福兮禍所伏

　　2003年，已經小有積蓄并嘗到投資商鋪甜頭的張先生又購買了兩個商場鋪，它們位于日后聞名廣州的問題商場——康王商業城。

　　說起這次投資張先生至今依然十分感慨。他表示，當時以為自己已經很有商鋪投資的經驗。該商業城位于上下九商業街附近，有地鐵直通，號稱“全國首創環球旅游式主題商城”、“東南亞最大地鐵商業步行街”等。

　　張先生還聽說商業城有“政府股份”，就判斷肯定不會有問題，于是頭腦發熱以約2萬元/平方米的價格買入了兩個小型鋪位。結果后來開發商延期一年多才交樓，并改變規劃設計，加上整個商場都是小鋪位，沒有旗艦店進駐，招租不理想。張先生一度非常擔心自己的鋪位將爛尾，40多萬元就會打水漂。商場開業后，很長一段時間鋪位沒有租出去，但是他依然要每月交納不菲的管理費。

　　“后來自己總結教訓，商場鋪不比街鋪，一定要有很明確的規劃，有號召力強的商家進駐，而且開發商不能把鋪賣散，統一經營才能做好。”

　　在2003年同期，張先生還曾介入過另一地鐵物業地王廣場。當時他想給父母找點消遣，于是簽下5年長租約，租下了兩個小鋪位讓他們賣成衣。結果這個地鐵物業雖然與著名的青少年消費區“流行前線”只有一墻之隔，但因人氣全部被“流行前線”分流掉，足足守了3年才開始有起色。2007年，張先生將鋪位轉租，獲得了5萬元的轉手費。

　　“這筆投資等于是只打了一個平手。沒虧錢也沒賺多少。它教育了我另一個選鋪的道理：鄰近的旺場商鋪只會分流你的客源，并不能帶來更多客源。”在康王商業城的鋪位空置一年多才找到租客，而且計算過年租金回報率只有不到4％之后，以及終于從地王廣場的租賃中脫身后，張先生迅速把投資重心重新放回到臨街鋪位。

　　幾經尋覓，2005年張先生在六榕寺附近買下了一個只有30多平方米的小街鋪。“買這個商鋪的考慮是六榕寺不會搬遷，而且由于是珍貴文化遺產，周邊環境會越來越好，隨著廣州知名度增加，游客也會越來越多。附近有很旺的香燭、佛教用品一條街，很多人過來拜神都會在這里消費。而且廣州人喜歡在家里擺吉祥用品擋煞氣，客源有保證，自然租戶也穩定，由于鋪位不多，租金總會水漲船高的。”

　　目前張先生的六榕路鋪位租金比三年前上漲了20％左右，商鋪市價則漲了近50％。此外，張先生還在一些大型的小區周邊買了100平方米左右的飲食鋪位，其中2004年買的龍口西商鋪租金及價格都有40％以上的升幅。“因為就我的個人感覺，這些高檔社區住的都是年輕人，喜歡外出吃飯。如果買能夠做飲食的鋪位，雖然比其他鋪位的價格貴一點，但是租客容易找，又因為有別的店鋪沒有的優勢門檻，叫價也可以高一點。”

　　最后，張先生在總結自己的投資經驗時，特別強調了投資前要做好市場調查，不能想當然。“投資商鋪比投資住宅風險大，因為資金需求大，鋪如果選不好，就算折價也不容易租出去，不像住宅那么容易找到租客。”

　　“買鋪一定要看地段，也就是交通和附近的商業氛圍；其次是看經營用途；三看有效客源。買商場鋪要看規劃、開發商經營能力、旗艦店，要有耐心‘守熱’商場。說白了，就是把自己看作租鋪的客人，從他們的角度出發去考慮這個鋪的經營前景如何，愿意為它出多少租金。然后自己再拿這個租金來對比總價來算一下，一般達到7％就是很值得投資的商鋪了。”張先生說。

　　張先生資產一覽表

　　資料來源：本報整理

　　地段 數量 面積合計 租金合計 市值合計

　　(平方米)

　　天河 2 約150 約8萬/月 1300萬元

　　越秀 1 約20 約2500/月 約30萬元

　　荔灣 2 約30 約1.2萬元/月約230萬元