從奴隸到自由人：憂郁房奴 翻身把家當

　　從奴隸到自由人：瀟灑卡奴 自救有術(shù)

　　從奴隸到自由人：憂郁房奴 翻身把家當

　　從奴隸到自由人：快意車奴 解鈴還待系鈴人

　　潘東生

　　“房奴”作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的副產(chǎn)品，已成為時下流行的詞匯。更有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，31.8%的房貸一族已成“房奴”，他們在享受有房一族心理安慰的同時，生活質(zhì)量卻大為下降�！胺颗�”究竟折射出現(xiàn)代社會人們怎樣的生活心態(tài)？我們能否避免成為“房奴”？

　　解放“房奴”靠降價，難！

　　“房奴”產(chǎn)生的先決條件是消費能力與購房支出的嚴重不匹配，也正像許多人抱怨的那樣———房價過高。為了抑制房價過快上漲，國家出臺了多項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施。即便如此，我們也需要有一個清醒的認識，房地產(chǎn)調(diào)控的目的在于幅度，而不是方向。在大趨勢不變的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從起步到成熟，還有相當長的路要走�？偟膩碚f，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是與國民經(jīng)濟發(fā)展緊密相連，就目前來看，它的市場基礎(chǔ)不會發(fā)生動搖。

　　城市化進程依然在加速

　　經(jīng)過長期經(jīng)濟高速穩(wěn)定發(fā)展以后，我國城市化進程出現(xiàn)加速跡象。按照國際上其他國家的發(fā)展經(jīng)驗，在城市化比率沒有到達70%之前，城市化進程一般不會發(fā)生較大的變化。而且我國目前已經(jīng)把城市化作為縮小城鄉(xiāng)差距的一項基本國策，因此，城市化進程帶來的大量人口，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極的作用。

　　住房消費仍是政府鼓勵的方向

　　由于我國國民經(jīng)濟發(fā)展存在著較明顯的不平衡現(xiàn)象：出口和固定資產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟中占比極大，而且增長速度也遠遠高于國內(nèi)消費增長速度。這種局面肯定將增加未來經(jīng)濟的不穩(wěn)定性，也無法保持持久。政府也一直致力提高消費在整體經(jīng)濟中的比重，即使在本輪調(diào)控中，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也呈現(xiàn)出明顯的區(qū)別對待：例如，九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(又稱“國十五條”)就規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。所以，國家對“自住型”房產(chǎn)需求不僅不會打壓，而且還會積極鼓勵。

　　經(jīng)濟發(fā)展和人口分布為消費升級提供了堅實基礎(chǔ)

　　我國人均GDP已經(jīng)突破1000美元，而且上海、北京、廣東等地的人均GDP更是遠遠超出1000美元的水平，因此，我國正處于一個典型的住宅消費升級階段；而在原來計劃經(jīng)濟體系下，全國各地提供的大量存量住宅在品質(zhì)、數(shù)量等方面，與現(xiàn)在的要求相差甚遠，這種特殊國情也加劇了我國房地產(chǎn)市場上高品質(zhì)產(chǎn)品的供需矛盾。

　　與此同時，有一個情況也必須得到正視：隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，居民之間的收入差距必然拉大，一個富裕階層(甚至包括一個廣泛意義上的“中產(chǎn)階級”)正在快速形成，這個階層對高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也在急劇擴張。另外，我國三次人口出生高峰期也促使大量潛在的購房人群的形成：上世紀60年代出生的人群成為今天的購房主力，而50年代和80年代出生的人群的住房購買力也不容忽視。

　　城市拆遷仍是房地產(chǎn)需求的重要支撐因素本輪房地產(chǎn)行情的一個重要支撐因素是城市拆遷，即使在寸土寸金的上海，每年的拆遷面積也相當可觀�？紤]到城市拆遷帶來的住房需求乘數(shù)(通常為2到3)，因此，各地由于城市拆遷帶來的被動性需求，肯定在整個房地產(chǎn)市場占據(jù)重要地位。

　　這種情況主要由兩大原因造成：“歷史欠賬”太多，即原來的大量存量房質(zhì)量太差；城市擴張和各個地方政府好大喜功，眾多領(lǐng)導(dǎo)喜歡通過“經(jīng)營城市”營造政績。但不可否認的是，這種趨勢短期內(nèi)只能得到一定程度的抑制，無法得到根本性的改善。例如，“國十五條”中也只是強調(diào)保證2006年拆遷規(guī)模不超過2005年而已。

　　理財創(chuàng)造新生活，易！

　　在假設(shè)目前的房價不出現(xiàn)大幅下跌的前提下，坦白地講，經(jīng)濟上正陷入尷尬局面的“房奴”們需要重新審視自己的消費觀念。許多人在購房時很少顧及到房子只是生活的一部分，子女教育、養(yǎng)老等其他現(xiàn)實問題，都因為房子而被暫時忽略了。一味地追求購買超過自身實際消費能力的住房，只能使自己在“奴隸”這條道路上越走越遠。量入為出，科學(xué)規(guī)劃才是真正的可取之道。

　　租房買房孰劃算

　　談到科學(xué)規(guī)劃的問題，一般人首先要面對的就是租房還是買房的選擇。如果把這一選擇看作是一個人在生命周期里的決策，那么，他要考慮的不僅是財務(wù)成本，還要對諸如生活方式、財產(chǎn)觀念進行選擇。對于短期決策而言，選擇租房還是買房，主要考慮的是財務(wù)成本，也就是說，選擇哪種方式更合算。

　　如果從財務(wù)角度看，就是把租房成本和買房成本進行比較。中金公司經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘去年曾經(jīng)提供了一個計算財務(wù)成本的簡單算式，采用了兩個指標，一個是買房資金成本與租金比率，一個是買房月供與月租金比率。中金公司在對19個樣本城市進行調(diào)查后得出的結(jié)論是，平均買房資金成本和月供分別是租金的1.1倍和1.3倍。也就是說，以19個城市的平均數(shù)字來看，買房比租房的資金成本要高，進而得出的結(jié)論是租房比買房合算。

　　從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況來看，這一結(jié)論也沒有被顛覆。

　　其一，房價大幅上漲，而租金相對平穩(wěn)。今年以來，全國70個城市的房價均出現(xiàn)上漲，而比起房價的瘋漲，租金漲幅比較平穩(wěn)。

　　租金無法與房價同時高漲的原因在于租房供給大幅增加。租房供給增加的來源在于，住房銷售增長，市場提供了新的出租房源。出租房供給的增加部分包括主動供給和被動供給。主動供給包括兩類，一類是投資者購買住房后專門用于出租；另一類是自住者購買新的住房后，將舊房投進出租市場。而被動供給則是一部分投機客在宏觀調(diào)控形勢下無法轉(zhuǎn)售住房，只好出租。

　　其二，宏觀調(diào)控導(dǎo)致購房資金成本增加。由于房價瘋漲誘發(fā)了新一輪宏觀調(diào)控，特別是經(jīng)濟過熱促使央行將貸款基準利率提高了0.27個百分點，這使得買房者的利息支出增加。無法預(yù)計的是，央行是否會在隨后的幾個月繼續(xù)加息。從房價和利息成本看，買房者的資金成本肯定是增加了。

　　準備購房慎思量

　　那么，對于尚未購房的消費者來說，應(yīng)該做怎樣的購房打算呢？專家提醒買房者一定要仔細評估，全面衡量。

　　一是評估自家財產(chǎn)。購房前，要對自家的財產(chǎn)做周密細致的評估，根據(jù)自己的經(jīng)濟能力找出相應(yīng)的地段和樓盤，這要比找定房子再算價錢明智得多。首先，買房前要清算一下自己家的現(xiàn)有資金，包括存折、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的

　　二是計算購房后的家庭收支狀況。計算家庭收入時，應(yīng)側(cè)重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費、水電煤電話費、正常生活開支、娛樂教育費用、父母醫(yī)療費用等。如年輕的兩口子預(yù)備買房后“添丁加口”，一定不要忘了預(yù)留一筆育嬰的大費用。根據(jù)購房后家庭收支情況的預(yù)算，確定自己能支付的月供，避免出現(xiàn)買房后生活負擔加重的情況。

　　三是結(jié)合“財務(wù)情況”計算購房總價。算好自家的賬后，大概對自己到底能買多少錢的房子，你心里會有一個“數(shù)”，但對自己到底應(yīng)該買多少錢的房子其實還不清楚。大多數(shù)買房人常犯的毛病是只考慮單價，不考慮總價。其實，應(yīng)該先明確需求面積，由面積來核算承受總價。有的人不考慮需求面積，看單價低就買，結(jié)果買了較大的房子，入住后勢必導(dǎo)致居住空間浪費，物業(yè)費等負擔也要高出一大塊。

　　買房之后早還貸

　　對于已經(jīng)完成購房的人來講，如何實現(xiàn)提早還貸？

　　案例：張先生剛結(jié)婚按揭買了房子，花光了手中的積蓄，每月要還3000元的房貸，貸款期限是20年。張先生家庭每月收入8000元左右，每月日常支出在3000元左右，扣除房貸后，每月實際節(jié)余2000元，另外，每年大約有22000元的其他收入。由于沒有了積蓄，家庭整體承受風險的能力較低，張先生在投資上趨于保守�，F(xiàn)金流雖然穩(wěn)定，但較小，因此，張先生想通過理財盡快提前還清房貸。

　　理財專家建議：考慮到張先生保守的投資理念和目前的經(jīng)濟狀況，可以選擇的投資品種有銀行存款、

　　具體投資方案如下：50%資金投資國債，從流動性考慮，建議選擇到期期限在3年左右的中短期國債，目前收益率在3%左右，每半年投資一筆，滾動操作，這樣，就能實現(xiàn)每半年都投資國債，每半年都有國債到期的目標。40%資金投資貨幣市場基金，貨幣市場基金收益率為2%左右，是活期儲蓄的替代品，天天計息，按月分紅，可以隨時買賣，沒有任何費用，而且免利息稅。其余的10%辦理銀行定期儲蓄，作為家庭應(yīng)急備用金。

　　通過這樣的穩(wěn)健投資規(guī)劃，以每年2.5%的投資收益率計算，7年后，張先生就能輕松地提前還完房貸。