它為什么會被多次交易

　　杭州中介協會副會長鄧力說，近幾年杭州的二手房市場發展迅速，像翠苑、朝暉、德勝、采荷等幾個老式小區里，很多房子都曾有過三、四位房東，但是，成交記錄在5次以上的房源就比較少見了。

　　這套九蓮新村二手房的成交記錄之所以多達7次，是由其自身條件決定的——房子面積較小、房齡也偏老，屬于典型的過渡房，家庭成員超過2人時，就會顯得擁擠，加上房子南面臨街，噪音、粉塵污染也較大。從居住的舒適性上看，它不如一些環境較好的新小區房源。所以在這套老房子里，即便是定居時間最長的蔣先生，也只不過住了5年。

　　盡管如此，這套老房子在二手房市場上的銷路還是不成問題的。其較低的總價，對首次置業者來說壓力不大，而位于“電子信息一條街”中心區的地段，也很受周邊專業市場的商戶和從業人員歡迎。如此一來，每任房東想要改善居住環境、轉讓這套房子時，大多能順利找到買家。

　　“九蓮新村的二手房，近年來在市場上一直租售兩旺。由此可見，該小區33幢的這套二手房有著這么高的交易頻率，除了有一定的偶然因素外，還是符合這一區域的市場行情的。”鄧力說。

　　七個房東都得到了自己想要的

　　“這套房子的每一次交易，都實現了社會資源的優化配置，每個人都從中得到了自己想要的東西。”

　　第一任房東蔣先生、第二任房東程先生、第七任房東林先生，都通過購買這套房子完成了自己的首次置業，圓了住房夢。

　　另外，蔣先生和程先生在換房的過程中，得到了一定的交易差價，并以此買下了更大、更好的房子。如今，蔣先生那套位于慶春路的

　　第四任房東林女士通過這套房子，既解決了儲藏貨物的問題，又達到了暫時居住的目的。

　　第三任房東老張、第五任房東王小姐、第六任房東丁先生，在投資房產的過程中獲得了一定的經濟回報。

　　而曾租住過這套房子的某電腦公司及兩位大學畢業生，則在付出一定的租金后，獲得了在省城杭州辦公、生活的一個落腳點。

　　“從這套房子7次的交易價格來看，前六任房東都沒有因為房屋買賣而虧錢。類似的小戶型房源，市場行情仍是看漲的，所以第七任房東今后交易時也未必會虧本。由此可見，參與交易的每個人，其實都在分享房地產市場在這13年里的增值。”楊鴻說。

　　裕興不動產執行總裁鄭瑛說，在美國等西方發達國家，二手房多次倒手是很正常的事情，一套房子可能先后住過數位甚至數十位房東，“初次置業者購買面積偏小、房齡也較大的公寓，有一定經濟基礎后再換一套大一點的房子，事業有成者則購買獨幢住宅、別墅或者農場。這一過程隨著社會發展不斷輪回。”她說，這是人們多元化居住需求的體現，也是城市化進程發展到一定程度后必然會出現的現象。

　　代辦4次交易的經紀人小馬如今成了裕興古墩店店長

　　在這13年里，這套房子也為杭州的二手房中介帶來了不小的貢獻。

　　1999年的那次交易，是在杭州房屋置換有限公司(即老牌中介公司公眾房網的前身，老杭州稱其為“杭房置換”)完成的。據操辦經紀人孔灝回憶，這是當年杭房置換代辦的第四例房改房交易，光是辦理相關的審批手續，就花了2個多月時間。如今，孔灝已改行辦起了網絡公司，當上了老總；而二手房交易的整個流程也在逐年簡化，現在，普通二手房買賣，半個月內就能辦完所有手續。

　　其后，一家不知名的小中介代辦了第三次交易。當時，第三任房東老張還委托這家中介門店將九蓮新村的這套房子出租。該中介門店于2005年4月關門大吉。代辦經紀人施國圳，現轉投杭州某品牌中介公司任寫字樓租賃部主管。而當時每月花800元租這套房子的電腦公司，現已發展成一家頗有名氣的、有近百名員工的企業。

　　獲益最多的是為此代辦4次交易的經紀人小馬。第四次交易的代辦方換成了裕興不動產，當時一位叫馬艷艷的實習經紀人通過這套房子做成了生平第一單置換業務。“成交那天，我在家唱了一晚上歌，很興奮。”從那一次起，馬艷艷開始與這套房子的每一任房東建立聯系，即業內俗稱的“精耕客戶”。而接下去的數次交易，也都是她一手操辦的。如今，裕興不動產已發展成一家在全國各地有上百家門店的大型中介公司，而那位小姑娘馬艷艷，今年5月已經被提升為裕興不動產古墩店店長。

　　杭州二手房市場十年大事記

　　●1998年9月，浙江省第一家專業二手房中介公司——杭州房屋置換有限公司成立，同年成立的中介公司還包括裕興不動產。當年全市二手房成交量為100套左右。

　　●1999年6月，杭州市政府出臺允許房改房上市交易的相關規定。當年下半年，杭州二手房交易量開始增加，全年交易量接近800套。

　　●2000年，杭州先后推出了激活二、三級市場等一系列政策，全市新增中介公司近100家。我愛我家、公眾房網等品牌中介于當年相繼進入杭州市場。

　　●2001年1月1日，杭州允許非杭州戶口的外地人在杭購買二手房。二手房價格從那年開始持續攀升，到年底成交均價約為3100元/平方米。

　　●2002年初，國家下發《關于規范住房交易手續費有關問題的通知》，二手房交易手續費，由原來的買賣雙方各繳房價的千分之五，改為每平方米6元，買賣雙方各承擔一半。這讓二手房交易的相關費用大大降低。同年出臺的的利好消息還包括“房改房上市無須單位蓋章”和“央行降息”等。當年杭州全市二手房交易量突破萬套，成交均價約為3700元/平方米。

　　●2003年，21世紀不動產、中原地產、信義房產等外資中介公司相繼進入杭州市場。年底，市場上傳出“從2004年1月份開始杭州將對二手房交易征收20%的個人所得稅”的消息，為了避稅，很多房東轉租為售。該年12月，杭州二手房成交量接近5000套，這一月成交紀錄至今沒有被打破。當年二手房成交均價約為6010元/平方米。

　　●2004年1月開始，杭州在全國范圍內率先對二手房交易征收20%個人所得稅。政策維持了9個月。從10月份開始，政策所導致的觀望氣氛開始逐漸散去，二手房市場回暖。到年底，二手房成交均價達到7200元/平方米左右。

　　●2005年6月1日，國家出臺第一輪宏觀調控政策，宣布對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額的5.55%征收營業稅。以此為節點，杭州二手房市場在該年經歷了從熱到冷的轉變。當年二手房成交均價約為8300元/平方米。

　　●2006年6月，國家強化了營業稅的征收標準，將征收年限從不足2年改為不足5年。同年8月，國家宣布將對二手房交易征收個人所得稅。

　　●2007年2月1日，杭州宣布對個人轉讓二手房所取得的增值額征收土地增值稅，稅費實行四級超額累進稅率計算，普通住宅免征(而當時非普通住宅成交只占總成交量的10%左右)。到目前為止，杭州主城區的二手房成交均價已突破萬元/平方米。