巨大空置量該如何消化 降價是最好的市場自救(2)

　　此前，上海市政府為了解決空置問題，在鼓勵消費方面花了不小的功夫，如藍(lán)印戶口、購房退稅等政策，應(yīng)該說為繁榮上海的房地產(chǎn)市場起到了不可低估的作用。目前樓市重又因為宏觀調(diào)控，出現(xiàn)了“消化不暢”的現(xiàn)象，那么有沒有可能出臺新的政策來幫助“消化”呢？答案是否定的，因為國家的調(diào)控還在繼續(xù)深化，而目前也沒有人表態(tài)調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)到，調(diào)控可以結(jié)束，所以如果現(xiàn)在如果出臺鼓勵政策，這等于與國家調(diào)控政策背道而馳。

　　解決目前供大于求的現(xiàn)狀，只有通過別的途徑來操作了。

　　降價是最好途徑

　　購房者緣何不想現(xiàn)在購房？其中最為主要的原因還是

　　近日，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授在接受記者采訪時，便明確指出，世上沒有賣不掉的商品，只有賣不掉的價格。如果開發(fā)商不主動降價，或者價格不降到合理價位，那么目前房地產(chǎn)市場上的濃厚觀望氣氛不會得到改善。

　　他說：“最近兩三年來，上海房價上漲速度過快，導(dǎo)致房價過高，超過一般購房者的承受能力。盡管目前上海房價比今年三月低高位時下調(diào)了15%，但是房市調(diào)控現(xiàn)在還遠(yuǎn)未到位，開發(fā)商和投資商的利潤空間還遠(yuǎn)未壓縮。”而目前供大于求的局面，主要還是購房者捂緊口袋觀望所致，由此尹伯成教授認(rèn)為，只有房價下調(diào)30%以后，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀才會有所改觀。

　　衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民的說法則更為直接，他說：“要改變目前房地產(chǎn)市場供大于求的局面，主動權(quán)在開發(fā)商手中。如果開發(fā)商愿意降價，購房者還是愿意購買的。”

　　據(jù)蔡為民分析，眼下的問題是由于購房者和開發(fā)商之間對于房價的認(rèn)識沒有達(dá)到統(tǒng)一，雙方存在較大的差距。購房者認(rèn)為房價過高，已經(jīng)超過了自己的承受能力，故希望房價有所回調(diào)；而開發(fā)商則認(rèn)為房價還有上漲空間，所以降價之后便意味著自己的利潤下降。

　　蔡為民警告說，如果現(xiàn)在房價不回調(diào)，致使這種膠著狀態(tài)再延續(xù)一段時間，那么會對未來的市場形成巨大的影響。空置房源的增多，將會加劇未來的樓市的競爭，形成期房、新房、二手房、空置房等“四足鼎立”的格局，“這會讓未來樓市也陷入泥潭，”他這樣認(rèn)為。

　　適當(dāng)放慢供應(yīng)節(jié)奏

　　滬上獨立學(xué)者顧海波在談到解決供大于求的問題時，明確表示應(yīng)該適度減少供給，同時大力打擊投機(jī)。

　　顧海波認(rèn)為，“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場如果再放量供應(yīng)，是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。”他認(rèn)為應(yīng)該緊緊抓住地根，由政府控制土地的供應(yīng)。為了避免因為供應(yīng)量的減少導(dǎo)致投機(jī)的產(chǎn)生，他認(rèn)為同時還要加大打擊投機(jī)的力度，“這要打組合拳，是一項系統(tǒng)工程。”他說。

　　尹伯成教授也認(rèn)為應(yīng)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，不但要停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)，提高普通商品房用地供給能力，而且堅決打擊炒地等行為，不許開發(fā)商屯積土地。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，可以適當(dāng)放慢供應(yīng)節(jié)奏，讓市場能夠從容消化目前已形成的存量。但是這涉及到開發(fā)商的實力，對于一些資金鏈比較緊張的開發(fā)商來說，恐難以做到。

　　買賣向租賃市場轉(zhuǎn)變

　　此外，還可以考慮由出售向租賃市場轉(zhuǎn)變，諸如發(fā)展老年公寓、度假公寓等，這樣也能有效消化一些存量。

　　蔡為民指出，這種方式在香港、臺灣也曾經(jīng)出現(xiàn)過，但是成功、失敗的案例都出現(xiàn)過。“這種方式運作起來難度不小，這會要求開發(fā)商重新組建一個管理團(tuán)隊來運作，會提高運行成本。同時，也要求開發(fā)商沒有來自資金方面的壓力。”他如此說。