投資包租樓應該三思 認清自身實力弄清簽約主體

　　記者　鄭先正

　　近來，江城不少新老樓盤在推向市場時，打出了“包租”的旗號：有的樓盤說，所賣單位全部至少帶有一年租約；有的甚至稱，包租5年，并許下高回報承諾。這在疲軟的樓市中激起了不小的浪花，投資者的熱情也被重新激起。

　　其實，早在10年前，江城就出現(xiàn)了這種“包租樓”，只是后來出現(xiàn)了一些糾紛，讓投資者敬而遠之。那么，當今天這一現(xiàn)象重新走進人們視線中時，我們應該怎樣看待其間的投資機會？近日，記者就此采訪了德盛行物業(yè)顧問公司繆德杰總經(jīng)理。

　　弄清簽約主體

　　針對目前賣樓時出現(xiàn)的包租現(xiàn)象，繆德杰說，投資者首先必須弄清楚是在與誰簽約。如果簽約對象是實力雄厚的大公司，或有銀行擔保，則包租協(xié)議得到切實執(zhí)行的可能性較大。反之，如果簽約對象是一些實力不濟的小公司，又沒有銀行或實力公司擔保，甚至所簽合約的有效期超過了簽約對象的存續(xù)期，那么這種包租協(xié)議就隱藏著極大的風險，投資者應當慎之又慎。

　　繆德杰說，查看簽約對象的資信時，要關注其注冊資金、業(yè)務范圍、發(fā)展方向、公司背景、投資方、注冊年限、以往業(yè)績等內容，若發(fā)現(xiàn)有套錢跡象，應迅速止步。

　　分析房屋受歡迎程度

　　繆德杰說，事實上，包租租金是來自于投資者所購房屋的出租租金。如果出租情況好，“包租”當然能順利進行下去。但如果遇到出租率急轉直下的情況，“包租”協(xié)議得不到履行的可能就大大增加。因此，房屋的受歡迎程度，也是投資者決策的重要依據(jù)。

　　房屋的受歡迎程度，可從其地理位置、硬件及配套設施、物業(yè)管理、軟件、交通便利性、停車位等幾個方面考察。另外，房屋所在樓盤以往的平均出租率及周邊同類型同檔次樓盤的出租率，也是重要的參考依據(jù)。

　　由于這種投資屬長期行為，投資者還應重點分析房屋未來的發(fā)展趨勢：周邊會不會有新樓盤推出？新樓盤會不會對所購物業(yè)構成沖擊？或者說，隨著這些新樓盤的推出，物業(yè)所在地域會不會形成扎堆效應？

　　如果對上述各因素分析的綜合結果對投資者有利，則可跟進，否則當放棄。

　　認清自身實力

　　眼下，市場上推出的一些“包租樓”一般定位較高，

　　樓盤今后的出租情況不可能準確預知，如果樓盤出租不理想，投資者就要面臨很大的經(jīng)濟壓力，對于大比例貸款的投資者更是如此。特別是對于一些高檔次樓盤，由于其提供的服務相對完備，物業(yè)管理費也會較高，若物業(yè)空置，投資者將承擔還貸和高額物業(yè)費的雙重壓力。一旦業(yè)主因經(jīng)濟實力欠缺而無力還貸，最終房屋就可能會被銀行拍賣，若長期拖欠房屋空置期可能欠下的物業(yè)管理費，投資者就可能血本無歸。

　　因此，對自身風險承擔能力的判斷也顯得尤為重要。

　　認識投資風險

　　許多投資者認為，從長期來看，樓價肯定會上漲，如果今后資金鏈出現(xiàn)問題，將所購樓盤賣掉也可大賺一把。

　　對此，繆德杰認為，即便今后樓價會上漲，也是從總體趨勢而言的；對于具體樓盤而言，今后升值與否則存在很大的不確定性。投資者所購樓盤是否會上漲，與當初的買價有很大關系，如果買價較低，則上漲的可能性較大。反之，若買價較高，那么隨著今后樓盤折舊、周邊新樓盤崛起等因素，樓盤售價也很有可能下滑。

　　還有投資者認為，即使今后資金鏈出現(xiàn)問題，但只要租價壓得足夠低，房子總還是可以租出去的，這樣就能緩解資金壓力。

　　對此，繆德杰說，這其實是一種很不現(xiàn)實的想法。出租戶會有一個尋找客戶的過程，而且，房屋需求方除了考慮租金因素外，還會有物業(yè)費高低、房屋

　　繆德杰認為，“包租樓”屬高風險高收益型投資，而且回報期較長，因此，置業(yè)時應謹慎而行，綜合考慮各方因素，切忌“想當然”和“隨大流”。