編者按：在產權式商鋪的促銷市場上，“售后包租”這個概念一直很討人喜歡。“先售后租，絕對的零風險，每年保證提供10%的投資回報”，諸如此類的宣傳字眼，讓很多投資者頗為心動。

　　然而，“售后返租”的回報卻并非如開發商所描述的“餡餅”一般可口，反而更像一個陷阱，從而引發了諸多糾紛。為此，本刊精選了三個“售后返租”的產權式商鋪投資個案，以投資者的親身經歷，以及律師提出的解決方案，給讀者一些警示。

　　文/特約記者 王展

　　案例1：退與不退房的兩難尷尬

　　廣州市市民張文鋒是

房地產投資客，看到“售后包租”的宣傳后也心動了，于是在2006年初購買了一個預售的售后包租產權式商鋪。可是，到了規定交房的日子，卻是左等右等不見開發商交房。張文鋒實在沒辦法，只好將開發商起訴到法院要求退房。遞上訴訟狀后，老張就滿心歡喜地等著開發商退房。因為預售合同說得很清楚，開發商逾期交房30天，他不僅可以退房，還可以要開發商付點違約金。

　　可是，當老張剛遞交了訴狀沒幾天，自己卻又被一家商鋪管理公司給起訴了。原來，開發商在賣房子時，聲稱為了投資者的利益，將商鋪統一委托給一家商鋪管理公司，讓老張不僅與開發商簽訂了《預售合同》，還同時讓老張與自己指定的一家商鋪管理公司簽了份《委托經營協議》，明確老張擅自解除委托經營的話要承擔違約責任。

　　這時，老張才明白在最初購買商鋪的時候，開發商就給自己設了個套。開發商遲遲不交房，表面上看來是開發商違約在先，老張可以要求退房并獲得違約金。但是，如果老張要求退房，那么他將沒有商鋪可以委托給商鋪管理公司委托經營，那么他又不得不承擔自己違約的責任。可憐的老張，選擇退房的話自然要承擔違約的“罪名”；不退吧，卻不知何時能拿到房子。退還是不退，老張被逼進了一個兩難的死胡同。

　　在雙方律師之間多次溝通下，開發商同意盡快給老張辦理退房手續，但是要求老張放棄追究其違約責任。經過三思之后，老張覺得拿回自己的房款才是最重要的，于是同意了開發商的調解方案。

　　律師點評：

　　日前，建設部再次重申了《商品房銷售管理辦法》中禁止“售后包租”的規定。可上有政策下有對策，媒體廣告上有關“固定回報”的字眼不見了，卻又創新出了“委托經營計劃”這類的字眼。開發商是何其聰明的人，不給售后包租，那就來“委托經營”。也就是說指定第三方與投資買房的人簽訂《委托經營協議》，這樣一來，自然不是開發商自己售后包租了。因為，從法律上講，第三方與開發商自身畢竟是兩個獨立法人。

　　當“售后返租”變種“委托經營”時，其性質還是可以直接牽制投資者。假如開發商對預售合同違約，但還是可以通過《委托經營協議》來控制買房人。就如老張一樣，開發商逾期交房自然要承擔被老張退房的責任，可開發商卻又在指定買房人必須簽署的《委托經營協議》中規定買房人不能隨便解約。

　　委托經營是產權式在銷售中的三種模式之一。即由投資者買商鋪，買后把商鋪委托給開發商來經營，開發商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發商提出一個固定回報的保證，承諾如果收益達不到一定的比例，他會把房子買回來。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質疑的。

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