搶灘中國房地產(chǎn)市場 爛尾樓成外資眼中的饕餮

　　隨著“國六條”等調(diào)控手段的日益強化，首先暴露出的短處就是地產(chǎn)商們約定俗成的畸形資金鏈。面對諸多空手套白狼造成的中國爛尾樓，眾多資金雄厚的外資卻把“掃尾”工作當成是搶灘中國房地產(chǎn)市場的好時機……

　　本周一，森豪公寓利用不實按揭得到7.5億元銀行貸款一案在北京市第二中級人民法院進行了審理。公訴機關(guān)指控，曾先后任江川、嘉惠律師事務所律師的孔衛(wèi)東和曾任浩天律師

事務所律師的戰(zhàn)軍，在為中國銀行北京市分行個人住房貸款業(yè)務提供法律服務過程中，沒有盡職調(diào)查“森豪公寓”房地產(chǎn)項目的個人住房貸款申請人的資信，向銀行出示法律意見書，證明貸款申請人具備償還貸款能力，符合申請貸款的條件。二人共出具161份內(nèi)容失實的法律意見書，銀行先后向虛假貸款申請人發(fā)放個人住房貸款共計5億余元，造成銀行損失貸款本金4億余元。

　　北京市建設委員會最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至今年5月底，因開發(fā)商資金不足等原因造成的爛尾樓有30項之多，其中25項是老項目，5項是新增項目。但業(yè)內(nèi)人士坦言，北京現(xiàn)存爛尾樓其實并不多，遠比廣東、海南、

　　而通觀這些爛尾樓，與每年上億平方米的開復工面積相比，其所占比例也是微乎其微，但這些“斷垣殘壁”矗立于鬧市街頭，且一“站”就是好幾年，不僅令城市景觀大打折扣，且隱藏在每座爛尾樓背后的都是一本天文數(shù)字的“爛賬”，記載著數(shù)以億計的銀行貸款遭受損失。

　　資金鏈畸形1：“空手套白狼”

　　開發(fā)商要求施工企業(yè)墊資1/3幾乎已成為一種行業(yè)慣例，即便是墊資一半的情況都不鮮見。

　　少量自有資金、施工企業(yè)墊資、銀行貸款、項目預售款，構(gòu)成了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一條資金鏈。中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛指出，現(xiàn)在北京開發(fā)商開發(fā)一個項目得到的利潤和投入成本基本相等，也就是自有資金利潤的100%。

　　為了開發(fā)大的項目，很多房地產(chǎn)企業(yè)恨不得用1千萬元的啟動資金做1個億的項目，這樣太容易產(chǎn)生爛尾樓了。

　　在幾年前，崇文門附近有一座寫字樓，開發(fā)商聲明只要有哪個建筑企業(yè)愿意墊資8000萬元，就和誰簽訂承包合同。據(jù)說即使這樣的條件還是有幾家建筑企業(yè)競爭，這無疑給將來的工程出現(xiàn)問題埋下隱患，果然數(shù)年后大廈竣工后就成了爛尾樓，至今仍是門可羅雀。

　　屬于同樣情況的還有位于北四環(huán)路的一處建筑，也是由于施工企業(yè)墊資，后來無法承受壓力而成為爛尾樓了。

　　資金鏈畸形2：“跑馬圈地”

　　只有前期的開發(fā)資金，后續(xù)的資金根本沒有，也就是先拿到土地和項目，然后再去融資。

　　北京市朝陽區(qū)某國有企業(yè)和香港一家公司合作開發(fā)的項目即屬于“跑馬圈地”這一類。“實際情況是北京市朝陽區(qū)一個協(xié)會出地，擁有一定的股份，所屬北京朝陽區(qū)的一家國有企業(yè)出錢，而香港那家公司根本沒有投多少錢進來。”一位知情者透露說。根據(jù)記者了解，這一項目在發(fā)生爛尾之前的資金投入是17.9億元，其中包括10.9億元的自有資金和7億元銀行貸款。朝陽區(qū)某國有企業(yè)差不多出了8億元的資金，而香港那家公司只出了1億元左右，剩余1億多元的資金來源于其他渠道。

　　作為資方之一，卻希望不出多少力就撈上一桶金，這樣的資金鏈是非常脆弱的。而作為掏錢多的一方，前期之所以一直不斷注資提供借貸，當然是希望能夠推動項目如期進展。但往往面臨無奈的結(jié)局，越來越清楚地認識到另一方資金實力不夠雄厚，必定導致注資方到一定程度就收手。因為，最后資金一旦收不回來，就會上升到法律層面，形成瀆職問題。

　　而據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略估計，接收這個爛尾項目之后，除了要付出30億元的轉(zhuǎn)讓金外，至少還需要3億元左右的資金用于項目內(nèi)部細節(jié)方面的裝修改造。

　　權(quán)威聲音

　　2008年前消滅京城爛尾樓

　　2006年2月，北京市建設委員會、北京規(guī)劃委員會等4部門聯(lián)合出臺文件指出，2008年前必須消滅北京所有爛尾樓項目，使之建成且投入使用，并劃定時間表，2006年是北京爛尾樓集中處理的一年。相關(guān)負責人表示，主要是考慮到奧運工期的緊迫性。

　　目前，讓業(yè)界可喜地發(fā)現(xiàn)，在北京建委的協(xié)調(diào)努力下，北京部分爛尾樓項目正在積極進行復核立項及土地、規(guī)劃、建設等手續(xù)，并籌備復工，其中包括民源大廈、公主墳商業(yè)大廈、中宇大廈等6個長期爛尾項目；另外，萬利達花卉綜合市場和蓮花池綜合樓2個項目已復工，其余8個項目關(guān)系較為復雜，正在履行司法程序。

　　負債與歷史遺留問題較多，可謂爛尾樓的劣勢；但地段優(yōu)越，開發(fā)周期較短，回報率依然較高，卻是爛尾樓的優(yōu)勢。目前，通過政府介入、盤整，解決歷史遺留問題，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，重新定位，把爛尾樓劣勢已降到最低。

　　但是一個不容忽視的問題是，京城的爛尾樓不僅存在嚴重的負債問題，而且大多數(shù)樓盤的產(chǎn)權(quán)也存在著嚴重的問題。

　　市場反應

　　外資紛紛出手“打理爛尾”

　　開發(fā)商看到政府熱衷處理爛尾樓，覺得這是一塊“肥肉”，便紛紛出手。有案可查的有，鳳凰衛(wèi)視之關(guān)聯(lián)機構(gòu)聯(lián)手北京棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購北京城區(qū)內(nèi)現(xiàn)存最大一處爛尾樓瑞城中心，涉及總金額超過30億元；工體北路4號院在北京土地市場以5.1億元的高價被李澤楷旗下高置投資競得；“4號院”鄰居——工體北路6號，曾有“北京第一爛尾樓”之稱的中宇大廈1.5萬平方米寫字樓部分產(chǎn)權(quán)被北京城鄉(xiāng)以1.2億元的價格收入囊中，此外業(yè)內(nèi)有傳言稱，瑞安集團聯(lián)手摩根大通準備對森豪公寓接手。

　　而6月初，瑞銀也曾發(fā)布投資報告指出，隨著“國六條”地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，中國內(nèi)地的中小開發(fā)商將面臨更大的資金危機，屆時將會出現(xiàn)大量的爛尾項目，是海外企業(yè)登陸中國內(nèi)地房地產(chǎn)的絕好時機。

　　外資進入中國房地產(chǎn)的途徑主要有海外上市、外資開發(fā)商獨立從事房地產(chǎn)的開發(fā)、外資產(chǎn)業(yè)基金以投資公司的身份投資房地產(chǎn)、外商購置已建成物業(yè)收取物業(yè)租金等形式。

　　“不過，采用最多的方式還是直接接手樓盤，采取一種短平快的方式。”中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛表示，通過持有型物業(yè)的方式直接運作，這樣可以周期短，受政策等其他因素影響較小，一般比較安全。

　　科特勒咨詢集團中國區(qū)總裁曹虎指出，目前中國的內(nèi)地房地產(chǎn)利潤回報率高達30%左右，而海外發(fā)達國家的回報率只有7%左右，勢必造成海外資金大量流入中國市場，而通過投資爛尾樓進入是一種比較直接快速的方式。

　　關(guān)鍵詞

　　爛尾樓

　　爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工1年以上的房地產(chǎn)項目。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設資金、項目涉及經(jīng)濟糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。

　　法律鏈接

　　“掃尾”法律依據(jù)

　　依據(jù)國務院頒布的《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》第9條規(guī)定：“對外開放城市、風景旅游城市和有條件的其他城市，可以結(jié)合本地具體情況，制定嚴于國家規(guī)定的城市容貌標準。”

　　第37條規(guī)定：“凡不符合城市容貌標準、環(huán)境衛(wèi)生標準的建筑物或者設施，由城市人民政府市容衛(wèi)生行政主管部門會同城市規(guī)劃行政主管部門，責令有關(guān)單位和個人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，經(jīng)縣級以上人民政府批準，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門或者城市規(guī)劃行政主管部門組織強行拆除，并可以處以罰款”等。

　　相關(guān)鏈接

　　中國六大復活樓盤

　　一個明星從出名到?jīng)]落的時間也越來越短暫，稍不留神就被觀眾“拋棄”，想東山再起就難了。房地產(chǎn)項目也是一樣，一旦出現(xiàn)問題停工爛尾，想重現(xiàn)輝煌就要付出巨大代價。但也不是沒有“咸魚翻身”的例子，看看下面這些項目為了轉(zhuǎn)運，又付出了哪些代價。

　　飛洲國際廣場

　　樓盤地點：上海

　　入選理由：“破爛”銷售創(chuàng)紀錄

　　眼球指數(shù)：★★★★☆

　　因爛尾而著名的飛洲國際廣場坐落于上海徐家匯商圈核心地段，總建筑面積約8萬平方米，是當時上海面積最大的爛尾樓。2004年上半年，一家溫州民營企業(yè)出資7億元收購了該項目，沒想到這次大手筆操作在短時間內(nèi)就取得了始料未及的收獲。根據(jù)該公司透露的消息，此項目在開盤第一個月內(nèi)，就銷售15000平方米,創(chuàng)下了上海甲級寫字樓銷售速度的新紀錄。

　　中宇大廈

　　樓盤地點：北京

　　入選理由：第一爛尾樓起死回生

　　眼球指數(shù)：★★★★

　　曾有“北京第一爛尾樓”之稱的中宇大廈位于北京市政府規(guī)劃的中央商務區(qū)(CBD)繁華地帶，朝陽區(qū)工體北路6號。該項目1997年11月開工，在完成主體結(jié)構(gòu)并封頂之后的幾年時間里，由于種種原因一直停工，時至今日仍未竣工。2006年2月，北京城鄉(xiāng)出資1.2億元將其拿下，才使中宇大廈得以起死回生。

　　明珠花園

　　樓盤地點：廣州

　　入選理由：政府牽頭挽回敗局

　　眼球指數(shù)：★★★

　　廣州的明珠花園在上世紀90年代由一家合資組建的項目公司開發(fā)，當時邊建邊賣，受到不少港澳業(yè)主的追捧。后來由于種種原因，該樓盤被法院查封。由于業(yè)主強烈要求，由廣東省建委牽頭，聯(lián)合各級法院和廣州市房管局對明珠花園采取“活封”的辦法，使樓盤得以重新開工修建，從而盤活了這個爛尾樓盤。

　　世紀豪庭

　　樓盤地點：南京

　　入選理由：被迫“賤賣”竟熱銷

　　眼球指數(shù)：★★

　　2003年4月，南京市的世紀豪庭剛開盤不久就由于資金鏈斷裂，拖欠合作公司及施工單位數(shù)億元債務，而遭到債權(quán)人起訴。法院很快對該樓盤進行了查封，世紀豪庭成了南京首家被查封的住宅樓盤。6個月后，在法院的授權(quán)下，世紀豪庭以每平方米降低500元的“賤賣”政策重新開賣，沒想到竟然意外熱銷。

　　匯智大廈

　　樓盤地點：上海

　　入選理由：重金改造受好評

　　眼球指數(shù)：★☆

　　匯智大廈原名金南廣場，位于上海漕溪北路。但這地處繁華商圈的寫字樓，卻曾是徐匯區(qū)的停建項目之一。據(jù)了解，該大樓框架已搭成六七年，還經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)手，但隨后都無力開發(fā)，相繼放棄。2005年上半年，大華集團出資約5億元人民幣收購了整個項目，又投入數(shù)億元進行改造包裝，于2005年底發(fā)售，價位在每平方米2.5萬至2.8萬元，市場反映良好。

　　鴻昌廣場

　　樓盤地點：深圳

　　入選理由：困于官司閑置5年

　　眼球指數(shù)：★

　　深圳羅湖商業(yè)中心區(qū)黃金地段的鴻昌廣場被稱作“中華第一樓”，樓高248米，總建筑面積13萬多平方米，建筑主體是C60鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，1996年曾獲國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所及廣東省人民政府社會經(jīng)濟發(fā)展研究中心授予“全國目前已封頂?shù)淖罡咪摻罨炷�土結(jié)構(gòu)中華之最”稱號。該樓早在1999年就已竣工驗收，但因一場行政官司牽累拖成爛尾樓。直到2004年才解決糾紛，得以銷售和出租。

　　摘自中國

　　商報記者 賴大臣/文