在新的會計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)無疑是最受投資者矚目的一項(xiàng)，因?yàn)樵趪鴥?nèi)房地產(chǎn)市場大幅度上升的背景下，擁有投資性房地產(chǎn)就意味著擁有了大寶藏。一旦公司按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，公司的業(yè)績很可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長。但并不是所有的房地產(chǎn)都屬于投資性房地產(chǎn)，也不是所有的公司都會采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。那么，投資者該怎樣看待投資性房地產(chǎn)呢？

　　文/本刊記者 郭嫻?jié)?/p>

　　2007年可謂是房地產(chǎn)的多事之秋，調(diào)控“緊箍咒”一聲緊似一聲。然而，與此截然不同的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地產(chǎn)股卻與銀行股并駕齊驅(qū)，成為了行情的主角。年關(guān)將近，房地產(chǎn)股更是一馬當(dāng)先，甚至連續(xù)飆升。關(guān)于房地產(chǎn)股未來猜想的種種利好充斥市場，其中，2007年新會計(jì)準(zhǔn)則即將啟用的背景下的“資產(chǎn)重估升值”概念，似乎成為了房地產(chǎn)股強(qiáng)悍的首要理由。

　　然而，新會計(jì)準(zhǔn)則是否真的讓所有的房地產(chǎn)股一夜“暴富”？市場對新會計(jì)準(zhǔn)則是否存在誤讀？新會計(jì)準(zhǔn)則又將對哪些房地產(chǎn)上市公司或擁有房地產(chǎn)的上市公司產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好？

　　關(guān)注焦點(diǎn)：公允價(jià)值法VS歷史成本法？

　　房地產(chǎn)行業(yè)之所以被普遍認(rèn)為是受新會計(jì)準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一，其關(guān)鍵在于準(zhǔn)則中對于“投資性房地產(chǎn)”可采取公允價(jià)值計(jì)量模式和會計(jì)報(bào)表中須單列“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目的新規(guī)定。眾所周知，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，過去會計(jì)報(bào)表采用的都是市價(jià)和成本“孰低法”。例如，投資房地產(chǎn)，購入成本為1億元，如今漲到2億元了，按 “孰低法”，只要房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓，賬面上只能是1億元；而新會計(jì)準(zhǔn)則將按“公允價(jià)值”計(jì)算，即市價(jià)真的升值到2億元，這塊房地產(chǎn)投資便可調(diào)整到2億元。

　　那么，又何為“投資性房地產(chǎn)”？新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，如已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租建筑物等。

　　同時，新會計(jì)準(zhǔn)則還明確了“非投資性房產(chǎn)”的范疇：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營而非出租的旅館飯店、自用房地產(chǎn)(為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)，職工宿舍)、作為存貨的房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的

　　對于“投資性房地產(chǎn)”，新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，公司的財(cái)務(wù)計(jì)量處理可以采用歷史成本模式(按購入價(jià)計(jì)量)，也可以公允價(jià)值模式(按市價(jià)計(jì)量)。而只要滿足二個條件，即可采取公允價(jià)值計(jì)量模式：一、所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易；二、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。

　　可以看出，對于大多數(shù)“投資性房地產(chǎn)”而言，在明年若想采用公允價(jià)值計(jì)量模式并非難事。而采取公允價(jià)值模式，其“投資性房地產(chǎn)”不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,以會計(jì)期末其公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。換言之，在近年中國各地