非房企手握“利潤魔方”

　　近5年來，全國房價是漲聲一片，除了房地產企業是最大的贏家外，許多擁有大量房產、地產的非房地產企業爭先恐后地搭上房價上漲的“順風車”。在股市中，這類企業主要集中于百貨商業行業和高新開發區板塊，如小商品城、益民百貨、新世界、杭州解百、南京高科、等。

　　小商品城是最典型的代表。該公司主營租賃服務業，在中國小商品的發源地和集散地——義務建有大量的市場，在市區有賓王市場、篁園市場、針織市場、家具市場、領帶市場、國際商貿城等數個市場。其中，國際商貿城是超大規模的市場，分三期開發，營業面積約260多萬平方米，目前一二期(約130多萬平方米)已投入使用，三期正在加緊建設中。從公開消息看，國際商貿城獲得了政府的大力支持，市場獲得土地的價格很低，一期為15萬元/畝，二期為90萬元/畝, 而周邊房產項目建設取得土地的價格在15萬元-22.5萬元/平方米。而國際商貿城的商鋪按市價普遍在10萬元/平方米左右，在新會計準則下，給人的想象空間巨大。

　　益民百貨在上海市中心城區的淮海路及周邊擁有商業房產達14.74萬平方米，其中相當當部分是用于出租的投資性房產。如益民百貨2003年以5045.1136萬元收購了上海市瑞金南路1號海興廣場裙房一層2672.2平方米的房產，折合每平米18880元/平方米。從2002年起，益民百貨還對上海淮海中路的柳林大廈實施分批整體收購，至今已擁有柳林大廈77.8%的建筑面積，共計28639.27平方米，收購價格最低1.2萬元/平方米，最高1.78萬元/平方米。目前，這部分物業全部用于出租，僅一至六層每年的租金就達3000萬元。此外，益民百貨2005年9月23日，益民百貨又以9490.47萬元購買了淮海中路6處共計1430平方米商業房產和辦公用房，折合6.27萬元/平方米。公司將此次資產收購全部用于出租，預計年租金收入為903萬元。2006年10月，益民百貨以7831.5萬元收購上海市盧灣區土地房屋發展中心擁有的五處房屋，即南昌路69弄5號獨幢花園住宅(建筑面積1551平方米)、建國西路56弄7號獨幢花園住宅(建筑面積533.5平方米)、建國西路56弄8號(乙)獨幢花園住宅(建筑面積294.4平方米)、瑞金一路150號(淮海中路路口)5A室公寓(建筑面積120.65平方米)及瑞金一路150號(淮海中路路口)6室公寓(建筑面積179.55平方米)，折合均價2.9萬元/平方米，公司表示將用于出租經營�？梢钥闯觯�益民百貨收購的商業房產和住宅房產，均位于寸土寸金的上海繁華商業街，是真正的稀缺資源。目前該地段的公寓價大致為2.5萬元/平方米，辦公樓要達到3-5萬元/平方米，商鋪的價格則更高，通常在5萬元/平方米以上�？梢钥隙ǖ氖牵�這批中心地帶的房產無疑是益民百貨的豐富“礦藏”所在。

　　擁有得天獨厚地理位置的新世界亦是如此。公司將位于上海南京西路上的新世界城部分樓層用作出租，如十樓(面積9200平方米)租給英國杜莎NBD公司開設了杜莎蠟像館，以及將相近樓層出租給相關餐館。根據新會計準則，可以單獨計量的出租房產可算作投資性房產，新世界出租的這些整體樓面無疑是可以單獨核算，一旦按公允價值法，其

　　除了百貨商業行業外，開發區也擁有大量投資性房產，不過與商業企業的商場不同的是，開發區擁有的投資性房產多表現為廠房形式。如南京高科，公司背靠南京市國資控股100%的南京新港開發總公司，在土地開發上有著無與倫比的資源優勢，其儲備土地主要是工業用地，取得成本相對較低。隨著園區開發，土地轉讓工作的逐步完成，公司將逐漸實現其土地儲備的增值效應。根據其2005年年報，公司房屋出租收入為 1865萬元，同比增67%。憑此判斷：公司的投資性房產正在大幅增加。

　　可以預見的是，擁有大量投資性房產的非房地產企業因手握“利潤魔方”，將成為明年市場的關注焦點之一。