買小公寓出租是否合算投資小戶型把握三原則

http://whmsebhyy.com 2005年10月28日 08:41 中國證券報

　　記者殷鵬　北京報道

　　由于房產轉讓成本的增加，導致許多投資高檔項目的人士開始轉向租房市場。這其中70—80平米的二手小公寓由于房款總價和租金相對較低，尤其受到投資客與白領租房者的青睞。

　　案例說話

　　聽說在北京靠租房能賺錢，做建材生意的李先生也想嘗試一把。他相中了北京東三環“富力城”的一套二手小公寓，65平方米，總價65萬元。李先生打算通過貸款方式購買后用于出租。考慮到銀行貸款的成本，李先生想知道投資這套房產多久以后可以有錢賺。

　　中原地產總監宮萍算了這樣一筆賬:假設房貸利率為5.51％，并且租金收入水平保持不變。

　　購買房屋支出李先生購房需支付首付3成，即19.5萬元，從銀行貸款45.5萬元。按照等額本息方式，貸款20年時，月還款額為3131.94元，計算利息后實際總購房款為94.7萬元。若貸款15年時，月還款額為3719.66元，計算利息后實際總購房款為86.5萬元。李先生還要至少投入2萬元用于購置家具、電器等。每年的物業費用為2184元。每年的取暖費用為1560元。

　　出租房屋收入目前“富力城”的一居室出租價格在3500元—3800元/月，由于李先生的房屋狀況較好，租金應為3800元/月。在出租過程中每年都應留出一個月的空置期，因此，李先生的該套房屋的年租金毛收入為:4.2萬元/年。

　　年租金凈收入4.2－0.2184－0.156=3.8萬元。如果貸款20年時，該套房屋的投資回收期=(94.7＋2)/3.8=25(年)；如果貸款15年時，該套房屋的投資回收期=(86.5＋2)/3.8=23(年)。

　　投資提示

　　北京鏈家

房地產經紀公司市場部總監金育松表示，為確保利潤最大化，投資小戶型公寓應把握以下三項原則。

　　單價小于同級別土地1.2倍購買的房產是否為普通住宅，將直接影響到房產交易成本。對于購買70—80平方米小公寓的投資者來說，只要使實際成交單價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下就能確保其享受普通住宅1.5％的

契稅優惠。

　　例如，兩套都在CBD核心區域70平米的二手小公寓，單價分別為12000元/平米(超過1.2倍)和11000元/平米(未超過1.2倍)，那么買前面那套房就要多繳納契稅(12000×3％－11000×1.5％)×70＝13650元。

　　總房款應在68萬以下租金收益大于月還款額是投資獲得利潤的首要前提。據“鏈家”統計資料，北京市二手小公寓的平均月租金為4000元左右，按照等額本息還款方式15年期七成貸款來看，貸款本金至少要小于48萬，才能保證月還款額與月租金之間的平衡。因此，投資二手小公寓，其總購房款應控制在68萬以下。

　　地理位置決定空置期房產的空置期將直接影響到投資者的收益。例如，以7成15年貸款在北京亞奧地區購買一套面積70平米總價56萬的二手小公寓，每月還款3200元。投資人準備以4000元/月的租金對外出租，經過40天找到了合適的承租客。其投資初期損失的收益為40天里的還款額4267元和房租5333元，共計9600元。金育松告訴記者，由于亞奧區域缺乏產業鏈支撐，其公寓租務市場空置期相對較長。

　　不同土地級別區域的平均交易價格及二手公寓平均出租空置期參照表

　　土地級別區域地段平均交易價格平均交易價格的1．2倍平均出租空置期

　　二級ＣＢＤ核心區 95551146615－25天

　　泛ＣＢＤ區域 20－30天

　　朝陽公園 18－35天

　　三級 8040 9648

　　紫竹橋 24－35天

　　中關村 25－38天

　　亞奧區域 25－40天

　　四級萬柳6886 8263 25－40天

　　望京 20－35天

　　鏈家市場研究中心提供（價格單位：元／平米）

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