巨大空置量該如何消化降價是最好的市場自救

http://whmsebhyy.com 2005年11月15日 09:08 《理財周刊》

　　上海不可能再次出臺優惠政策，來鼓勵市民購買住房，因為這與中央的調控政策背道而馳。而目前上海的供應面積越來越多，這種現象如果持續發展下去的話，未來的市場將會因為嚴重積壓面臨更大的困難。那么，如何解決這個難題呢？本刊認為，開發商主動降價是最好的自救辦法。

　　文/本刊記者甄愛軍

　　一邊是購房者觀望，一邊是供應面積在不斷增多，面對購房者的心神不定以及開發商的憂心忡忡，那么我們有必要討論一下如何消化供應量的問題。這個問題很現實，因為它關系到上海房地產市場的健康發展。

　　要完全消化目前已經形成的巨大供應量，根據業內人士的說法，無非從供應和需求這兩個方面下手，這也是符合經濟規律的做法。從供應層面來考慮，主要要調節供應節奏，同時減少土地供應，并嚴厲打擊投機。從需求層面來考慮，主要從刺激消費方面來入手，比如

開發商主動放棄高額的的回報，將房價定在合理的位置，使得購房者能夠接受。

　　歷史做法：出臺優惠政策

　　據出自上海五合智庫的一份研究報告指出，從1992年開始，宏觀經濟政策明顯以經濟增長作為導向。在這樣的政策背景下，房地產行業發展增速，出現開發熱潮。1992年和1993年房地產開發投資的增長速度分別達到117.5%和165%，從而帶動全社會固定資產投資的增幅分別達到44.4%和61.8%。與此同時，通貨膨脹問題凸顯。從1992年7月開始，月度CPI同比增幅穩定超過5%，在1994年10月達到頂點，為27.7%，歷時28個月。在通脹壓力下，國家的宏觀調控措施隨之而來。房地產行業因為不同尋常的高增速投資行為和部分地區存在的投機因素，受到宏觀調控政策的重點照顧。

　　經歷宏觀調控之后的上海樓市，出現的大量的空置房，特別是在1997～199年期間更是達到了歷史最高點，這對市場形成了巨大的壓力。為了解決空置問題，上海出臺的一系列消化空置房的優惠政策，同時將此與改造危棚簡屋結合起來，將原來居住在危棚簡屋里的居民遷入空置商品住房中，拆除危棚簡屋后的土地先儲備、后開發。

　　1991年，上海提出本世紀末完成改造365萬平方米危屋任務。1997年6月，上海市政府批轉了市建委《關于積極消化空置商品住宅，加快危棚簡屋改造若干意見的通知》。隨后，上海市政府緊接著又發布了《關于促進本市住宅產業健康發展的若干意見》等文件，明確提出將消化空置商品住宅與改造危棚簡屋緊密結合起來。上海市規定，在2000年以前，個人購買住宅應交納的契稅，可由同級財政給予50%的補貼；個人買賣空置商品住宅時，交易中的各類費用減半征收；收購空置商品住宅的住房租賃公司，減免有關稅收。

　　購房退稅政策也對樓市的發展起到了很大的作用。1998年，針對低迷的房地產市場，上海開始實施購房退稅政策，鼓勵高收入者積極購買住房。規定在1998年6月1日至2003年5月31日，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，可享受購房后起算的個人所得稅抵扣。

　　降低契稅稅率也是其中一項重要的優惠政策。1999年7月，上海市政府為了鼓勵個人購房，決定由地方財政補貼0.75%的契稅，即按0.75%的稅率征收。2002年，上海又取消了財政補貼，規定如果購房者在當年9月1日后繳納契稅按照1.5%，這仍然比國家規定3%的標準要低，具有一定的優惠性。

　　當前出臺鼓勵政策可能性不大

　　截至到11月7日，上海可售商品房面積已達到2400多萬平方米，這是一個巨大的數字，這也意味著，在今后的一段時間內，上海樓市將面臨更加劇烈的價格競爭。

　　有關專家指出，如果供應量持續增加，而消化速度卻仍然象現在這樣較為緩慢的話，將會形成較大的空置，而當空置達到一定程度之后，就會影響到樓市的整體健康狀況。所以如何有效地消化這些供應量，已成為無法回避的問題。

　　據上海五合智庫總經理鄒毅判斷，目前國家不大會繼續出臺政策，來加強對樓市的調控力度。在今年8月份，建設部的新聞發言人也已指出，當前房地產市場調控工作的重點，是堅定不移地貫徹落實好國家已出臺的各項調控措施，以切實穩定住房價格，促進房地產市場平穩發展。近期，國家不再出臺新的調控政策。

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