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投資產權商鋪 當心錢打水漂


http://whmsebhyy.com 2005年10月31日 02:44 每日經濟新聞

  “現在收上來的租金僅夠交管理費,更別談當初承諾的8%的回報率了”,正在銀行交納商鋪按揭款的吳小姐顯得頗為無奈,投資產權式商鋪的教訓讓她心痛不已。

  租金中居然有開發商的錢

  一年前,吳小姐在開發商鋪天蓋地的廣告攻勢下,開始投資產權式商鋪,并且享受
了一年的高額租金返還。但之后,情況出現了變化,由于吳小姐的商鋪所在商場倒閉,開發商此前承諾的高額租金回報從第13個月開始中斷。吳小姐只好將自己的8平方米商鋪出租給小販經營,每月收取的租金僅夠交納管理費、水電費。吳小姐表示“當時一時腦熱,現在才落到這個地步,現在只希望那個地區能再旺起來。”

  據了解,一般產權式商鋪投資的操作方式是,開發商承建一個大型的商業項目,然后按照一定的布局和設計,分割成面積較小的若干單位,將此出售給投資者。投資者擁有其產權,但不具有獨立經營的權力,而由開發商或者第三方成立的經營公司經營。租金由經營公司統一收取,然后按照按約定返還給投資者。

  “一開始,我認為這種操作方式可靠”,吳小姐表示,在簽約購買商鋪的時候,一家當地知名的百貨公司已經進駐該商場,“但我們沒有想到的是,開發商是先拿自己的錢補貼給了那家百貨公司,也就是說一年中我所收到的租金中,有一部分是開發商自己的錢。”

  據吳小姐介紹,開發商與商場約定的租金遠低于市場價格,不足部分則由開發商墊付。那家商場就是沖著低租金來的。后來,由于商場經營不善,撤出了該商業項目,相關投資者去找他們核對賬目,才發現了個中蹊蹺。

  投資行為復雜

  針對投資產權式商鋪的風險,中信實業銀行

理財專家提醒投資者,產權式商鋪項目大都打出“高額返租、到期回購”的誘人口號,但對于產權投資者而言,經營公司屆時是否如約返還穩定回報,以及到期回購等約定義務,是投資者面臨的首要風險。

  由于產權商鋪投資涉及開發商、客戶、經營公司等多方主體,還有買賣合同、租賃合同等多層法律關系,因此產權式的投資行為遠比單純的房屋買賣行為復雜。另外,產權類投資的年限動輒達10年、20年,因此也存在著很大的不確定性。

  業主缺乏保障措施

  另外,有些產權式商鋪的開發商只建不管,商鋪售完后就抽身而退。造成一些急功近利的開發商從銷售難易的角度去設計房產項目。還有些開發商為了轉嫁風險,盡快套現,根本不重視商鋪的后續經營。一旦日后的經營真出現問題,開發商早已套現并獲取了豐厚的利潤,運營商也可以臨時退租,拍屁股走人,留下的“苦果”只有業主慢慢品嘗。即使有相應的擔保,但由于缺乏有效的監管手段和變現能力,也很難成為投資者利益的根本保證。

  選擇成熟的經營團隊

  業內人士建議,選擇產權式商鋪,投資者除了關心地段與價格,還應該格外關注開發商的背景和經營管理公司的實力。產權式商鋪的價值有兩部分,一是

房地產本身的價值,二是商業價值。房地產的價值浮動不大,但商業價值卻因項目的風格、經營者的能力不同而有所不同。這就要求投資者必須客觀分析交通、區位、人流量等外部環境因素,還要考慮商鋪的開發商、經營商等各方面的資質和水平,盡量選擇成熟的經營團隊。

  新華社


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