郊區(qū)住宅慎投資

http://whmsebhyy.com 2005年10月24日 02:11 每日經(jīng)濟(jì)新聞

　　日前結(jié)束的“上海2005年十一房展會(huì)”上，以松江、寶山、閔行和浦東新區(qū)外環(huán)線以外等區(qū)域的郊區(qū)大盤，成了本次房展會(huì)的主角。郊區(qū)住宅似乎正成為市場(chǎng)成交熱點(diǎn)。不過筆者以為，在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政配套設(shè)施建設(shè)情況下，住宅郊區(qū)化尚需時(shí)日，投資郊區(qū)住宅亦需謹(jǐn)慎。

　　交通成本高

　　住宅郊區(qū)化源起于美國(guó)，是以發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和工具、完善的生活配套設(shè)施以及健康的生活環(huán)境為支撐的。從目前上海城市發(fā)展來看，住宅郊區(qū)化還沒到時(shí)候。

　　居住郊區(qū)者普遍交通成本高昂。國(guó)外的郊區(qū)住宅化，是以大量的自有車為依托的。目前，上海則更多的是依靠

公共交通和社區(qū)班車配套。一方面上海公共交通發(fā)達(dá)體系還不夠完善，另外一方面隨著社區(qū)體量的增大，社區(qū)班車很難滿足居住者需要。購(gòu)房合同中也規(guī)定，公共開通之后，將取消社區(qū)班車。

　　根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，郊區(qū)終點(diǎn)站將有大量人群乘車，而這些人群均需到達(dá)市中心，這就會(huì)引起中途站點(diǎn)乘車問題。目前，已經(jīng)出現(xiàn)了閔行居住人群向市中心遷移的現(xiàn)象，這主要由于其盡管居住于軌道交通沿線，但依然交通不便的問題。同時(shí)，對(duì)于自駕車用戶來說，雖然

高速公路體系日益發(fā)達(dá)，但是來往過路費(fèi)也是其心頭之痛。

　　配套不完善

　　國(guó)外住宅郊區(qū)化的迅速發(fā)展，很大程度上依靠快速發(fā)展的郊區(qū)商業(yè)配套。目前的現(xiàn)狀是，郊區(qū)住宅商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量，都難以滿足居住人群需要。浦東新區(qū)經(jīng)歷十余年發(fā)展，居住社區(qū)的商業(yè)配套還不完善。松江九亭在大規(guī)模住宅出現(xiàn)以后，商業(yè)設(shè)施依然簡(jiǎn)陋。商業(yè)配套設(shè)施的不健全，將極大地影響居住者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。

　　后市壓力大

　　郊區(qū)住宅供應(yīng)體量巨大，后期市場(chǎng)壓力明顯。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，以浦東、閔行、寶山、嘉定、松江和青浦等區(qū)域土地出讓面積看，2003年占全市土地出讓面積的90%左右，2004年達(dá)95%左右。同時(shí)，2003年全市外環(huán)線以外住宅施工面積為2080.69萬平方米，其實(shí)現(xiàn)銷售面積僅為713.18萬平方米，2004年全市外環(huán)線以外住宅施工面積達(dá)到3170.08萬平方米，其實(shí)現(xiàn)銷售面積僅為1454.79萬平方米。郊區(qū)住宅后續(xù)供應(yīng)體量巨大，其集中上市期將對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成巨大沖擊，值得投資者關(guān)注。

　　高價(jià)有風(fēng)險(xiǎn)

　　郊區(qū)住宅投資性需求比例偏高，價(jià)格具有一定風(fēng)險(xiǎn)。自市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整以來，郊區(qū)住宅價(jià)格均出現(xiàn)大幅度下滑。浦東某大盤的保留房，原計(jì)劃售價(jià)在萬元左右，最終推出價(jià)僅7000多元。究其原因，主要由于過去兩年的快速發(fā)展“造就”了郊區(qū)住宅的高投資需求比例。一旦此類需求受到抑止，直接引發(fā)價(jià)格支撐體系的急劇下跌。同時(shí)，隨著中外環(huán)間住宅價(jià)格的下跌，郊區(qū)住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不再。

　　作者：張立特約撰稿

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