在市價還不到90萬。過去三五年賺的錢，不到一年就全虧進去了。”在2007年之前最多曾擁有20多套房產、深圳小有名氣投資客陸先生，隨著深圳樓市戲劇性的轉折玩了把心跳，以前能生金蛋的雞，現在成了扔也扔不掉的燙手山芋。

　　去年7月，市場調整前夕，陸先生一口氣吃進8套二手房，總值1000多萬元，當時他還以為，手中攥著的十六七套房能為他的投資經歷再鍍一層金。然而一個月后，隨著政府嚴厲剿殺“陰陽合同”，原先如過江之鯽的買房人一下子蹤影全無，他不得不在8月末出手了七八套房，其中單是南海玫瑰園、花園城三期的兩套物業就讓他損失了50萬元。

　　現在，陸先生手握的兩套房把他拖進了負資產的泥潭。一套南海薈芳園120萬元買進，貸款95萬元，現在標價90萬元無人接手。另一套躍華苑75萬元買進，貸款60萬元，現在開價60萬元都賣不掉。這還僅是賬面損失。陸先生說，深圳的二手房交易成本高，旺季轉讓一套二手房，相關稅費都要達到總房價的10%-15%，都由買家負擔。只要房價不漲，買進就意味著虧損。

　　據南方都市報最新調查，到今年4月份，深圳二手房價格為12987元/平方米，跌幅為25%，如果按照4月份官方披露的新房價格11926元/平方米計算，這個跌幅已經超過了30%。也就是說，在4月底，深圳的整體房價已經跌至負資產的邊緣。尤其在南山、寶安、龍崗三區，受到部分樓盤跌幅超50%以上的拖累，很多業主已經將負資產背在了身上。

　　世華地產龍崗區一位中介人員表示，在龍崗，只要掛牌出來賣的房子是去年4月份以后購買的，80%都是負資產。

　　數量龐大的“負翁”，是否都可以被劃入可能發生斷供行為的高危人群？

　　業內人士：二手房涌現大量賣盤是斷供前兆

　　“其實‘斷供’是一種比較模糊的說法，現在普遍的理解只是從某年某月開始不向銀行還貸了。”深圳某股份制商業銀行個貸部總經理介紹，按照中國人民銀行的規定，銀行以正常、關注、次級、可疑、損失五級分類制度來評估信貸資產質量。其中，本金或利息逾期90天以內的貸款，會被劃入關注類；貸款逾期及本筆貸款欠息90天以上至180天將被列入次級類；本金或利息逾期181天以上的貸款一般劃入可疑類；借款人最終無力到期償還貸款，甚至經過法律程序追償仍無法收回的貸款余額，才會被列入損失類。

　　“貸款人三個月內沒有按期償還利息和本金，這筆貸款會被列入關注類，銀行將通過短信、催收函、律師函甚至起訴等方式來向貸款人進行催繳，但這不代表銀行就要將貸款余額立即計入壞賬，也不代表業主已經從主觀上決定徹底放棄對房產的所有權。”這位總經理說，2003年6月香港負資產最嚴重的時期，香港金融管理局披露共有105679宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，但盡管如此，當年香港銀行整體的不良個貸率也僅有2%。在所有的負資產按揭中，以斷供收尾的情況僅是少數。

　　某基金公司金融板塊研究員楊先生從側面印證了銀行方面的說法：“從目前掌握的情況來看，我們并不太擔心個人不良貸款會對銀行造成很大威脅，倒是開發商的資金鏈斷裂風險更讓人擔憂。”

　　前述個貸部總經理認為，到底未來會不會出現大規模斷供的情況，取決于深圳究竟有多少人在炒房。中國管理科學研究員李開發研究員曾指出，在北京、廣州、深圳等地，大約有30%-40%的購房人是炒房人或炒房團。但對這個觀點，無論房地產業界從業者，還是行業其他研究人員，都不能取得精確的數據來給予支持或否認，結論僅存于推想。

　　實際將發生的斷供究竟有多少，關聯到房地產下一步的基本走勢。假如房價進一步深跌，直到跌幅超過50%、60%，情況才會變得難以預料。

　　去年4-10月在深圳區域個貸增長率位居前三的深圳發展銀行剛剛通過深交所發布2008年中期業績預增公告。公告顯示，深發展今年上半年不良貸款余額和不良貸款率實現雙降。迄今，一切看來似乎仍然正常。

　　“在大規模斷供實際發生之前，市場上一定會先出現二手房放量拋盤的狀況。”張偉說，斷供對于購房者來說是血本無歸的買賣，就算要止損，先折價將房產轉讓也是優于斷供的選擇，所以，房地產市場二手房是否涌現大量賣盤，可以視為斷供“井噴”即將發生的前兆。只要這種情況并未出現，就說明斷供還只停留在最壞的打算階段。

　　律師：斷供是飲鴆止渴

　　有人將斷供的房產與爛尾樓相類比，然而律師們指出了這一類比在法理上存在的邏輯漏洞。廣東益商律師事務所左青云律師指出，爛尾樓是一種投資行為，為了避免更大的虧空讓在建樓“爛尾”，只是放棄了承諾成本，可對于貸款人來說，斷供并非一了百了，“爛了尾”的房貸，購房者仍然要繼續承擔違約責任。除了喪失房產所有權、首付和已支付的月供全部打了水漂外，欠銀行的債務并不因斷供而消除，更嚴重的后果是，斷供者將在自己的信用記錄上留下終生難以抹除的污點。

　　“我們國家還沒有個人破產制度，如果引入破產制度，斷供對于貸款人將來信用影響不大，但現在的情況，不是說斷供后房子不要了，就沒事了。”廣東深亞太律師事務所朱明律師說，斷供3個月后，銀行會向法院起訴貸款人，收回產權的房子將會被拍賣掉，加上貸款人已支付的首付和月供，銀行的損失并不大。一些較為特殊的情況，銀行會要求開發商對業主的購房行為提供擔保，業主斷供，銀行可以追究開發商的擔保責任。總體上，斷供對銀行的個人信貸資產不會產生災難性影響。而廣東華商律師事務所鄧磊律師也表示，就算現在斷供，多年以后，斷供者有了房子、錢或股票，銀行都可以通過法律手段追償債務，將其財產強制執行充貸。而不良信用記錄對斷供者以后申請貸款、辦理信用卡、出國以及高消費都可能造成限制。斷供這筆代價高昂的單，貸款人無論如何也逃不掉。

　　“房地產具有保值性，任何買房者都不能輕易否定房地產價值本身的存在，它不像股票或期貨可能一朝清盤就分文不剩，房地產保值本身就受到市場的肯定。”深圳市房地產經紀行業協會行業部部長張媛說，購房者要更多地衡量自己的風險承受能力，目前雖然房價在下跌，但租賃市場還比較好，一些購房者會通過租賃房產轉移一部分風險，另外還有很多其他方法可以采取。歸根結底，斷供行為沒有理性可言。

　　“我已經損失了400萬-500萬元的利潤，但還沒打算斷供。”前文中被戴上了負資產“緊箍咒”的陸先生承認，目前這兩套物業產生的月供壓力他還能夠勉勵維持，所以他計劃把其中一套盡快轉手，另一套房出租。

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