善用各種投資理財工具 房奴也快樂

　　今年初央行宣布貸款加息27個基點，此后公積金貸款也上調了18個基點，雖說央行用意在于抑制經濟過熱，包括抑制高企的房價，但對不少購房者來說，首先要面對的就是加息后房貸利息支出的增加。

　　善用各種投資理財工具 “房奴”也快樂

　　房子是所有人生活的必需品，但是眼見著房價一天一天地漲，對于按揭買房的人被戲稱為“房奴”。誠然，月供已經成為他們生命中不能承受之重，努力工作卻大部分時間是在為銀行打工，專家把這種現象定義為“房貸抑郁癥”。

　　許多人認為每月的工資扣除房貸和日常生活開銷之后所剩無幾，除了存進銀行沒有別的選擇，事實上，理財專家提醒，如果對剩余的資金進行合理的理財規劃，房貸的壓力是可以在一定程度上減輕的。

　　月供應低于月收入40%

　　目前，不少人在貸款購房后感覺到生活壓力很大，實際上，這是月供占月收入的比例過大所導致的結果。按照國際慣例，月還款的額度不應該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內，原有的生活品質不會受到太大影響，個人也不會覺得壓力過大。但如果超過40%，就不同了，尤其是收入單一的家庭會很明顯地感受到壓力。

　　另外，在貸款購房前，務必留出家庭3—6個月的生活支出和3—6個月還的住房貸款作為緊急備用金，還可以準備2張信用卡，以備不時之需。同樣，在決定到底付多少首付的時候，也要考慮在購房后的一年到兩年內家庭有沒有大的支出，另外還要把裝修費用等考慮進去。

　　還貸方式須合理選擇

　　今年初央行宣布貸款加息27個基點，此后公積金貸款也上調了18個基點，雖說央行用意在于抑制經濟過熱，包括抑制高企的房價，但對不少購房者來說，首先要面對的就是加息后房貸利息支出的增加。

　　理財專家指出，對于貸款利率上調，其實也沒必要談“貸”色變，畢竟上調幅度所增加的還款負擔是有限的。因此，完全可以根據自己的情況適當調整打理家財的思路，靈活利用銀行推出的貸款新政策應對貸款利息上調。

　　目前銀行推出的貸款新政策包括“固定房貸利率”，就是與銀行約定一個固定利率和期限，在約定期限內，不管央行的基準利率或市場利率如何調整，消費者的貸款利率都不會“隨行就市”。在還款方式上，為了減輕利息負擔，可以采用“雙周供”還款方式，雖然增加還款的頻率但每月還款額是不變的，累積下來可以節省上萬元的利息。新貸款可以選擇這種還款方式，老貸款也可以“月供”改“雙周供”，但手續上會相對麻煩一些。此外還有“寬限期還款法”就是給貸款人一個償還本金的暫緩期，其優勢是可以減輕貸款之初的還貸壓力，從而減少按揭貸款對生活帶來的影響，特別是在利率上調、貸款人負擔相對較重的情況下，采用寬限期還款法會使家庭生活更加從容。

　　低風險投資可適當參與

　　對于一次性有額外收入的房主可以考慮提前還貸，少給銀行打工。按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或金額減按的提前還款方式。不過如果拿這筆資金進行投資獲得的收益比房貸利率要高，這時候可不必急于償還貸款。目前部分偏股型基金和集合理財的產品收益率都超過5%，與其把錢還給銀行，還不如利用它為自己取得更高的回報。

　　而對于每月固定收入的工薪階層，投資一些風險低，回報相對存款利息要高的理財產品也可以減輕不少房貸的壓力。如人民幣理財產品、貨幣市場基金、債券基金和保本基金等，投資這些理財產品本金較安全，雖然給出的收益率都是預期收益率，沒有絕對的保證，但實際上收益率波動范圍并不大，而且收益率要比銀行存款利息高。

　　-　個案

　　如何實現提早還貸？

　　案例：王先生剛結婚按揭買了房子，花光了手中的積蓄，每月要還2000元的房貸，貸款期限是20年。王先生家庭每月收入8000元左右，每月日常支出在3000元左右，扣除房貸后，每月實際節余3000元，夫妻二人都有基本的保險，每年有大約10000元的其他收入。由于沒有了積蓄，家庭的整體承受風險的能力較低，王先生在投資上趨于保守；現金流穩定，但較小；想通過理財盡快提前還完房貸。

　　理財專家建議：考慮到王先生保守的投資理念和目前的經濟狀況，可以選擇的投資品種有銀行存款、貨幣市場基金、國債。對于其家庭每年46000元的凈節余，我們建議定期定額投資國債和基金。

　　具體的比例為，建議50%作國債投資，從流動性考慮，建議選擇交易所國債市場，到期期限在3年左右的中短期國債為宜，目前收益率在3%左右，每半年投資一筆，滾動操作，這樣，就實現了每半年都投資國債，每半年都有國債到期。40%投資貨幣市場基金，貨幣市場基金收益率為2%左右，是活期儲蓄的替代品，天天計息，按月分紅，可以隨時買賣，沒有任何費用，而且免利息稅。其余的10%作銀行定期儲蓄作為家庭應急備用金。

　　通過這樣的穩健投資規劃，以每年2.5%的投資收益率計算，7年后，王先生就能輕松地提前還完房貸了。

　　-　新動向

　　銀行爭相為房貸創新

　　◎提前還款與自動額度授信

　　廣發銀行前不久推出的家多好理財型房貸，在提高房貸辦理效率的基礎上，通過理財抵息、存本抵貸等方法，為買樓人實現利息“減負”。貸款人在歸還房貸后，還無需重新辦理手續，就能自動獲得同等額度的授信貸款。該種按揭方式，將提前還款與自動額度授信結合起來，實現了存款等額沖減貸款，這樣本金越來越少，利息自然也就降低。

　　具體操作：擁有該儲蓄賬戶可申請把該賬戶上的存款自動用于提前償還貸款本金。每月20日，當申請人的存款達到1萬元的整數倍后，即可自動劃轉資金用于提前還貸。提前還款后，申請人還能獲得等額的個人綜合授信，并且各期提前還款額可全額累加授信，額度1年1定。貸款人的還款賬戶在保留最低金額后，還可按月將剩余金額自動轉入定期賬戶進行理財，獲得比活期存款更高的回報。

　　◎貸款本金分段償還　

　　民生銀行推出的組合還貸法，是在傳統等額本金及等額本息還款方式的基礎上，根據借款人的收入成長曲線，為借款人“量身定做”的還款方式。它是將貸款本金分段償還，根據資金的實際占用時間計算利息的還款方式。

　　具體操作：將整個貸款本金按比例分成若干償還階段，然后確定每個階段的還款年限。比如收入較少的時候就少安排還款本金，收入穩定豐厚的30-45歲，就多安排還款本金等。還款期間，每個階段約定償還的本金在規定的年限中按等額本息的方式計算每月償還額，未歸還的本金部分按月計息，兩部分相加即形成每月的供款金額。組合還款可根據借款人未來的收入變化，靈活安排其每期供款額；依據借款人支出的變化，合理調整借款人的每期供款額。

　　-　小貼士

　　購房前三步驟

　　第一步

　　評估自家財產。購房前，要對自家的財產做周密細致的評估，根據自己的經濟能力找出相應的地段和樓盤，這要比找定房子再算價錢明智得多。首先，買房前要清算一下自己家的現有資金，包括存折、現金、可以套現的

　　第二步

　　計算購房后的家庭收支狀況。計算家庭收入時應側重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業管理費、水電煤電話費、正常生活開支、娛樂教育費用、父母醫療費用等。如年輕的兩口子預備買房后“添丁加口”，一定不要忘了預留一筆育嬰的大費用。根據購房后家庭收支情況的預算，確定自己能支付的月供，避免出現買房后生活負擔加重的情況。

　　第三步

　　結合“財務情況”計算購房總價。算好自己家的賬后，你大概對自己到底能買多少錢的房子心里有一個“大數”，但對自己到底應該買多少錢的房子其實還不清楚。大多數買房人常犯的毛病是只考慮單價，不考慮總價。應先考慮價格，后考慮面積，換句話說，就是先明確需求面積，由面積來核算承受總價；單價對買房人而言，其實并沒有多大意義。有的人不考慮需求面積，看單價低就買，結果買了較大的房子，入住后勢必導致居住空間浪費，

　　專題撰文：本報記者　王晶晶

　　本版圖片　均為資料圖片