叩問房產投資的地鐵概念(2)

http://whmsebhyy.com 2005年11月24日 07:19 《私人理財》雜志

　　點評：長線投資更需要懂得“看盤”，藍圖中的地鐵并不一定是房產投資中的靈藥。地鐵工程的大投入，即便在發達國家也是勉為其難的。地鐵建設從來都是一個“無底洞”，其營利是世界性難題。地鐵建設造價相對較高，超過了一般城市經濟承受能力，而且交通建設不可能完全是一種政府性的供給型系統，必須在一個開放性的社會集資型系統下完成。廣州規劃中的九條地鐵線要按時完成，也需龐大的財政支出承擔。再者，樓盤能否升值便捷的交通只是其中一個因素，還需從全局上看政府的政策走向和樓盤周邊的實際環境。

　　路線未明，樓盤命運迷茫

　　張曉和方啟光相對李玉(化名)來說是幸運的，畢竟忍耐多幾年，地鐵還是會通。但和方啟光同樣是投資客的李玉顯然就沒有那么幸運了。李玉的房子位于番禺區，是預售房，并位于地鐵7號線沿線，李玉買下這樓房的時候對“地鐵概念”滿懷希望，六七年后地鐵修好樓盤便有升值的空間。但今年8月，李玉在廣州某報上看到這樣一則消息：“地鐵7號線規劃未獲批準”。

　　李玉一看到這消息，頓時頭腦空白：難道和廣佛地鐵一樣，02年10試驗段工程開工后便沒有下文了？買樓的時候看中的就是地鐵沿線的升值空間，在路線未確定時

開發商便以地鐵名義打廣告，似乎有點忽悠買家的嫌疑。

　　慶幸的是，9月中旬李玉總算在看到七號線的暫定路線，自己買下的樓盤也在路線范圍內，“雖然是‘暫定’二字，但起碼是個希望，現在只能期盼地鐵早日動工了。”

　　當時開發商的宣傳資料上寫的是“毗鄰某站站點出口”，“可是直到現在，規劃的路線的站點出口具體定在哪里，開發商的答復也模棱兩可，我現在心里也沒個底。”

　　點評：當地鐵概念僅僅只停留在概念時，投資房產的風險更大。規劃僅僅是規劃，規劃也有可能規而不劃。例如上海地鐵M8線在04年就曾經做過大調整，受到世博方案的影響前前后后修改的方案也有4、5次，并且原先設計的成山路大型換乘樞紐也被取消。想在地鐵規劃路線附近購房的人，在有些因素沒有明朗的情況下，還需要仔細的分析自身情況，再做決定，畢竟“暫定”二字并不是最終拍板方案。

　　《私人理財》房產專家建議：地鐵一通，并非黃金萬兩

　　一般地鐵沿線樓盤的價格比同區非地鐵臨近樓盤的價格要高500元/㎡-1000元/㎡左右，就算是預售樓盤都比同區早幾年建成的樓盤貴。樓盤是否具有投資價值地鐵并非萬能藥，一些生活氣息濃郁、配套設施齊全、路段位于商務密集地的投資收益率并不低。

　　廣州地鐵于1993年開工，開工當年和第二年，地鐵一號線沿線物業升值15% ，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業再次升值15% ，地鐵經濟確實拉動了沿線樓盤的價位。

　　于是，不少開發商打著“地鐵”的幌子，宣稱地鐵開通后可以升值15%-20%，這話看上去似乎并不假，但是對于善在規劃中的地鐵沿線，實際上開發商是“預支”了買家樓盤漲價后的收益，是超前賺取了買家錢包里的貨幣。并且，這些開發中的樓盤要比同區位，只是建成時間稍早幾年的樓房的價格明顯要高出一大截。地鐵沒建好，卻按地鐵建好后的價格出售，可是今后具體有多少升值空間并不能以現值計算。

　　假如買家買該房的目的在于投資，卻因為

房產新政的影響，短期轉手賣出并不能賺錢，仍舊在等待3-5年的地鐵開通時間，那這段等待時間的折舊成本就很大了。試想5年內，買家如果把多付給發展商的差價和房子的折舊成本，投資到其他理財產品或者其他項目上，收益未必會低過地鐵帶來的經濟效益。

　　同時，在選購樓盤時也必需考慮到，如果樓盤在規劃設計上有弊端，特別是在建筑設計上沒有做好和地點選擇上沒有做好規劃，那么投資樓盤和地鐵就很難形成聯動，在這種情況下，你對這種預支型的升值是否敢下賭注呢？

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