案例3：高收益背后暗含的高風險

　　上海的張女士在某房展會上看中了武漢的一處商鋪。開發商的宣傳冊上把該商鋪描繪的非常完美，不僅地理位置非常理想，位于武漢最繁華的江漢路上，而且開發商承諾售后包租10年，租金是每年100%的商鋪總價，10年完全回收總投資。再次，該商鋪已經建成，且正在營業，投資后可以立刻收到租金。

　　面對這樣的商鋪投資項目，很多人都積極去搶。張女士為慎重起見，親自前往武漢考察。考察的結果同開發商描述的“完全一致”。尤其使張女士心動的是該商鋪的地理位置絕佳，一期的商鋪已經全部賣出。張女士就買了二期的一個鋪位，共計17平方米多一點，3萬多平方米，共計55萬元。二期位于一期的后面，同一期連在一起，構成一個非常大的商場。

　　在辦理購買手續時，張女士共簽了三份合同。第一份是同

　　購買手續完成后一段時間內，張女士非常滿意，因為她連續五個月及時收到了租金。但五個月以后，張女士突然收到由管理公司發給各業主的一封信。在信中說公司的經營狀況非常不好，已經虧損8000多萬元。公司決定進行整頓，要求業主減少“租金”，并在三個月整頓期內不向業主支付“租金”。如果業主不愿意接受這種安排，可以退房，但退房款要分三期在一年半內付清。張女士頓時感覺不妙，立即趕往武漢找到管理公司，要求繼續按合同履行，但對方委婉地拒絕了張女士的要求。張女士沒有辦法，只能同意減少租金。

　　律師點評：

　　從本案情況來看，張女士掉入了一個精心設計的騙局。開發商為了提高商鋪的價格，故意提高“租金”并以售后包租的承諾打消購買者的疑慮。而實際簽訂合同的時候卻以托管代替租賃，為日后減免“租金”埋下伏筆。在商鋪全部賣完后，開發商可以正當地把所有的銷售款大大方方地拿走。這時商鋪買賣合同已經履行完畢。

　　幾個月后，商場管理公司就以種種借口，想法不再繼續支付過高的“租金”。實際上商場管理公司就是開發商為設局而成立的，當然擔保公司也是如此。如果業主起訴這兩家公司，這兩家公司隨時可能破產。這時業主特別是外地的業主想要完全避免損失，難度相當大。而且，管理公司和業主簽訂的是托管合同。是業主委托商場管理公司對商場進行管理，管理得好有收益歸業主，管理得不好有虧損也由業主承擔。管理公司還可以向業主收取管理費。所以，管理公司可以提出減免“租金”(合同中的托管收益金)的要求。

　　在本案中，表面上看是張女士被開發商的花言巧語迷住了眼睛，更深層的原因是張女士缺乏基本的投資經驗和常識，使開發商有機可乘。高收益必然意味著高風險，張女士在購買商鋪時幾乎一點風險都沒有，但卻可以得到很高的投資回報，這是開發商的最大漏洞，但張女士卻沒有注意到。