本報記者 袁京力

　　央行今年來的5次加息讓以人民幣為表現形式的房貸產品成本急速飆升，看到其中商機的外資銀行推出了針對非境內居民的外幣房貸，這讓在中國的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實惠

　　加息所帶來的房貸成本大漲讓外資銀行嗅到了其中的機會，剛剛在中國拿到法人銀行資格的德意志銀行迫不及待地加入了這一行列。

　　據悉，德意志銀行針對中國市場推出的“db德銀得意置業”系列房貸產品中，首家推出了創新日元按揭產品。

　　據了解，該房貸產品的利率為2.75%，是目前國內市場

　　與中資銀行耕耘在高利率人民幣房貸不同的是，外資銀行進入內地房貸業務的布局首先從高端客戶開始——境外人士、港、澳、臺永久居民等富裕階層。

　　“雖然這一人群數量小，但他們是購買力非常強的富人。”長期從事信貸業務的民生銀行一位項目經理向《財經時報》評論。

　　瞄準高端

　　在外資銀行眼中，中國的房貸業務是一個巨大無比的蛋糕。

　　根據國際清算銀行(BIS)2006年12月的報告顯示，中國的房屋貸款市場達2，270億美元，規模位居亞洲之首。

　　為了抓住機會，各大外資銀行并不甘心讓中資銀行獨享房貸市場，近年也開始了對房貸業務的布局。

　　據《財經時報》了解，最早在中國開展外幣房貸業務的是匯豐銀行。

　　早在2006年3月，匯豐銀行在國內推出外幣固定利率房貸業務，成為在內地首家推出外幣房貸的外資銀行，當時推出的是針對港元和美元的業務，利率水平超過了5%。

　　從今年推出房貸業務的東亞銀行、匯豐銀行來看，他們目前鎖定的是小部分高端客戶和外籍人員，房貸資金以美元和港元為多。

　　但外資銀行的房貸產品不對內地居民發售，“我們開發的產品主要是針對境外人士、港、澳、臺永久居民和獲得海外永久居留權的中國公民。”德意志銀行北京分行的人士告訴記者。

　　顯然，外資銀行所圈定的是具有良好購買力和消費能力的外籍高端人群。

　　事實上，圈定房貸群體也決定了房價。由于針對的是境外人士，其購買的房產均是有外銷資格的樓盤，在許多經濟發達城市，這些樓盤的價格均在每平方米2萬元人民幣以上。

　　為了吸引外籍人士的注意，德意志銀行也頗費心思。據悉，此款“db德銀得意置業”日元按揭貸款產品，按揭貸款成數最高為8成，貸款期限最長可達30年。

　　此外，該產品目前不僅適用于準備購買一手房和二手房的人，也適用于已經購房且在其它銀行辦理按揭業務的客戶。“即便是從其他銀行轉按揭，也能享受到日元房貸帶來的實惠。”上述德意志人士強調。

　　雙重效應

　　此前，外資銀行在內地的外幣理財業務以港元和美元為主，而處于利率水平較低的日元按揭房貸尚屬空白。

　　對于房貸客戶而言，日元房貸將可以帶來超低利率和升值的雙重實惠。

　　今年以來，央行已經以0.27個百分點的增長幅度連續五度加息，累進增加利率高達1.35%。目前五年以內貸款基準利率為7.65%，五年以上貸款基準利率為7.83%。

　　這對于購房者是一筆巨大的開支。

　　事實上，這種情況套在利率水平更高的人民幣房貸業務上將更驚人。據《財經時報》計算，以貸款總額224萬元(約30萬美元)、利率為6.66%(固定利率下浮15%)，同樣按照20年等額本息支付法計算，總共需要支付的本息總額為4057568元，按照目前美元兌人民幣7.47的水平，需要支付的本息總額為543181美元，需要支付的利息為243181美元。

　　而以美元論，以貸款總額30萬美元、6%的美元貸款利息計算，采用20年期等額本息還款法每月還款額就是2149美元，20年還款總額就是515830美元，購房者負擔的利息竟達215830美元，這比人民幣房貸節省了近3萬美元。

　　再看德意志銀行的日元按揭產品，利率只有2.75%。假設美元和日元的匯率為1：115且在貸款期間內維持不變，同樣采用20年期等額本息還款法，20年還款總額為44891370日元，約合390360美元，而總利息支出約為90360美元。

　　與選擇美元貸款高息相比，購房者可以節約125470美元的利息支出，節省比例高達58%。

　　長期的實惠還來自

　　這種升值不僅體現在兌美元上，還體現在兌日元上。據統計，自從2005年匯改啟動以來，到今年6月1日，人民幣兌美元升值幅度已經超過8.2%，人民幣兌日元的升值幅度則超過了17%，而且，人民幣長期處于升值的預期正變得強烈。

　　如果按照這種趨勢，對于房貸客戶而言，日元房貸存在著比美元等其他外幣房貸更大的升值機會。

　　據了解，購房者在還款過程中還可以申請將貸款幣種轉換為美元、歐元或港幣，既能節省利息又可有效規避匯率和利率風險。“美元、港元甚至歐元，對人民幣都存在一定的升值機會。”民生銀行上述經理認為。

　　外資銀行房貸業務優與劣

　　優勢：在產品創新上，中資銀行個人房貸產品相對單一，而外資銀行在產品開發、創新上有新意；服務質量上，中資銀行根據現有產品來生搬硬套市場需求，而全球資源配置優勢使外資銀行高端客戶服務優勢更突出。

　　劣勢：外資銀行網點少、起點高，在整個營銷網絡的建立以及上下游資源的整合上與中資銀行相比都處于劣勢；外資銀行剛剛進入國內房貸市場，對本土市場不夠了解，各種產品本土化仍需要一個過程。

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