深圳：高燒中的百萬商鋪

http://whmsebhyy.com 2005年11月06日 17:28 經濟觀察報

　　-本報記者陽靜純深圳報道

　　深圳商業地產的“發燒”程度遠遠高于住宅市場。盡管今年有近200萬平方米的井噴式商業地產推盤量，還有高達30%的價格漲幅，但絲毫沒有阻礙人們的投資熱情，內部銷售一空的“炒鋪”局面竟是讓人想買也買不到。

　　據深圳中原地產統計，2005年，深圳有近200萬平方米的商業項目供應量。上半年商業面積供應量達83萬平方米，超過去年全年銷售總量。而下半年深圳商業地產總體供應量將超過100萬平方米。

　　而全國范圍內，據

商務部商業地產組調查：商業地產建設已然過熱。在深圳市貿工局普查報告中亦提示，目前深圳市的大型超市、百貨店等商業項目在數量上已接近飽和，但即將開業的還比較多，有可能出現過度競爭的局面。

　　事情似乎并不樂觀，但

開發商并不擔心。與商業地產巨大推盤量等量齊觀的是商鋪高達30%的漲幅，其上漲遠超過住宅市場12%的幅度，且其搶手程度亦非住宅可比，“部分熱點地區商鋪沒有關系根本買不到，南山某大型購物中心的商鋪竟內部銷售一空，不對外發售。”某業內人士透露。

　　“隨著深圳整體規劃往西部發展，南山尤其是關外一些商業地產的價格被拉得虛高。”星彥地產顧問商業運營中心總監戴曙華說。

　　大型購物中心帶動

　　日前，由深圳星河集團投資6.8億興建的8.5萬平方米的星河購物公園舉辦其第一次全球招商酒會。該項目預計明年4月營業。當天吸引500多家海內外品牌商戶現場咨詢。該項目為深圳福田新中心區三大商業項目之一，緊隨其后的怡景中心城、晶島水晶城項目也預計于明年開業。

　　深圳這波商業地產熱最早是由去年老中心區的購物中心帶動起來的。12萬平方米的金光華廣場、19萬平方米的華潤萬象城、9.75萬平方米的中信城市廣場皆運營良好。此外，和記黃埔與中航共同投資20億港元開發的華強北項目也以地標姿態醞釀著。

　　在這些大型購物中心帶動及地鐵交通預期下，深圳商業地產由羅湖、福田等老商圈向南山和關外呈現帶狀分布趨勢。明后年南山海岸城、蛇口招商花園城、寶安中心區一批商業項目也將入市。

　　在銷售價格及租金方面，“今年上半年深圳商業項目銷售均價近1.5萬元/平方米，同比上漲30%。租金方面，幾個熱點區域都有不同程度的上揚，漲幅都在10%以上。”深圳中原地產總經理李耀智說。

　　“旺鋪”后的“旺市”

　　單從成本看，開發商熱衷商鋪很易理解。商業地產開發成本比住宅高60%-80%左右，但其價格一般是住宅價格的2-3倍。

　　隨著國際基金投資帶來的經營理念，“只租不售”的經營模式使開發商的眼光看得更遠。“星河購物公園全部是自有資金開發，保守預計10年內收回投資，如果經營得好，或許通過基金上市一兩年收回也不是不可能。”星河集團副總裁何國強告訴記者。

　　不管是否能贏得國際基金青睞，商業地產的前提是要有良好的租約，而這與市場需求量有絕對密切的關系。實際上，國內這波商業地產熱是基于中國加入世貿后，中國

零售業和服務業全面開放后的一種商業需求預期。

　　由于炒鋪資金量相對較大，炒鋪人里港人居多。“近來港人國內買鋪成風，由以往港人占商鋪總成交量的20%，演變成目前激增至逾一半以上。”江少杰說。“相對香港動輒上千萬的炒鋪資金，深圳炒鋪的成本要低很多，且投資潛力很大。東門、華強北等地商鋪現時租金每平方米約1100多元，相比全國如廣州北京路鋪租每平方米達3000多元比較，仍有大幅折讓；再加上深圳居民平均工資較廣州為高，所以深圳鋪租仍有很大的上升空間。”

　　此外，他認為上半年對住宅的宏觀調控，也造成部分炒家資金向商鋪轉移。

　　會否過熱

　　到今年6月末，全國商業營業用房空置面積增長達到21%。

　　“在深圳，去年空置面積50萬平方米，比2003年增長了20%。”戴曙華介紹。但他認為這些數據不足以說明深圳商業地產過熱。相反，他認為深圳商業地產發展比較穩健，“深圳幾個大的購物中心都只有10萬左右體量，沒有像別的城市那樣盲目求大，動輒幾十萬面積上馬。”

　　“單一看面積并不客觀，要看具體項目。”何國強認為在高端項目方面，深圳商業地產還遠未飽和。

　　實際上，高空置率與新商鋪旺銷并不相悖。戴介紹高空置率的商業地產均是早年的商業裙樓，盡管這些項目地段都挺好，但由于規劃上達不到商業項目的條件，才造成出租難的局面。

　　即使這樣，“但如此集中的爆發性供應，市場短期內將很難消化”，同致行董事長王波表示。

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