房貸風險釋放期悄然到來

　　6月30日，在博鰲21世紀房地產論壇2006屆年會上，來自銀監(jiān)會政策法規(guī)部的人士表示，銀行正在逐漸進入個人住房按揭的風險釋放期。在市場低迷的情況下，個人住房按揭的風險可能會更高。在幾年樓市火爆之中，銀行房貸業(yè)務隱藏的風險已經開始體現(xiàn)。

　　隱藏風險開始體現(xiàn)

　　7月初，記者在采訪中了解到，銀監(jiān)會近期對房地產市場和房地產信貸進行了大量的研究。而研究的結果顯示，銀行逐漸進入個人住房按揭的風險釋放期。

　　有銀行業(yè)人士向記者表示，在樓市市場化程度越高、炒作風氣越重的地區(qū)，房貸業(yè)務風險近期體現(xiàn)得也越明顯。多家銀行在上海2006年一季度個人住房按揭不良貸款的數(shù)據(jù)比去年基本都有所提高。在2005年初，

　　該人士同時表示，房貸業(yè)務具有比較鮮明的周期性質，在一開始放出時，貸款質量是非常優(yōu)良的。但隨著時間的延長，風險才會逐步體現(xiàn)。距離上海樓市的階段性高點才過去一年，銀行個人住房按揭的質量就已經出現(xiàn)了下滑跡象，當年各銀行盲目搶市場的做法，終究要付出代價的。

　　為防范

　　預期風險將進一步浮現(xiàn)

　　針對近期主管部門對個人住房按揭的風險提示，有銀行業(yè)的人士表示，在未來兩年，相關的房貸風險將進一步顯現(xiàn)，各家銀行都應提高警覺。

　　有人士表示，在近兩年的火爆樓市中，誰也不知道有多少銀行資金被違規(guī)用到了樓市之中，像近期上海、北京相繼曝光了一些騙貸案件。

　　“假按揭”通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購房人，與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。有的開發(fā)商在通過虛擬購房人取得銀行貸款后，將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發(fā)商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。

　　對一些作案人來講，一開始從銀行騙出貸款容易，但想在樓市上成功完成炒作，借銀行的錢生錢，恐怕就沒那樣容易了，一旦二手房交易出現(xiàn)時間斷點，資金鏈非常容易斷掉。所以隨著時間的延續(xù)，類似的騙貸案件將會越來越容易被發(fā)現(xiàn)。

　　拍賣償債成本高昂

　　建行的有關人士在接受記者采訪時表示，一開始銀行認為房貸風險小的主要原因是房貸提供了不動產抵押。只要房價穩(wěn)定，銀行的風險就不會太大。但從實際操作中看，走拍賣房產償債的路線，對銀行來說成本也比較高。如果樓市價格不能保持持續(xù)上升， 拍賣償債也難以維護銀行利益。

　　該人士認為，如果房價平穩(wěn)或者小幅下調，銀行的風險也還可以控制，因為按揭貸款數(shù)額都低于房價的八成；但如果房價下降幅度較大，加上新房的貶值風險，即使銀行收回抵押房產進行拍賣，也可能無法收回全額貸款本息。一般按揭客戶在簽訂按揭合同時，可以選擇“申請仲裁”或者“直接向法院提起訴訟”兩種解決糾紛方式。不管采取哪種方式，在正式拍賣之前，都要到法院指定的評估機構對抵押房產進行評估，這要花費較長的時間。

　　更為關鍵的是，高法一條關于房貸的司法解釋也使銀行陷入被動的境地。該司法解釋指出，“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。” 這使得銀行收回抵押房產進行拍賣的進程增加了執(zhí)行難度。

　　該人士表示，從種種角度來看，對各家銀行來說，房貸業(yè)務的瘋狂擴展期已經過去了。如何控制風險，保證已放出貸款的質量，轉而成為了不少銀行近期關心的焦點。