2005年關(guān)將至 商鋪理財接好最后一棒

　　在宏觀調(diào)控使得短期投資方式充滿風(fēng)險的當(dāng)下，很多人燃起了對商鋪投資的熱情。于是，在繼2004年商鋪投資成為理財?shù)男履Ｊ街�后�?005年，沈陽商鋪理財依舊如火如荼。

　　商鋪類型要選好

　　商鋪，素有“一鋪養(yǎng)三代”之稱。因其穩(wěn)定、回報率高等諸多優(yōu)勢，已成了股市、高

檔住宅投資以外的一種重要的理財選擇。

　　在股市低迷和宏觀調(diào)控的背景下，商鋪投資在房地產(chǎn)投資理財中受到了越來越多的關(guān)注。

　　據(jù)記者了解，沈陽目前商鋪

　　比如，風(fēng)華時代、圣芳庭等地產(chǎn)項(xiàng)目都在住宅底商上嘗到了甜頭。沈陽市相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人表示，沈陽商業(yè)中心飽和后就將向社區(qū)方向轉(zhuǎn)變。

　　事實(shí)上，投資理財并非要發(fā)揮“羊群效應(yīng)”，人云亦云，在一種理財產(chǎn)品成為熱點(diǎn)之前，以敏銳的眼光發(fā)現(xiàn)其投資潛力和理財價值，先人一步搶占有利地勢，就可以事半功倍。

　　各種業(yè)態(tài)要協(xié)調(diào)

　　初次投資商鋪的人，往往會被一些表面現(xiàn)象所迷惑。傳統(tǒng)商鋪由于產(chǎn)權(quán)不清、經(jīng)營分散使一些商鋪賣出去而招商不火，這是由于開發(fā)商與管理商脫節(jié)造成的。一些傳統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鸶撸�但是并不意味著回報率就高。所以在購買商鋪時，要考慮到用他來做什么，租金能有多少，周期多長等等。

　　商鋪的大環(huán)境是區(qū)域位置，小環(huán)境就是各種業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)。商業(yè)物業(yè)各種功能都是經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃的，不能在品牌店附近做低端的，也不能讓差異較大的兩種業(yè)態(tài)擺放在一起。比如高檔精品服裝店旁邊是五金店鋪，不僅會使?fàn)I運(yùn)后的效益受到影響，也會影響到周圍店鋪的銷售和經(jīng)營。

　　營運(yùn)模式要適當(dāng)

　　商鋪只是一種投資的載體，真正體現(xiàn)價值的還在于它的經(jīng)營能夠帶來多少利潤。因此，商鋪營運(yùn)模式就成了如何實(shí)現(xiàn)高回報的關(guān)鍵。商鋪的營運(yùn)模式包括反租回購、投資回報、帶租約銷售、三權(quán)分立、先經(jīng)后賣等。

　　反租回購是指開發(fā)商將商業(yè)帶劃分成小單位商鋪位，然后賣給投資者，經(jīng)過約定的年限后回購，業(yè)主可自營或委托經(jīng)營。該經(jīng)營模式的風(fēng)險是如果管理公司經(jīng)營不善，無力回購，而業(yè)主經(jīng)營狀況又不好就會被“套牢”。

　　投資回報是指開發(fā)商在銷售過程中承諾按一定比例的回報率每年每月給予投資人回報。如果項(xiàng)目經(jīng)營良好，投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商給予投資者的，那么對于投資者就是一個比較遺憾的損失。

　　帶租約銷售是指投資者在購買商鋪的同時，即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商。返租期內(nèi)，業(yè)主可定時從發(fā)展商處得到定額的租金回報。租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營。這種經(jīng)營模式避免一些項(xiàng)目經(jīng)營初期遇到的各種風(fēng)險，但是這種經(jīng)營模式適合在

　　三權(quán)分立指商鋪的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)分離。投資者購買，開發(fā)商使用，經(jīng)營管理公司來經(jīng)營，三方分收益。這種經(jīng)營模式就目前來說是比較先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)模式。不僅能吸引到知名的品牌店，而且能通過商業(yè)物業(yè)提升土地的增值價值和規(guī)避風(fēng)險。商鋪地段是重點(diǎn)

　　“地段、地段、還是地段。”商鋪理財，要素之一便是選好地段。

　　以太原街為例，是傳統(tǒng)的一級商圈，可謂“寸土寸金”。但是這里的門檻較高，稍好一些的商鋪銷售價格都在每平方米7萬元~8萬元之間。

　　目前在太原街相近的三好街、五里河等區(qū)域的“副商圈”，同樣商鋪理財者普遍看好這個地段的投資價值。

　　商鋪地段的選擇也要考慮交通設(shè)施和道路狀況。

　　便捷、發(fā)達(dá)的交通能夠縮短時空差距，輸送大量的客流，從而影響商業(yè)人氣。正在興建中的沈陽地鐵沿線地區(qū)，將成為商鋪投資理財?shù)臒衢T地區(qū)。

　　選好商鋪的地段之后，就要開始著手分析商鋪周邊的消費(fèi)群體的情況，以及這些消費(fèi)群體的消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣。

　　人流量大對于商鋪理財而言當(dāng)然重要，對于人流的深層次分析也很重要。本報記者　王娜　張卉　周軍